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【買樓考慮因素】自住VS投資、開支負擔、類型選擇、地區配套、樓市動向、常見問題

租買攻略 | 2022 年 11 月 24 日

買樓考慮因素多,投資人士會考慮物業升值能力,首置客更關注樓價,上班族比較重視通勤時間。置業前該思考哪些細節,才萬無一失? 立即閱讀千居整合的 7 大買樓考慮因素及 3 大準備事項。


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7 大買樓考慮因素

香港多次成為全球樓價最難負擔城市,做業主一點也不輕鬆。入市不入市,要考慮的事情太多,以下事項更要了解清楚:

1. 自住 VS 投資

每個人買樓原因都不同,置業前,不妨先了解自己的置業目的,以作更好準備。買入自住物業或放租物業,在首期按揭成數壓力測試以至繳付印花稅等多方面,均有明顯差異。

投資客較重視物業的升值或放租潛力;對於自住用家,實用面積可能更為重要。一些實用度高的樓盤,即使未必有較高的抗跌能力,亦值得考慮。


2. 樓市走勢

買樓前,要留意心儀屋苑的樓價升跌,最好先參考近三個月至一年間,同屋苑以至同類型屋苑的成交價。擬定心目中價位。然而,若放售物業質素高,例如室內裝修華麗,或室外景觀優美,業主開價有可能遠高於屋苑平均成交價。

如果市場利好因素多,預料樓價穩升,不妨看準機會入市。另外,如果樓市受環球經濟拖累,出現連番下跌,買家亦要考慮當經濟低迷,會否同時影響個人收入及日後的供款能力。


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3. 預算資金

在香港買樓,除了綠表申請人可以低至5%首期買居屋外,一般最少要預留10%為首期,如果物業是用作投資,首期會是樓價一半或更多 。要留意,金管局規定私人貸款不可用作首期,準買家最好預留多於10%的資金,以防銀行估價不足時填補首期。

除了首期,買家亦須繳付其他買樓開支,例如律師費、各項印花稅等。以購入$600萬樓為例,除了10%首期,其他的置業開支可多達30萬。如果打算裝修,開支會更多。其實入住後亦涉及開支,包括按揭供款、差餉管理費等。


4. 負擔能力

支付首期及買樓雜費只是買樓的開始,若申請按揭,供樓會是更長遠的負擔,以年計的按揭貸款,每月須依時供款。因此,要計算好長期負擔能力。買家不妨使用千居的按揭計算機,計算每月按揭供款開支。供款亦會受市場息率影響,如果外圍經濟轉差,利率可能會上升,令供款額增加。

由於銀行借錢給買家,亦要承受壞帳風險,所以在買樓時,銀行會先計算申請人的供款與入息比率,上限為50%,然後再加息 3 厘*,作為壓力測試。其中一個比率超過上限,銀行可拒絕批出按揭貸款。


最新消息*:金管局於 2022 年 9 月 23 日下調樓按壓測要求,由 3% 降至 2%。


但若申請人為首置買家,並申請了按保,即使超出模擬加息後的壓測上限,銀行仍可批出按揭,但要額外加徵10%保費。


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5. 住宅類型與大小

住宅物業有多種類型,除了常見的分層單位,還有洋房、獨立屋、特色戶、村屋等等,哪種比較好,很視乎買家喜好與購買目的,投資者會比較鍾情特色單位,例如相連單位、複式單位,退休人士則可能喜好村屋。

如果是打算生育的夫婦,在買樓時,不妨購買較大面積的單位,或留意房間可否靈活改動,例如小孩出生後,可打通部分空間放置嬰兒床,長大後,可改為睡房。


6. 地區與環境

買樓要考慮物業所在地區及周遭環境,有些家長會考慮名校校網,上班族偏好交通完善的地區,退休人士會比較喜歡清靜和低密度的地方,而一些買家則較重視單位景觀與座向。

揾樓時,不妨因應個人喜好,鎖定一至兩個心儀地區,更能讓你對該區屋苑及呎價瞭如指掌,在與買家議價時,更得心應手。


7. 配套設施

屋苑及社區配套設施亦是重要考慮因素之一,睇樓前不妨先了解一下心儀樓盤附近的配套設施。你可以該屋苑為中心,親身視察500米內 (即5分鐘內的步程) 的設施,如鐵路站、巴士站、商場、超市、銀行等。

屋苑會所也是不少買家所關注,但當然會所越大越豪華,設施越多元化,所需徵收的管理費亦相應增加,業主須考慮會所設施是否合適,以至使用頻密程度。


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3 大準備事項

1. 睇樓

視察一手樓二手樓是有分別的,睇一手樓前,準買家可先查閱樓書,了解物業周邊概況、單位實用面積、樓底高度及交樓標準等資料。至於睇二手樓,除了看室內裝修、景觀及座向,亦要留意單位是否靠近一些厭惡設施,例如垃圾房、水錶房及升降機槽,可能會帶來衞生及嘈音等問題。

此外,你可嘗試在不同時段睇樓,日間光線充足時進屋參觀,較容易發現單位瑕疵。而入夜後則可留意單位會否受噪音滋擾,亦要留意鄰近單位會否傳出異味。

2. 估價

買樓前,準買家可向銀行查詢心儀單位的估價,如果銀行未能提供估價,或網上估價過低,該單位則有可能存在些問題,常見原因為凶宅及物業有違契情況。

3. 查冊

你可透過土地查冊,了解心儀單位業權,以及是否有潛建、不合法改動等問題,如不熟悉查冊事項,可找專業人士或地產經紀代為處理。


買樓要考慮的因素很多,難免有所取捨,如果你暫時未有心水,不妨到千居搜尋各區樓盤,逐步收窄搵樓範圍。


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常見問題

哪些住宅部分不計入實用面積?

不計入實用面積部分包括窗台、空調機房、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院等。

如何界定首置買家身份?

首置買家包括 (1) 從未持有物業,首次買樓時作自住用途的準買家,以及 (2) 曾經擁有物業,但於買樓前以近親轉讓或其他方法甩名,回復首置身份的準買家。


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