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銀主盤購買程序(邊度搵、入標vs拍賣?)|逆市執平貨

  • By
  • 千居 Spacious
  • October 17, 2020

想買樓資金有限,是否上車無望?要以低於市價的價錢買樓,可以考慮買「銀主盤」。銀主盤出名平,吸引一班想執筍貨的投資人士青睞。行經地產舖,在網上搜尋,似乎都不多見銀主盤的蹤影,到底神秘的「銀主盤」與一般放售樓盤有甚麼分別?買家應如何搵樓、睇樓、入手?即由千居教你銀主盤購買程序!



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銀主盤是甚麼?

業主如未能按時償還物業的按揭貸款,放貸人或會 Call Loan 收回貸款,要求業主在指定期限內清還款項。

如業主未能贖回貸款,放貸人就會入稟法院,沒收物業,再向公眾放售或拍賣,以填補債務。

放貸人又稱「銀主」,一般多為銀行;而這類被沒收再賣出去的物業就稱為「銀主盤」


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銀主盤定價比市價平?

有部分人將銀主盤理解為類似無契樓、釘契樓等問題樓盤,因原業主的種種問題,導致買家要承受額外的風險,故此會減價放售。

這樣的理解不完全正確。銀主盤湧現,多為經濟不景,業主財政狀況受到影響,唯有斷供。銀主收回這些物業後,會以當時的物業估值作為定價基準。經濟差,樓市隨跌,物業估值固然會被拉低。

同一時間,非銀主盤的樓盤叫價由業主而定,業主不一定會因為最新物業估價下跌而減低叫價。業主可能望樓價會快速回升,或想「揸價」拉闊叫價和底價的距離。當同期的銀主盤反映最新物業估值,而業主放盤則不為跌市所動,相比之下,貼近市價的銀主盤就是平貨。


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銀主盤購買程序

1)搜尋銀主盤

你可於拍賣行網頁、報章、宣傳單張、地產舖甚至 Facebook Group 等地方見到樓盤廣告,當中會包括拍賣日期、時間和地點。一般來說,銀主盤須經代理洽購。

2)預約睇樓

拍賣之前你可預約睇樓。部分銀主盤並非交吉放售,意思是原業主遷出前沒有將單位還原,銀主亦不會代為清空單位,睇樓時要有心理準備。

另外,部分銀主盤會連租約出售,能否視察單位,或要視乎租戶會否通融。

3)參與拍賣/入標

選定心水銀主盤,可以入標參與拍賣。銀主盤拍賣有分公開放售和公開拍賣。

公 開 放 售

銀行會委託地產代理放售物業,開價一般參考市價。如買家有興趣,可經代理「入標」,將出價寫入標書,再場遞交至銀行。

這種「暗標」出售的方式一般有招標期,銀行會在截標後售予出價最高的買家。如所有標書的出價均低過銀行底價,銀行可重新招標。

入標時,代理通常會要求買家同時付臨訂(約出價的3%-5%),以防買家中標後反悔。未能成功投得物業的買家會獲退回臨訂。

公 開 拍 賣

如果物業條件欠佳,多輪招標均無人問津,銀行或委託拍賣行拍賣物業。拍賣行會於拍賣當日委託幾間測量師行進行物業估價,再以估值中位數作為當日拍賣的底價。

有興趣的買家可帶同臨訂,於拍賣當日即場「明標」出價。銀主盤拍賣一樣是價高者得,成功投得物業的買家須即時簽署拍賣合約。如買家出價依然低過銀行底價,銀行仍可選擇重新拍賣。

只要買家出價高過銀行底價,銀主盤即屬「價高者得」,不似業主放盤般需要一輪議價拉鋸,甚至要與業主夾人緣。


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銀主盤可造按揭?

如果單位純粹因原業主欠債而淪為銀主盤,新買家買入後申請按揭一般不會有困難。

但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題,對承造按揭就有影響。簽過臨時買賣合約,等同買家已接受物業的所有現況,簽約後即使發現業權問題,買家亦不能向銀行提出爭議。

如有僭建,買家清拆僭建物後,大部分銀行都會批按揭。

欠缺樓契等重要文件,買家亦可嘗試辦理遺失樓契宣誓補領,補領後照可造按揭。如真的無法尋回,銀行未必願意提供按揭。

同樣地,業權不清的物業,銀行亦不會批出按揭。


2019年尾政府放寬按揭成數,吸引不少置業人士借8成9成按揭。借入高成數按揭,供款壓力本身已極高,適逢今年本港受疫情影響,經濟轉差,部分人收入大幅減少,要按時供款就更為艱難。如這班業主捱不過經濟下行這段期間,未來相信會有更多銀主盤出現。


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