香港租貴，想爭取私人空間，一個折衷的做法就是尋找室友夾租。分租遍及港島九龍的唐樓，租客一般是年輕單身專業人士。近年分租潮更吹至新界區大型屋苑，吸引經常來往中港兩地者租住。如果單位為眾人合租，到底誰要負責簽約呢？ 夾租方法大致分兩種，一種是各租客分別直接與業主簽訂租約；另一種則是由一位租客代為分租，並由該租客與各分租戶簽訂分租租約。千居這篇文章主要講述後者。 立即跳往：主租約VS分租租約｜二房東和分租客之間關係｜二房東不必出示主租約?｜未得業主同意能否分租? 主租約VS分租租約 業主先約單位租予一位租客，由租客將房間分別租出去，這個做法稱之為「分租」（又作租上租），而該名租客亦有「二房東」之稱。 業主與二房東之間會簽訂租約，稱為「主租約」。二房東會再分別與各分租客簽訂租約，稱為「分租租約」。分租租約以主租約為基礎，由二房東與分租客協商適合雙方的附加條款。舉例，主租約退租通知期為 2 個月，二房東因考慮分租客一般需要更大彈性，故將退租通知期縮短至 1 個月。 二房東和分租客之間關係 二房東可以是分租單位住戶之一，亦可以是另有居所，純粹受薪為業主代管物業的「包租婆」。 二房東可要求分租客遵守主租約條款，並將其納於分租租約之中。如分租客出現違約情況，二房東可按分租租約展開跟進行動，並向分租客追討賠償。 二房東不必出示主租約　分租客或墮騙局 二房東沒有必要向分租客出示主租約，惟主租約涵蓋不少重要資料，包括二房東向業主承租之地方範圍、租期，以及分租權等。舉例，主租約實際只限二房東租出單位室內範圍，二房東竟擅自租出單位連天台部分，又或主租約租期僅得一年，但二房東與分租客簽訂兩年租約，有關分租租約便是無效。 分租客最好堅定要求二房東出示主租約副本，如二房東因不想透露原租金而拒絕，分租客可提議二房東影印時遮蓋金額，最緊要是清楚見到主租約關於年期、範圍和分租權的條款，以及業主姓名與物業查冊上顯示的相同。 另外，分租租約上，應清楚列明所分租部分，例如床位編號或房間，並寫上與其他租客共用的公家地方，如廚房、廁所等。 未得業主同意　分租是否犯法？ 坊間絕大部分的租約範本均有明確條款，禁止租客分租物業。如果租約未有寫明，租客不事先徵求業主同意，就自行分租房間，是否犯法？ 答案是：未必。如租約沒有包括任何限制分租的條款，理論上，原租客只要不違反其他條款，有權隨意處置單位，包括分租房間、離港時暫時轉租單位等。 事實上，業主要證實單位被分租亦不容易。租約通常限定業主不可干擾租客生活，而租客一般有權自由與他人同居、分享佔用或使用物業，如缺乏已簽署的分租租約等實際證據，業主難以有憑有據地辨別原租客究竟是與人同居，抑或是分租。 作為分租客，為求自保，你必須了解二房東是否確實有權分租。最理想的情況，當然是業主、二房東、分租客三方均清楚大家的合約責任，以免業主日後突然發現單位用作分租，與二房東之間起爭議，影響到分租客起居，甚至被趕出單位。 大廈公契或禁分租 除了要得業主同意，亦要留意大廈公契是否載有明確條款，禁止分租房間。不過，大廈的物業管理公司及業主立案法團基本上是無法得悉單位使用者究竟是分租還是同居，即使大廈公契不容許，亦難以實際執行。 二房東與業主終止租約　分租客何去何從？ 分租權源於主租約，主租約終止，分租租約即失效，分租客必須交回物業。換言之，如二房東因事提前退出主租約，分租客亦要隨之遷離單位。如有需要，分租客可向原訟法庭申請「寬免」，要求發出「歸屬令」，代替二房東佔用單位，直至剩餘租期完結。 租期少於28日　要申領賓館牌 分租的其中一個好處是租期偏向靈活。再靈活，租期亦不可少於28日，否則業主就要為物業申領賓館牌。 如果你急需短期租屋，最好避免這些二房東分租房間。二房東或聲稱需離港三數週，不想白交租，故以較低租金租予他人暫住。第一，此舉涉及分租，手續繁瑣；第二，如租期少於28日，新租客變相是入住無牌賓館。你可考慮租住服務式住宅，租期靈活，無須煩惱以上法律問題，質素有保證，搬入即住。 如果你需要較長期的一人租屋，共居空間亦是不錯的選擇。共居空間入住手續簡單，配套完善，更定期舉辦住戶獨享的文娛活動，是一個全面的住屋生活體驗。

過去搵樓網未流行時，租客要走入代理舖，方可查詢該區現有的租盤。搵樓網愈趨普及，租客安坐家中，上網即能查看全港 18 區盤源，更可不經代理，租住業主自讓盤。作為租客的你，必須了解租業主盤的優缺，再作考量。 業主盤優點：免佣｜少假盤｜上網即可搜尋比較 業主盤缺點：約睇樓麻煩｜要自行查冊、打釐印｜商討租約細節、免租期 近期更新 業主盤優點 1. 免佣 業主盤的最大好處，就是免除了代理的佣金。經代理租樓要付代理佣金，通常為月租一半。月租一萬的話，佣金就承惠 $5,000，連同按金，租屋首月的開支更大。業主盤免佣，對手頭較緊的租客可謂是一大福音。 2. 少假盤 在過往，代理之間有一種不良推銷手法，就是放「假盤」。假盤即是一些不真實的盤源，以超筍價格和條件作招徠，吸引客戶查詢。代理成功取得客戶注意和聯絡方式後，會以「剛租出」等藉口搪塞，繼而推銷租金較高的真盤。如經代理租樓，你須選用監管謹慎的搵樓網，搵樓網會將假盤下架。 業主自費放盤，逐個盤計算收費，自然更少假盤。 3. 上網即可搜尋比較 代理行實舖和網站顯示的盤源或有出入，租客想了解心水屋苑大廈的租盤，或需親身到該區的代理舖走一趟，費時失事。 相反，業主盤通通能於網上搜尋，只要上搵樓網即可查看單位圖片和資料。 業主盤缺點 1 . 約睇樓麻煩 代理盤大部分為「匙盤」，即是代理已有租盤門匙，工時內可隨時帶客上門睇樓，而業主一般要工時前後才有空見租客，與代理夾時間一定比與業主夾更易。 2. 要自行查冊、打釐印 不少租業主盤的租客都會遺忘 2 個關鍵程序，就是為物業查冊和為租約打釐印。 查冊文件會顯示物業業主和是否有僭建等問題，如不查冊，租客有機會被真業主拒諸門外，甚至被屋宇署封屋清拆單位。而租約要打過釐印，其法律效力才受認可，假若日後對簿公堂，起碼有據可依。 經代理租屋，代理必定會幫忙查冊和打釐印，核對業主身份，並向業主和租客雙方提供印花證明書。 3. 自行商討租約細節、免租期 沒有代理，租客就要自行與業主商議拉鋸，租金、租約範本、條款、免租期等細節均須逐一談洽，沒有內行的知識和經驗，租客或對上述完全沒有概念。代理一般能就業主租客雙方所想，提出合理建議，如免租期長短、業主可否適度添置傢俱等，租客或能透過代理爭取到更多優惠。

樓宇買賣需要支付印花稅，目前最主要的稅項為從價印花稅 (Ad Valorem Stamp Duty, AVD) 。也許你也曾聽過買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)、額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD)，這些都是為調控樓市而增設的辣稅，並皆已於2024年2月《財政預算案》出台後撤銷。 至於從價印花稅，又可以分為數種，當中自然也包含曾經的辣稅。為了 2013 年推出的雙倍印花稅 (Double Stamp Duty,DSD) ，以至 2016 年的新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD)，即雙倍印花稅的加辣版，均是針對非本港居民首置買家而設。千居為你拆解從價印花稅的作用、適用對象、稅率、計算實例，以及常見問題。 立即跳往：從價印花稅的作用｜適用對象｜稅率｜計算實例 ｜ 常見問題 近期更新 從價印花稅的作用 進行樓宇買賣，涉及書面文件，要確保文件的法律效力，須要獲得官方確認，印花稅就是政府為這個程序而徵收的管理費。打釐印後，有關文件可獲法律保障，例如作呈堂證供。 香港的印花稅制度，由 1866 年英國殖民時代保留至今，但近廿年間，隨著樓市急速升溫，買樓印花稅也在演變。例如政府於 2013 年 2 月，透過把從價印花稅提高至雙倍，大幅增加某類買家 (例如炒家) 的置業成本；又在 2023 年 10 月「減辣」，將加辣版的新住宅從價印花稅稅率減半，藉此調控樓市需求。及後至2024年2月，政府宣佈全面撤辣，「新住宅從價印花稅」的使命亦於此終止。 首置印花稅適用對象（撤辣前及撤辣後） 所有人購買物業都要付從價印花稅。撤辣後的現在，無論首置、非首置、投資客或公司客，買樓時都只須按第2標準稅繳付從價印花稅。 在樓市辣招仍實施時，買樓要付多少從價印花稅 ，其中一個關鍵因素是有沒有首置身份。政府本意是協助市民上車，加辣從價印花稅，是針對非首置人士，即在購買物業前已持有物業。至於首置人士，則不用支付雙倍印花稅及新住宅從價印花稅，可沿用從價印花稅 (第 2 標準稅率)，為免混淆，一般稱之為首置印花稅。 … Continue reading "【租屋教學】打釐印作用及程序 + 釐印費計算 + 常見問題"