【買樓慳招】用「近親轉讓」慳稅、加按套現的財技操作

  • By
  • 千居 Spacious
  • March 17, 2020

不少人在買入物業後,會透過轉換業權的方法,以圖再作物業買賣時,能時節省印花稅開支,或增加按揭額。「近親轉讓」就是其中一個常見的做法。近親轉讓如何操作、對印花稅和按揭有甚麼影響?即讀千居為你整理的近親轉讓攻略!



近親定義

在物業買賣層面,近親的定義包括父母、兄弟、姊妹、配偶及子女。


近親轉讓 2 大法

近親或內部轉讓的做法普遍為:

  1. 【轉讓名下物業】近親之間,其中一人將名下物業轉讓至另一方,以回復並未持有物業的身份
  2. 【轉讓名下業權】物業如由近親聯名持有,其中一人可將名下業權轉讓至另一方,以回復並未持有物業的身份

概括來說,近親轉讓就是透過將業權轉讓予近親,「甩名」除去業權,目的是回復未擁有物業的首次置業資格。


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近親轉讓慳印花稅

香港永久居民購買住宅物業,視乎情況,須付以下 2 項印花稅:

  1. 住宅從價印花稅(必須付,分 2 種稅率,較低的俗稱為「首置印花稅」,較高則為「雙倍印花稅」)
  2. 住宅額外印花稅(適用於短炒物業)

慳「從價印花稅」

如果你本身已經擁有一個住宅物業,但又想再買入多一個物業,作投資或收租之用,你就要繳付「從價印花稅」當中較高的稅率,為樓價的 15%。

但你可透過以下方法做近親轉讓,避免支付 15% 的從價印花稅:

  1. 先將原有物業轉讓予近親
    近親轉讓可以較低稅率繳付從價印花稅;如果只是轉讓部分業權,則只須為業權市值繳稅。
  2. 再以首置身份購入新物業
    回復了首置買家的身份後,購入新物業時,可使用較低稅率繳稅。

雖然以上做法會衍生 2 次印花稅收費,但都只是收取較低稅率(最高僅為樓價的 4.25%),兩者相加,亦比 15% 的雙倍印花稅便宜。

豁免「額外印花稅」

另外如物業買入後,在 36 個月內放售,原本需要付「額外印花稅」,但因為政府將近親轉讓視為近親之間的資產處理,不當買賣,故豁免額外印花稅(原可高達樓價的 20%)。


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近親轉讓增按揭額

除了新買物業時能節省印花稅,近親轉讓更可為原有物業增加按揭額。

在 2019 年按揭保險計劃新例下,價值 $800 萬至 $1,000 萬的物業最高按揭成數放寬,由過去的 6 成,上調至首置 9 成非首置 8 成

一般來說,按揭保險計劃是不接受「轉按套現」或「加按」的。即是說,如果你本身以 6 成按揭購入現有單位,並正在供款,則不能透過轉按或加按,享用新按揭成數,做 8-9 成按揭,藉此套現。

但如果你利用近親轉讓,情況就不一樣。

假使你和配偶聯名持有單位,你可先將業權轉讓至另一半(即「甩名」),你的另一半就可以重做按揭,採用新按揭成數,以達致套現。

不過,如果單位本身由你全權擁有,就不能用近親轉讓的方法去轉按或加按套現了。


近親轉讓要重做按揭

如果物業本身有未供完的按揭,而業主選擇進行內部轉讓,就要重新申請按揭,為物業重新估值並通過銀行的壓力測試



業主可視「近親轉讓」作一種財技,不過就要記得找可靠的近親,以免轉讓物業後出現爭執。

另外,如想透過近親轉讓增加按揭貸款額,前提必是「還得到先至借」。

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