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【上車須知】買樓撻訂 3 大原因及避免方法
租買攻略 | 2026 年 8 月 19 日
樓市波動，由選購物業到買賣交易，物業的價值可能已有變動，而原業主及準買家的取態亦或有轉變，導致地產新聞時有報道的「撻訂」情況。撻訂指的是甚麼、有著怎樣的成本代價、而準買家可以如何避免這樣的損失？千居為你逐一解答。
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立即跳往：何謂撻訂｜撻訂賠雙倍佣｜撻訂3大常見原因｜如何避免撻訂｜常見問題
近期更新
- 差估署每月公布住宅樓宇買賣合約數據，2026 年 1 月份住宅買賣合約總數共 5,669 宗，較 2025 年 12 月份的 5,883 宗，減少 214 宗，按月下跌 3.64 %。（2026 年 3 月）
何謂撻訂
物業買賣過程中，買賣雙方要簽署「臨時買賣合約」，而買家亦要支付「細訂」臨時訂金（一般為樓價 3-5%），初步落實交易。簽了臨約後，如買家決定悔約，不完成買賣，就要放棄已付的臨時訂金，俗稱「撻訂」或「撻細訂」。
在某些情況，買家簽了臨約，付了細訂，繼而再簽「正式買賣合約」，再付了「大訂」加付訂金（與細訂合共為樓價 10%），才忽然決定放棄交易。這個情況就是「撻大訂」，買家除了損失已付訂金，亦有機會被發展商追差價，或被業主追討損失，包括物業再行售予他人之買賣差額，撻訂的代價更大。
落訂後，如悔約的不是買家，而是放售單位的業主，賣家亦需賠償訂金（賠訂）。
如寫明必買必賣 買家「不能」撻訂
「必買必賣」是經過買賣雙方同意下，在臨約內協定作出的附加條款，以強制規範雙方在簽署臨約後，必須履行買賣合約，但若雙方無法達成共識，最終決定權可交由法庭裁決，解決方法之一是以足夠賠償作結。
撻訂賠雙倍佣
如果是透過地產代理進行交易，完成交易後，買家本應支付樓價 1% 的佣金。撻訂的話，買家除了要支付這 1%，亦要代賣家支付佣金，總共為 2%。另外，買家亦損失已付的律師費用。
撻訂 3 大常見原因
- 資金不足以付首期
簽臨約後，買家可以向銀行申請按揭。如因為樓價突然暴跌，或個人財政問題，令銀行批出的貸款額未如預期，終致買家未能應付首期，買家或要放棄訂金，撻訂退出交易。 - 找到更理想的物
有情況是買家落了細訂後，發現同一屋苑另有條件類近的單位正在放售，叫價更平，買家計過，買新物色的單位，即使撻訂亦有賺，就會放棄訂金，退出交易。 - 摸貨轉售不果
有一種短線炒賣投資叫「摸貨」，即買家與原業主簽署正式買賣合約後，在簽署樓契前（即簽署樓契及支付餘款前），將買賣合約權益轉讓給另一位買家，以賺取售價差額。
如果摸貨無人接手，而投資買家亦欠資金自己完成交易，就要撻訂退出買賣。
如何避免撻訂
- 細讀合約條款
簽署臨時買賣合約時，要細閱合約的每一項條款，看清悔約賠償。 - 了解個人財政狀況，取得信貸報告
買家對個人的財務管理應有一定了解，簽約前，可先於網上進行模擬壓力測試，也可向環聯 TU 申請取得自己的信貸報告，避免突然因為個人財政信貸問題，以致銀行不批足成數上限，令買家臨時要籌錢補首期。 - 盡快完成買賣、申請按揭
越遲申請按揭，風險越大，一旦樓市出現波動或下滑，會造成物業估價不足，買家借到的按揭貸款額或比預期低，故買家應趁早申請按揭，以免夜長夢多。
辛苦儲下來的首期，誰都不想因撻訂而化為烏有，選擇單位時一定要花時間多做比較，才不致做了錯誤決定。即上千居搜尋各區筍盤。
常見問題
簽正約後，如賣方拒絕交易，買方除可追討訂金，還有哪些賠償？
交易取消後，買方有權追討購買另一單位時，價格上漲的差價。
簽正約後，如買方拒絕交易，賣方除可追討訂金，還有哪些賠償？
交易取消後，賣方有權追討將該單位再賣出時，價格下跌的差價。
