新手業主把單位放租，第一步要做的，是掌握最基本的放租知識，以免誤墮法網，或被別有用心的租客乘虛而入。千居為新手業主盤點 ７ 大放租注意事項，教你跟足程序放租。 立即跳往：不能借高成數按揭｜打釐印｜通知差估署｜繳交物業稅｜短租不可少於28日｜計清免租期｜支付管理費 | 常見問題 1. 不能借高成數按揭 一心打算買樓收租的必須注意，透過按揭保險承造高成數按揭（首置 9 成，非首置 8 成），僅限於買樓自住人士，若申請按保，業只能在特定情況下有條件出租單位；不申請按保的話，所有物業一律最高只可借 7 成。 銀行會不定時抽查按揭單位是否自住，方法如要求借款人提交水、電、煤等單據，並要求業主續簽自住證明。當然，如果業主沒有將水電過戶予租客，所有單據仍然在自己名下，銀行是難以查證單位是否切實自住的。 過去自住與放租的最高按揭成數只差 10%，只要業主準時供款，銀行有息收，一般沒太大因由深入調查，業主是否擅自放租。事實上，坊間「偷雞出租」的情況極之普及，有申請人會謊稱自住，實質用來出租，或者自住一段日子轉為出租，不通知銀行。 不過，自從按揭保險計劃將自住按揭成數上限調升至 8 至 9 成，再加上政府暫停壓力測試，不排除銀行因風險增加，有更高機會抽查單位。 如被銀行揭發單位並非自住，銀行一般慣常做法是收回貸款（call loan），追回不同成數之間的差價。雖然貸款從來不屬於業主，說不上是金錢損失，但要臨時填錢補貸款額，難免打亂陣腳，令業主頓失預算。另外，按證公司亦會抽查單位自住情況，如有違反，或須補繳保費。 2. 打釐印 放租前要注意，租約要打釐印，方獲政府認受其法律效力。 如草擬租約時草草了事，條款有互相抵觸之嫌，又不將租約送往打釐印，一旦遇上欠租，有關租約可能不被法庭接納為證據，更可能需面對稅務局提出的索償訴訟。補打釐印須繳罰款，重則為 10 倍。 3. 通知差估署 簽署租約後，除了要打釐印，業主更須於一個月內向差餉物業估價署呈交一份 《新租出或重訂協議通知書》 （表格 CR109），否則即使租客拖租欠租，業主亦無權採取法律行動追討租金，不幸遇上租霸便求助無門。 依時交表的話，這項程序費用全免；逾時則須繳 $310。加簽後，差餉物業估價署會寄出表格予業主租客雙方。如業主因想避稅等種種原因，不向差估署呈交通知書，租客得知後，或要求減租，甚至遷出。 4. 繳交物業稅 業主放租後，要注意記得為放租物業繳交物業稅。詳細計法、如何報稅可以更慳等問題，可讀千居有關物業稅的文章。 5. 短租不可少於 28 日 租約一般為期一至兩年，為覓得租期更靈活的好租盤，不少租客均願意繳付比市價略高的租金。有見及此，有業主為求推高租金回報，情願短租單位，甚至將單位刊登在不同的民宿網。 事實上，一般民居的租期不得短過 28 日，否則單位即被視作為商業用途（即經營旅館），既違反大廈公契，亦屬違法。 始終香港多分層大廈，保安嚴密，常有陌生臉孔出入的話，很容易被發現。如果管理公司或業主立案法團懷疑有人將單位短租，或會入稟提告業主。 6. 計清免租期 很多業主會為租客提供免租期，方便租客搬屋。免租期幾時開始、幾時完結、為期幾多日等等，其實是會影響釐印費的計算。免租期和釐印費的問題，千居另有文章闡釋。 7. … Continue reading "【對付惡租客】執達吏收樓程序 5 大步驟"

業主立案法團條例的作用，就是界定業主立案法團的角色，賦予法團權利與義務，並且清楚劃分法團與業主之間的關係，避免爭議。業主立案法團負責管理物業大大小小的事宜，並不能忽視其重要性，更不能放任法團處理所有事務，以免出現不公、甚至濫用公家資源的情況出現。千居準備了以下文章，將業主立案法團條例整合，讓你更清楚了解法團的作用。 立即跳往：業主立案法團條例｜法團爭議｜業主/業主立案法團支援｜常見問題 業主立案法團條例 業主立案法團是根據《建築物條例》（第344章）而制定，提供業主一個法律依據，能夠放心依靠法團管理大廈，並且平衡業主立案法團的權力與職責，方便物業的日常運作。 法團成立背景 私人屋苑的業主共同擁有大廈的公共部分，所以大家需要一同負擔管理及維修責任，而這些工作必須有機制的監管，才能有效率地商討並執行。法團的成立就是為了提供一個具法律效力的組織，組織大廈內的大小事宜。 管理委員會委任程序 業主立案法團需要委任一個管理委員會，條例已訂明條文制定管委會的權與責，並且提供指引監督委員會會議，以及指示管委會的職位更換替補。條例已訂明管委會的人數規定，日後若想更改委員人數，只可以透過法團業主大會通過決議，才能更改。 同時，條文亦提出對管委會的保障，假如管委會能夠誠實履行職責，則無須為法團的整體錯失，承擔個人法律責任。 法團業主大會 業主立案法團必需定期舉行法團大會，管委會在法團註冊成立起15個月內，必須召開第一次業主周年大會，其後每次大會後的12-15個月內，需舉行下一個業主周年大會。 由於大廈的保養和維修需要定期進行採購，法團需要依從條例的指引進行採購或招標，以示公正。 除了監管業主立案法團，條例亦載明業主和物業管理公司的職責和權利，即使有法團的幫助，也不代表業主可以完全置大廈事宜不顧，業主有責任主動關心法團工作，而物業管理公司也需要根據條例的指引，協助大廈打理一切事務。如果任何一方沒有履行職責任務，隨時可以被強制命令以其他物業管理公司代為管理大廈。 法團爭議 雖然早已有《建築物條例》的監管，但是業主立案法團的存在多年來也引起不少社會爭議及輿論，尤其當法團需要徵收管理費時，更容易惹業主不滿。 龍門居 以2019年龍門居增加管理費一事為例，當時龍門居的業主立案法團宣佈各單位管理費上調12%，居民因為心感不滿而於屋苑附近聚集抗議。 根據《建築物條例》（第21 1A條），只有當管理費新增幅度超過50%，法團才需要召開業主大會通過決議。但是，龍門居事件中的增幅不足50%，所以並不受條例規範。 在以上情況中，居民若想改變決議，需要召開業主大會否決新增管理費，甚至向土地審裁署訴求裁決，或者直接集合20%的業主支持，解散管理委員會。 雖然妥善管理大廈是管理委員會的義務，但是居民也要提醒自己，參與法團的決策工作也是自己應該履行的責任，需要多加上心。 彩明苑 2021年，將軍澳彩明苑的業主立案法團亦入稟高等法院，指控物業管理公司及物業管理經理多番偽造或更改銀行戶口結單，盜取屋苑逾千萬元，干犯欺詐罪。 一些屋苑的業主立案法團，可能會委任第三方物業管理公司，代為管理屋苑事務，當中許多事務可能牽涉金錢交涉，存在被第三者利用職務之便，盜取屋苑存款之風險。所以即使已委託物業管理公司，仍然要多加監督，切勿掉以輕心，被物業管理公司肆意妄為。 業主/業主立案法團支援 業主支援 除了《建築物條例》的保障，民政事務署也會向私人物業業主提供以下支援： 業主立案法團支援 民政事務署設有專責部門，協助大廈成立法團並提供相關資料，此外，若業主和法團在決策期間出現分歧，可以聯絡地區大廈管理聯絡小組，小組提供以下服務： 業主立案法團扮演物業管理的重要角色，負責處理物業大小事務，所以業主切記要多參與法團活動，若想參考更多樓盤選擇，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

作為業主，放租必做的「填CR109」是怎樣的一回事，您了解了嗎？放租別只掛心如何搵個好租客，基本文件記得要做齊！新手業主不認識 CR109？即讀千居教學，教您遲交、漏交如何補救！ 立即跳往：CR109 的作用｜如何遞交 CR109｜交 CR109 = 要交物業稅？｜無交 CR109 的後果｜遲交點算｜常見問題 CR109 的作用 「CR109」正名是《新租出或重訂協議通知書》，熟手的業主和代理，會以該通知書編號「CR109」代稱。 根據《業主與租客（綜合）條例》，業主成功放租住宅單位後，必須於出租日起計 1 個月內遞交 CR109 予差餉物業估價署批署。 這份通知書的主要用途，只是讓差估署作出租紀錄之用，但也能保障業主，原因是業主如遇有租霸，到土地審裁處提交追租申請時，須出示一份已打釐印的租約，以及 CR109 複本，土地審裁處方接受業主收樓追租之申請。 CR109 只適用於住宅物業，非住宅物業要交的是表格「R1A」，即《物業詳情申報表》。 如何遞交 CR109 遞交 CR109 的方法非常簡單，業主只須到差估署網站完成手續。成功批署後，業主和租客分別會收到一份郵寄的 CR109 複本。 經代理放租的業主要注意，代理通常會幫業主上網打釐印，但就不一定填報此份通知書，如有需要，記得主動提出。 交 CR109 = 要交物業稅？ 出租物業要交物業稅，有業主為了瞞稅，會避免為租約打釐印，不交 CR109，希望不會打草驚蛇。但其實，打釐印和交 CR109 是兩個不同程序，與交物業稅不一定有連帶關係。 政府部門多數獨立運作，處理 CR109 的政府部門是差估署，而處理物業稅和打釐印的是稅務局，在未得事主同意下，兩個部門不一定會將個人資料互相傳送。 稅務局評稅時，主要靠納稅人主動申報租金收入，不論租約有無打釐印，業主也應如實填報租金收入，若被稅局查到蓄意瞞稅，後果可大可小，輕則被罰款追款，重則被判處監禁，過去曾有業主因瞞物業稅而被判入獄。 無交 CR109 的後果 業主不交 CR109，最嚴重的後果，就是到追租時，申請不獲受理，屆時要先補交通知書，繳付 $310 行政費，及後再到土地審裁處方能申請收樓，時間上會大失預算。 瞞得過政府，未必瞞得過租客，釐印有無打，租客未必知，但業主無交 CR109，心水清的租客一定知。租客久未收到批署複本，推斷業主有蓄意瞞稅之嫌，日後如因退租、退按金等問題起爭執，租客心知補交文件及收樓過程需時，或狠下心腸「住按」，即住到按金用完才搬走，甚至懷恨在心，向稅局作出匿名舉報。 另外，CR109 不一定由業主提交，租客和獲授權的代理也有權向差估署提交文件，業主切忌大安旨意，以為漏交政府文件無人知。 遲交點算 … Continue reading "【對付惡租客】執達吏收樓程序 5 大步驟"