準買家能取得高成數按揭，要多得HKMC按揭保險計劃，但非任何人皆可申請，而按揭保險計劃，亦非HKMC獨有。那究竟HKMC是甚麼？與按揭保險有何關係？等千居為你解構HKMC如何助你實現置業夢。 立即跳往：｜HKMC是甚麼｜HKMC主要作用｜按揭保險計劃概要｜常見問題 近期更新 HKMC是甚麼 HKMC全名為「香港按揭證券有限公司」(The Hong Kong Mortgage Corporation Limited)，顧名思義是一間企業機構，但實情是由香港特區政府透過外匯基金持有，公司類別屬於「公眾股份有限公司」。換句話說，政府是公司唯一的股東，現任主席兼執行董事是財政司司長陳茂波。 HKMC主要作用 自 1997 年成立至今，HKMC 有三個重要作用： 維持金融穩定 在HKMC成立前夕，樓市炒風可用狂熱來形容，當時銀行審批按揭貸款寬鬆，連普通一個白領亦可手持數個物業。由於銀行把大量的錢借了出去，為免泡沫爆破，觸發資金緊縮，HKMC因此應運而生，目的是把銀行所持的按揭貸款證券化，售予投資人士，令流動資金重新注入銀行體系。 雖然金融風暴最終還是出現，但HKMC於 1998 年購入超過 110 億港元的銀行按揭貸款，若沒有HKMC分散部分風險的話，後果更不堪設想。 推出新業務 HKMC不斷推出新業務，填補市場不足，逆按揭便是其中一例，該金融產品可理解為一種退休理財工具，例如HKMC的 「安老按揭計劃」，可讓退休人士可獲得穩定收入，卻毋須出售自住物業。另一例子是「定息按揭計劃」，市面上的按揭計劃由浮息按揭主導，一旦經濟不穩，浮息按揭有機會令供款大增，反之，定息按揭可對沖按息波動風險。 助市民置業 HKMC 的按揭保險計劃 （俗稱按保），是協助市民「上車」的重要金融產品，按保計劃早於 1999 年推出，當其時，銀行不得批出按揭成數超過70%的貸款，按保作用是讓合資格置業者，透過支付保險費用，借入高於按揭成數上限的額外貸款。 按揭保險計劃概要 根據金管局現時規定，按揭借款人如想申請 6 成以上的按揭貸款，須購買「按揭保險」。即使借款人日後違約，按揭保險公司會向銀行支付超過按揭成數上限的貸款差額，變相為銀行提供了保障，毋須承擔額外風險。 其實在 HKMC 按保出現之前，市場上已有類似服務，但卻不足以為銀行提供保障。時至今天，本港共有3 家公司提供按揭保險服務，當中以HKMC最為人熟悉。HKMC的按揭保險業務，現由旗下全資附屬公司－香港按證保險有限公司負責管理。 按保計劃會因應樓市變化而調整。例如在 2013 年 2 月，因樓市風險加劇，便將可敍造 9 成按揭的樓價上限，從 600 萬港元降至 400 萬港元，現時一般稱之為「舊按保」。 而在 2019 年 10 月，因樓價超出市民負擔水平，於是針對首置人士，提高購買自住物業的按揭成數上限，此為「新按保」，坊間俗稱「林鄭plan」。以上兩類按保政策現同時存在，申請條件各有不同。 … Continue reading "跌市免成負資產！一文看清負資產/Call Loan前因後果"

每當本港步入低息環境，有業主便趁機做「轉按」。轉按是甚麼？如何申請？何解轉按可以慳息＋賺現金回贈？千居為買樓初哥的你盤點轉按的好處和風險，一文掌握轉按基本步！ 立即跳往：甚麼是轉按｜轉按好處｜轉按風險｜常見問題 近期更新 甚麼是轉按？ 買入物業時，大部分買家都會使用銀行按揭貸款。隨後，如果買家想將物業的按揭轉移至由另一間銀行承按，這就稱之為「轉按」。 轉按主要分兩種做法： 1) 平手轉按 只將原有未供完的貸款部分轉至另一間銀行，【不改變貸款額】。 舉例，如果物業買入時價值 700 萬元，未供完之貸款額為 300 萬元，借款人可選擇將未供完之 300 萬元轉至向另一間銀行借貸，即是平手轉按。 2) 轉按套現 將物業完全轉由另一間銀行承造按揭，並【增加貸款額】。如借款人想將整個當時價值 700 萬元的物業轉至由另一間銀行承造按揭，重新進行物業估價，就叫轉按套現。 【要買趁早】今期千居最筍樓盤 → 轉按的好處 借款人想轉移按揭至另一間銀行，通常是因為以下誘因： 1）有銀行提供更低按揭利率／現金回贈 按揭貸款當中會衍生利率，每間銀行按揭利率或有不同。如果借款人發現其他銀行的利率，較現用銀行的低，不論是將剩餘貸款額轉按，抑或完全將物業轉按，都可以節省息差。 另外，按揭服務競爭激烈，銀行為爭取更多客戶，或為新造按揭提供低息優惠，又或為轉按提供現金回贈，可佔貸款額的 1% – 2%。同樣地，不論是將剩餘貸款額轉按，抑或完全將物業轉按，均有機會賺取現金回贈。 2）物業升值，貸款額增加，借款人能「套現」 假設物業買入時價值 700 萬元，做 6 成按揭，貸款額為 420 萬元，當中尚餘 300 萬元未供。過幾年後，物業現時估值為 750 萬元，同樣以 6 成按揭計算，最新可批之貸款額提升至 450 萬元。 這個情況下，透過完全將物業轉按，借款人可利用新借入的 450 萬元來償還原有按揭餘額（即 300 萬元），多出的 150 萬元可以提取，套現成流動資金。 3）物業升值，透過轉按甩按揭保險 … Continue reading "跌市免成負資產！一文看清負資產/Call Loan前因後果"

夫妻二人打算共築愛巢，買樓時難免會遇上世紀難題：物業應全歸其中一人，抑或是聯名擁有？此前，你要先知道：聯名物業有甚麼好壞？將來會否影響原有按揭或新買物業的印花稅？等千居為你拆解。 立即跳往：聯名物業3大好處｜聯名物業3大壞處｜常見問題 近期更新 聯名物業 3 大好處 二人收入相加，更易過壓力測試 現時壓力測試已經暫停，只要申請人的供款佔入息比率（DTI）不超過50%的上限，即可申請按揭。但在2024年2月政府宣佈暫停壓測之前，銀行批核按揭時，會計算申請人的供款與入息比率，以評定申請是否通過壓力測試。如果二人共同聯名擁有物業，一同作為按揭的借款人，兩人的入息可以相加計算。如果二人均有工作收入，聯名應能使壓力測試更易通過。 物業相關決策，須由二人共同作出 如果要放售、轉讓、出租聯名物業，所有文件必須有二人的簽署作實。如果二人對物業均有付出，如首期兩份分、一同供按揭，聯名購買對二人都有保障，即使日後感情有變化，亦不怕其中一人擅自對物業作出改動。 透過近親轉讓，爭取更高按揭成數 如果本身已聯名買入物業，在按揭成數放寬之後，想透過轉按或加按，爭取借入更高成數，可以經由近親轉讓，讓其中一人擁有全部業權後，再重做按揭，新按揭就可以使用放寬後的按揭成數。相反，如果物業本身只由一人持有，就不能夠藉轉按或加按作套現。 聯名物業 3 大壞處 影響二人信貸 雖然聯名能令壓力測試更易通過，但按揭貸款額會分別顯示於二人的信貸報告上，同時影響兩人的信貸評級。 假設貸款額為 $200 萬，聯名人的兩份信貸報告均會各自顯示未供貸款為 $200 萬，並不會將貸款拆半，變相兩人都要承受同樣的信貸負擔。 業權轉讓要收費 轉讓業權會產生不同洗費，如印花稅、律師費及行政費等。 如果是為了符合壓力測試，而決定聯名買入物業，其實更可取的方法，是讓其中一方成為按揭擔保人，擔保人的收入亦會計算在壓測內，日後只須透過轉按即可除名，比業權轉讓簡單得多。（注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。） 二人同失首置身份 新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD) 已於2024年2月28日撤銷，任何買家只需按第 2 標準稅率繳付從價印花稅。無論首置或非首置人士，印花稅率均依從同一稅階徵收。不過，在辣稅取消之前，業主是否首置身份，對買入第二間物業有頗大的影響。 如果物業為聯名持有，所有物業持有人均會失去「首次置業」身份，在買入新物業時，既要繳付更高的從價印花稅（用「新住宅印花稅」稅率，撤辣前統一為樓價的7.5%），能夠借入的非首置按揭成數亦會減少（現時此項規定亦已取消，擁有一層物業按揭不會扣減第二單按揭的借貸成數）。 不過，其實即使是聯名物業，透過近親轉讓，一樣可避過雙倍印花稅。而按揭成數方面，亦可經由近親轉讓，令其中一人重回首置身份，便可受惠於協助首置人士上車的政策，如較高按揭成數及免壓力測試等。 是否聯名購買物業是重要的考慮，同樣重要是在搜尋物業時，比較樓盤優劣，確保滿足雙方需要，即上千居搜尋全港各區筍盤。 常見問題