發展商推出新盤時，在收票前後或當日會同時開放示範單位，供公眾參觀，一般會根據每個戶型提供 2 款示範單位，一款是未經改動的「清水房」，另一款是經裝修和佈置後的示範單位。睇示範單位，有何注意事項，下文告訴您。 立即跳往：清水房｜經改動示範單位｜示範單位參觀貼士｜常見問題 近期更新 清水房 清水房，即無改動示範單位，亦是日後落成的交樓標準，單位間隔、用料、連帶傢私及家電等一切細節，都須與樓書所述一致。 假如清水房所展示的與樓書有出入，發展商必須在示範單位中，貼出告示說明兩者之間的分別。 買家在參觀示範單位當日，可從清水房中，實際感受一下新盤的用料質素。 經改動示範單位 除了清水房外，發展商另外提供經改動的示範單位，作用是令媒體及準買家覺得單位實用美觀，這種連裝潢的示範單位，經過設計師精心佈置，間隔亦有可能被改動。 這類示範單位未能如清水房般，真實反映新盤質素預期。例如，賣方為提升空間感，會拆去間隔牆，並以鏡身、玻璃、共用入牆衣櫃等取代，看起來更加闊落。 針對這類改動，發展商需要在地上以實線畫出原間隔牆位置，以供準買家參考。 另外，設計師除了精心挑選色系風格，有時更會添置迷你傢俬，食飯枱凳、睡床、書枱等大型傢俬，或會比平時常見的細幾吋，讓單位看起來更寬敞。買家入伙時，或突然發現單位實用度大降，放不下當時單位的示範佈局。 不過，這些改動亦不是全無限制，示範單位內的間隔，必須是業主將來毋須經屋宇署批准，亦可進行改建而得出的佈局，否則不能使用。 示範單位參觀貼士 參觀清水房時，準買家宜自備度尺在單位內進行量度、拍照或錄影，進一步準確掌握新盤的大小和預期質素。 而在經改動的示範單位內，準買家雖可進行量度，但不一定准許拍攝，故準買家最好自備度尺，亦方便日後添置傢俬。 還在猶豫買新樓還是二手樓? 即上千居搵屋，樓盤資料一目了然！ 常見問題

發展商為增加新盤銷情，及應對一手空置稅，紛紛推出先住後付計劃，讓買家先付小量金額入住，數年後才供樓。這種計劃貌似不錯，但會否涉及風險及額外收費？等千居為你詳細說明。 立即跳往：甚麼是先住後付｜先住後付好處｜先住後付風險｜潛藏費用｜常見問題 近期更新 甚麼是先住後付 先住後付是購買現樓的一種付款方法，發展商把成交期延長，讓買家只需在簽署臨約後，支付小部分訂金，便可入住單位，至於餘下大部分金額，會於指定年期過後繳付，好處是買家於初期不用準備大筆資金，已可入住新樓。 以 1,100 日的先住後付計劃為例，發展商要求買家簽署臨約後，先支付樓價 5%，再於指定天數後另付 5%，餘下 90% 則在臨約後 1,100 日內支付。如果購買一個 $1,000 萬單位，只需在簽約初期繳付 $500,000，便可入住。 先住後付的出現，除了讓發展商加快貨尾銷售，亦可避開政府曾建議落實的一手空置稅，惟一手樓空置稅法案最終已被撤回。 先住後付好處 籌集資金 先住後付讓置業人士只須先繳付少量首期，並享有較長的成交期，方便預算不足、但有置業需求的買家，能有充裕時間準備餘款。 即時入住 由於先住後付針對現樓，換樓客簽約新單位後，可搬入已落成的新樓，即使賣掉原有物業，換樓期亦可無縫交接，毋須額外租地方暫住。 先住後付風險 估價不足 先住後付計劃下，買家可逐步繳付樓價，但業主在支付餘額時，已住了數年或以上，若入住期間樓市轉差，申請按揭時或會面臨估價不足，出現拾錢上會情況。 支付辣稅（現已撤銷） 繳納印花稅是按簽署臨約日期而定。在辣招稅生效期間，換樓客以先住後付方式買入新樓，若買入時尚未出售原有物業，仍需繳付 7.5 %新住宅從價印花稅；但如果在 1 年內出售原有物業，則可申請退已付辣稅減去首置印花稅的差額。 然而，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布撒銷新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD) ，意味著撒辣後，任何買家包括換樓客，只需按第 2 標準稅率為每個住宅物業，繳付從價印花稅，而7.5%的辣招也不復存在。 潛藏費用 許可佔用費 很多發展商會要求先住後付買家簽署許可協議，並須繳付許可佔用費，此費用可理解為佔用單位的按金，一般為樓價的 10% 內。以荃灣西逸璟‧龍灣於2020年推出的先住後付計劃為例，許可佔用費由樓價 2.4% 到 7.2% 不等（視乎付款計劃）。在完成交易後，發展商按照合約退還該筆費用，或用作扣減樓價餘額。 佔用物業金 部份發展商會同時徵收佔用物業金，類似月租。發展商會訂明租期及租金金額，業主則須定期繳付。以2020年入伙的西半山半山捌號為例，業主每月須支付樓價 0.25% 的佔用物業金。與許可佔用費一樣，佔用物業金會根據協議，在交易完成後，用作扣減樓價餘額。 雜項開支 入住後，買家或須自行支付管理費、差餉地租、水電煤及其它開支等。與上述兩項費用不同，這些費用不會退還，買家須考慮自身財政能力。 … Continue reading "六招助你輕鬆搵樓"

新樓 VS 舊樓，是不少準買家的抉擇。新樓配套多，發展商亦會提供不少優惠。二手樓的管理費較便宜，實用率相對佔優。新盤或舊樓各有特色，兩者有多大分別？入市前分別要注意甚麼？千居為你詳列新樓舊樓的差異。 立即跳往：買樓成本｜入住時間｜按揭敍造｜裝修要求｜屋苑設施｜其他開支｜常見問題 近期更新 買樓成本 新樓優惠多 新樓樓價一般是明碼實價，無議價空間，但不少新樓發展商會提供優惠，例如會員優惠及即供付款優惠，折扣可多達20%。此外，部分發展商會與財務公司合作提供一按、二按及各項貸款計劃。 二手樓可議價 二手樓則有議價空間，可藉由委任地產經紀，為買賣雙方講價。遇產業主因事急需轉售單位，例如移民或套現，買家有機會以低於同區屋苑平均成交價入市。 入住時間 樓花須等候入伙 樓花，意即未落成或未批准入伙，但獲地政總署批售的新樓盤，何時能入住，要視乎樓花期，最長可達30個月，即買家有機會在購入後的2年半，才可入伙。 部份舊契新盤，因毋須取得「預售樓花同意書」，其樓花期可能會更長。如果買入新盤現樓(即已落成的新樓)，買家則毋須等候樓花期，可短期內入伙。 由於大多數新盤未落成前開售，發展商會設置示範單位以供參考，買家在購入樓花前可透過售樓書，了解新項目詳細資料，例如坐向、樓面平面圖等。 二手樓視乎雙方協議 購入二手樓，入住日期則按買賣協議而定。一般而言，二手買賣的成交期(由簽署臨時買賣合約至成交日所需的時間)，介乎30至60天。如遇上突發情況，例如大規模疫症 ，建議成交期應不少於60天。 另外，買家須注意，成交期應是雙方協議，不應被賣家主導。部份業主為更快得到賣樓款項，會要求縮短成交期。亦有些情況是物業以連租約出售，即仍有租客居住，要等租客搬遷後才可交吉。 按揭敍造 一手按揭較寬鬆 比起二手樓，一手樓按揭審批較寬鬆，因除了銀行提供按揭，買家一般可申請發展商按揭，這類按揭的審批條件更為寬鬆，故適合首期不足的買家。按揭保險計劃已先後放寬成數上限及適用的物業類型。現時，購買1000萬元以下樓花，使用即供付款計劃，亦最多可以借9成按揭；換言之，想承造高成數按揭，並不限於使用建築期付款。 買家亦須注意，銀行是以折實價批出按揭。如果發展商在合約上列明優惠，例如免第一年管理費，銀行在審批貸款額時，會先在合約樓價上扣減那些優惠（俗稱光豬價），令最終批出的按揭貸款，可能比預計少。至於按揭保險申請，則以合約列明的樓價審批，即不會扣減發展商折扣優惠。 二手樓按揭較複雜 二手樓宇的買家須自行尋找銀行承造按揭，手續比較繁複。視乎物業類型、樓齡或其他狀況，銀行對二手樓的按揭審批較保守。對於樓齡較高的樓盤，銀行有機會縮短按揭年期，即業主須預留較多首期才可上車。 裝修要求 新樓提供保養期 一手單位會有基本裝修，發展商會提供部分傢電，有些更會連裝修出售。另外，多數發展商會為單位提供1至2年的保養期，如果業主在驗樓及入住時發現問題，可要求發展商跟進維修。 舊樓可能須翻新 二手樓入伙後，如業主發現單位有問題，如漏水及牆身發霉等，則須自費處理。除了翻新單位，業主亦可能要夾錢，作為維修大廈或屋苑公共設施的費用。 屋苑設施 一手樓配套較多 大多數一手樓盤有多元化的會所設施及物管服務，以作招徠。常見的屋苑設施包括健身室、宴會廳、游泳池、遊樂場等。業主可預約使用相關設施。但要留意，一手居屋則較少設有會所。 二手樓未必設有不同設施 雖然部份二手樓亦設有會所，但相比起新盤，所提供的服務及設施種類相對較少。部分設施亦有可能因使用量太低或維修費過高而關閉。 其他開支 新樓盤管理費較高 一手樓的會所服務及設施多，管理費亦相對較高。近年管理費有上升趨勢，不少中小型新盤、豪宅或單幢樓的管理費，普遍而言，都比大部份二手屋苑或舊樓更高。 舊樓或需強制驗樓 所指的「強制驗樓計劃」，是政府規定樓齡30年或以上的樓宇，須每10年進行年一次樓宇檢驗，包括公用地方、外牆、伸出物及招牌等，另外還有「強制驗窗計劃」，要求業主修理有潛在風險的窗戶，意味著買家可能要支付更多維修或保養費用。 一手樓、二手樓各有利弊，以上各項需要仔細考慮，當然亦要時刻留意樓市發展，以決定最適合的入市時機。了解更多樓盤資訊，即上千居尋找各區樓盤。 常見問題