香港的土地地契主要分為75年期、99年期和999年期，當中，999年地契名單上的地契，又被成為千年地契。這些不同年期地契背後牽涉的，是土地業權的界限，將會影響市民購買物業的意欲，也是買家需要注意的風險。千居今日就決定講解一下，土地業權和土地年期之間的關係，還有列出本港的千年地契名單。 立即跳往：土地業權 ｜ 土地年期 ｜土地續期 ｜999年地契名單 | 地契年期影響按揭｜常見問題 土地業權 土地業權可分為「永久業權」或「土地租借權」兩類。顧名思義，「永久業權」指的是土地由地主擁有，地主擁有在土地進行任何發展的權利。 而「土地租借權」所指的是土地由政府擁有，政府只是把土地租出，承租人也可以在土地上進行土地發展，但是只是屬於租用者的身分，而且還是一份有期限的租約。因此，土地契約的年期，就是界定土地租用者租用土地的期限，亦是土地業權的期限。 在鴉片戰爭結束後，香港被割讓予英國，香港、九龍的土地均由英女皇所擁有，因此發展商只是以土地租借形式租用土地發展。而新界的土地原本屬於原居民的永久業權，但是後來也被英政府改為土地租借形式。 時至今日，全港的土地，除了中環聖約翰教堂所在的土地屬永久業權以外，都屬於「土地租借權」。 土地年期 土地契約年期早於前港英政府年代已經訂下，主要分為以下三種： 殖民地年代，政府批出大量999年期地契，主要集中在港島地區，但後期殖民地政府覺得會失去長期控制權，於是停止批出999年地契，此後批出的土地年期都變為75年期或99年期。甚至有一段時間，批出75年期地契，並允許續期75年。因此，香港的土地契約年期，便大致分為以上三種。 土地續期 土地契約到期後，可能會出現的續期情況為： 由於現時香港土地的契約最快將於2047年到期，屆時政府會採取哪一種行動仍是未知之數。不過第三種情況應屬最低機會發生，因為必定會掀起社會各界的極大不滿。 999年地契名單 說到999年地契，以下屋苑便是全港僅剩的999年地契物業，物業持有人暫時都不需要擔心，土地會被收走，或者什麼時候要補地價。 於2023至2024年期間入伙的紅磡必嘉坊為近年推出最新的999年地契（千年地契）項目，現時距離其業權到期時限，還剩超過800年。 地區 屋苑名稱 樓齡 到期年份 港島 太古城 34-45年 2899 港島 愛都大廈 38年 2896 港島 賽西湖大廈 43年 2892 港島 帝景園 30年 2886 港島 曉峰閣 28年 2884 港島 殷樺花園 26年 2860 港島 碧瑤灣 42-46年 2859 港島 … Continue reading "大廈公契限制多，業主無得反對？"

買樓是大部分香港人的夢想，身為業主，業主保險是是保障自己和物業的最佳方法。一旦牽涉任何物業意外，隨時要負上巨大法律責任，甚至成為你的經濟危機。市面上有不少業主保險，覆蓋不同範疇的意外，究竟哪一款才切合你的需要？投保後就可以無後顧之憂？千居準備了市面上最常見的業主家居保險種類，為你挑選最適合的方案。 立即跳往：業主面對的風險｜業主保險種類｜不同業主適用的保險｜投保注意事項｜常見問題 業主面對的風險 蒙受租金損失 遇上租霸，業主隨時被拖欠租金，追究租客花費心力又未必成功。買樓收租是為了賺取固定的額外收入，如果租客拖欠租金，甚至最後追討不成，就損失了一筆收入，也造成業主的煩惱。 單位受到損壞 遇上好租客，固然是一件好事，但是也有一些情況，租客不懂得愛惜單位，甚至惡意破壞，導致單位內的傢私硬件配套無法使用。業主需要花費一大筆金錢，進行維修或清潔，甚至將單位重新裝潢。 大廈地方發生意外 屋苑範圍內發生任何意外，導致財物或人命傷亡，業主都有機會要負上法律責任。以往曾經有案例是大廈的拆花架工程，拆棚工人由棚架墮落死亡，最後賠償的責任落在業主身上。 根據第三者責任條例，無論是業主還是租客，都有可能因意外導致第三者的人身或財務損失，因而被索償，需要附上法律責任。 業主保險種類 一般家居保險 家居保險一般保障單位內因意外、水災、火災和颱風而損毀的家居財物，例如傢私、電器、貴重物品等，保險會覆蓋以上損毀造成的維修開支和賠償，以及相關的法律責任。部分家居保險也會包括第三者責任保障，保障業主免受因疏忽而導致第三者受傷，或有任何財物損失的法律追討。 出租物業保險 市面上一般的業主出租保險的保障範圍，都會包括租金保障，例如追討欠租或收回物業涉及的訴訟費用，即主要保障租金損失、租霸等相關爭議。此外，業主於單位內及大廈公眾地方需要承擔的意外法律責任，也在出租物業保險的受保範圍內。 不同業主適用的保險 自住業主 對於自住業主而言，最重要的當然是保障物業因意外而造成的任何損失，包括個人財物和維修費用，另外，部分家居保險也已經覆蓋了第三者責任，業住可以更放心，一旦大廈發生任何意外，也會受到保障。 經常發生的例子，就如鋁窗鬆脫墜下，令途人受傷或者損壞樓下車輛，都會遭到第三者索償，賠償金額未必是一個小數目，而家居保險就覆蓋了這些情況的開支。 出租業主 對出租業主而言，出租物業保險應是較為妥當的選擇。將物業放租，目的無非為了賺取租金收入，出租物業保險正正為業主補償了這部分的損失。雖然業主出租物業未必包含傢私，但是單位因意外，如水災、火災或人為破壞造成的損失亦可能是龐大的支出，市面上有一些綜合業主保險，如「安租保」，除了保障業主的租金收入，也會保障業主的法律費用及支出、法律責任、單位被破壞或財務損毀的維修費等等。 以租金拖欠為例，業主可以將出租風險轉移至保險公司，當租客拖欠租金，業主就可以向保險公司備案，並提出索償申請，之後保險公司再循法律途徑向租客追討租金。 投保注意事項 影響保費的因素 影響保費的主要因素包括物業面積，面積越大保費越高。此外，住宅類別亦是另一個影響的因素，例如私人屋苑、政府資助房屋、村屋等等，也會主導保費的差別。甚至可能自住或是出租用途、樓宇落成年份、地區等等外在因素，也是保險公司考慮保費的因素。 不受保的情況 家居保險的種類繁多，每份保險覆蓋的受保範圍也不一樣，通常以下情況將不受保： 自行承擔的費用 買了保險並不一定代表所有費用都由保險公司支付，投保人需要留意每份保險的自負額/墊底費。假設今日颱風發生後，造成投保人單位內電器被水浸壞，電器價值$2,000，投保人可能要自己支付$1,000墊底費，保險公司只會賠償餘下的金額。 業主保險確實能夠為業主提供一份安心，免卻許多煩惱，但是必需要留意每份保險方案的細節，根據自己需要挑選最合適的保障。如果對任何類型的物業有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

自政府於 2023 年 7 月放寬按揭成數，部分投資者有意入市買第二層樓。由於已有物業在手，買家在預算上要有更多準備。然而，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布撒辣，令買第二層樓的置業成本，有了新的變化。現在讓千居為你詳列有關注意事項。 立即跳往：按揭成數｜壓測要求｜從價印花稅｜回復首置身份｜常見問題 近期更新 按揭成數 放寬按揭保險樓價上限，是為了協助未持有物業的市民置業，對於打算購買第二層樓的買家，由於其身份並非首置客，即使購入 1,000 萬元以下的單位，亦不符合申請 9 成按揭的要求。 根據按保公司契約規定，如果申請高成數按揭（7成按揭以上），申請人的物業須用作自住，才有機會獲批核。現居業主亦不能訛稱買第二層樓作自住用途，若原有物業已報稱自住，當購買新單位時，按保公司會要求申請人解釋，為何兩個單位均用作自住。若購入的是連租約物業，最多借7成按揭。 由2024年8月8日起，按保計劃推出新安排，在個別符合條件的情況下，業主可以將物業出租，有關條件包括家庭將有新生嬰兒、業主失業，又或因其他原因而有出租物業的需要，惟前提是業主本身要在有關業內自住滿12個月。 壓測要求（已暫停） 注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。 在此之前，申請人向銀行敍造按揭， 要通過兩關壓力測試。金管局曾於 2022 年 9 月 23 日下調樓按壓測要求，對於首置人士，第一關的供款入息比率(DTI) 不多於 50 %，第二關的「按息加 2%」DTI則不多於 60 % ，但即使未能通過第二關壓測，仍有機會獲批按揭，惟申請人需要繳交額外保費。 但若買入第二個單位，壓力測試要求更為嚴格，兩關的要求分別下調一成至 40% 及 50%。值得一提，銀行在計算申請人購買新樓的收入要求時，亦會考慮其當時的每月供款額，假若其現居物業仍有按揭貸款，亦會計入供款入息比率。 從價印花稅（稅率已調低） 為了壓抑樓市炒賣情況，政府於2010至2024年間推出「住宅物業需求管理措施」，即所謂「辣招稅」。其中一個政策為，買家在持有物業情況下再買另一層樓，須支付高達 7.5 %的從價印花稅；而未持有物業的首置身份人士，則只需按較低的第二標準稅率支付印花稅。 以 $800 萬單位為例，首置買家須付 3% 稅率，相等於 $24 萬元稅款；而非首置買家，則須付 $60 萬元印花稅，兩者相差逾 $36 萬元。如果是非香港永久居民買家，購買新物業時，須另付15%的買家印花稅。 隨著樓市市況轉淡，政府於2023年調整從價印花稅稅階（第二標準稅階），減輕首置負擔。及後，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布，買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)、額外印花稅 … Continue reading "大廈公契限制多，業主無得反對？"