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「加按套現」全攻略：加按最佳時機 + 有按保都得?
樓宇按揭 | 2026 年 5 月 26 日
「加按」意思是為已按物業，向同一間放貸銀行重新申請按揭，以套現更多出資金，整個程序又叫「加按套現」。如果你是業主，想增加流動資金，但對加按套現不太認識，不明白「加按」、「二按」有甚麼分別，想知幾時會做加按，幾時做二按，可由以下加按基本須知作為起步點。
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立即跳往：加按套現最佳時機｜加按、二按大不同｜加按注意事項｜常見問題
近期更新
- 金管局即日起暫停壓力測試要求。（2024年2月28日）
加按套現最佳時機
加按的做法，較常見於物業升值時，因現時估價高過買入時價格，重新申請按揭後，新批的按揭額理應可以提高。業主可以透過加按套現，提取新批貸款額多出部分，這樣便有更多現金周轉。
舉例來說：
一個住宅單位於 5 年前購入，其時價值 500 萬元。以按揭利率 2.5%、供款年期 30 年及做 6 成按揭計，貸款額為 300 萬元。
假設單位如今升值至 550 萬元，現時尚餘約 250 萬元按揭未供。透過加按，同樣做 6 成按揭，新貸款額為 330 萬元，扣除未供的 250 萬元，加按後業主可套現約 80 萬元。
| 購入時 (5年前) | 現在 (升值後） | |
| 樓價 | 500萬 | 550萬 |
| 按揭成數 | 60% | 60% |
| 可借貸款額 | 300萬 | 330萬 |
| 未償還貸款 | 300萬 | 250萬 |
| 套現金額 | 不適用 | 80萬 |
加按、二按大不同
增加貸款額的方法比比皆是，「加按」和「二按」都是其中之一，但有業主會將加按二按混淆，以為加按會涉及向財務公司借貸。
但其實申請加按，放貸人由始至終都只得一個，就是一開始的承按公司（通常是銀行）。加按只是向同一間銀行申請增加貸款額。
相反，二按牽涉兩項按揭和兩個放貸人。在二按下，物業有 2 個債權人，分別為敍造一按的銀行，以及敍造二按的財務公司。
二按風險比加按高
原因如下：
- 財務公司的按揭貸款利率比銀行高，形成更沉重的經濟負擔；
- 財務公司所受監管程度不如銀行，服務未必有保證；
- 斷供的話，因為二按有 2 位債權人，2 位都有權隨時收回貸款（call loan），繼而收樓
加按注意事項
向銀行申請加按，利率通常較其他放貸機構的低，而且多數有現金回贈，吸引不少需要資金周轉的業主。
如你有意申請加按，可注意以下 3 點：
1）樓價升幅
如果樓市只是輕微增長，銀行根據物業現時的樓齡、質素等條件再作估價後，物業的估值可能維持不變或只是稍升，最終能夠套現的現金或不似預期。
2）利率上升
即使樓價有增長，如果正值高息期，加按利率高過原有利率，借貸成本提高，業主就要計清楚是否值得為一時之套現，而長期負擔較高息口。
3）供款能力
注意，金管局已於2024年2月28日起暫停壓力測試要求。惟在此前，銀行會為加按申請人再做壓力測試，並會查閱申請人的供款紀錄。如果申請人收入無太大進展，又經常逾時還款，加按申請就未必獲批。
即使壓力測試取消，申請人在借貸前，仍須符合銀行的供款佔入息比率（DTI）要求，即每月供款不可高於入息的50%，以確保其還款能力。
最後，千居提提業主們，加按會令供款壓力增加，業主要記謹還得到先好借。若有意加按套現再買樓，不妨花點時間比較不同物業投資潛力，即上千居尋找各區樓盤。
常見問題
使用按揭保險新制，可否加按？
不可以，但若本身選用按揭保險舊制，則可透過「再融資按揭保險計劃」加按，物業價值要在 600 萬元或以下，最高可敍造 8 成按揭。
申請加按需要提供甚麼文件？
申請人需要向銀行提交身份及入息證明等資料，以作重新審核按揭之用。
