有民眾並不了解業主委員會 (業委會) 的能力，誤以為事無大小的起居問題均可尋求該會協助，亦有人混淆了業委會與業主立案法團的職責。到底業委會是怎樣的一個組織，對住戶有甚麼幫助？千居帶你揭開神秘面紗。 立即跳往：業委會VS業主立案法團｜成立業委會原因｜如何成立業主委員會｜常見問題 業委會 VS 業主立案法團 業委會根據大廈公契成立，由業主組成，僅為諮詢性質，主要協助加強各業主與物業管理公司之間的溝通，代表一眾業主向物管反映意見。 業委會並無法人身份（Legal entity），該會只能代表全體業主就大廈管理提供意見，卻不具法律效力，是一隻「紙老虎」。 如遇有重大問題，譬如有住戶拖欠管理費、作出違反大廈公契的行為，甚至對管理公司的行政管理存疑，業委會亦無權要求「睇數簿」或插手物管的營運，不能代表業主入稟進行訴訟，業主們只能以個人身份提告。 假使鄰居之間出現摩擦，業委會亦只能以中間人的角色作出口頭勸喻，要採取進一步行動如向政府部門投訴，還是要物管的協助。 相反，業主立案法團則具法人地位，是真正的「有牙老虎」。業主可透過參與法團業主大會，向業主立案法團提出建議，如獲投票支持，法團代表的行動具有法律效力，能有效監察物管的運作，需要時可要求查數，甚至辭退管理公司。 成立業主立案法團時，必須同時委任管理委員會 (管委會)。管委會涵蓋業委會所有職權，更代表業主與法團溝通，並負責召開法團業主大會。如大廈已成立法團和委出管委會，管委會則作為業委會。 換句話說，有業委會的大廈不一定有法團，但有法團的大廈必有業委會。 成立業委會原因 既然業主立案法團權力較大，何以依然有大廈屋苑僅得業委會，而不成立法團呢？原因普遍有三。 1. 無業主願意出任法團 法團位高權重，卻是無支薪工作，經常要為住戶處理起居瑣事，吃力不討好，易困身於紛議之中，招惹住戶不滿。倘若大型屋苑，或總有人願意肩負責任；但若是單幢樓，住戶人數不多，便難以覓得人選。 2. 舊業主認知不足 業主立案法團的概念於 80 年代由民政事務處推行，當時的資訊不似今日發達，業主對法團的認識較淺薄。 時移世易，今天只要上網搜尋便可找到相關資料，政府亦定期於各區舉辦講座，教育業主法團的重要性，故普遍較新屋苑有法團。 3. 易牽涉利益衝突 法團手握重權，對大廈財務上的決定有相當的影響力，容易陷入利益輸送之疑。時有聽聞法團涉及圍標醜聞，與維修工程的投標者互相串通，出賣業主的利益，要業主硬食天價維修。因此，有業主寧願信任物管公司，由物管處理一切事務，都不願賦權於法團。 如何成立業主委員會 業主委員會的成立、運作細則、職責和權力均須根據及按照公契指引。 有別於法團，因業委會純粹是諮詢性質，成立業委會不必到民政事務處作法定聲明，亦毋須到土地註冊處申請註冊為法團。 業委會能加強業主與物管公司之間溝通，提升屋苑管理成效，提供更有利的條件吸引租客。即上千居放盤。 常見問題

有份參與屋苑管理事務的業主，對業主立案法團及業主委員會具一定了解，但對互助委員會（互委會，Mutual Aid Committees）的作用，卻可能一頭霧水。互助委員會的職責是甚麼？掌握哪些權力？千居帶你認識逐漸被時代遺忘的互委會。 立即跳往：互委會由來｜互委會職責｜互委會VS業委會｜常見問題 互委會的由來 1982年，政府推行「地區行政計劃」，以鼓勵市民參與地區事務，互助委員會便從此紮根。互委會原意是協調政府部門工作。 有趣的是，計劃初期，互委會其實是以私樓作推廣對象。成立互委會的做法迅速擴展至公屋及工廈，全港目前有近 1,700多個互助委員會，遍布港九新界各區。 可是，互委會雖得民政事務處支持，但數目卻持續下降，不少設有互委會的舊樓，已被收回重建；部分則在成立業主立案法團後被解散。 互委會的職責 互委會的主要職責是推廣各項社區服務及活動，以促進鄰里關係，並為居民提供聚會場合，與居民一起參與社區籌組的活動。 互委會亦可因屋苑事務約見政府部門，與聯絡主任見面，有較多機會提出意見。大多公屋的互委會仍有實址辦公室，住戶可登門造訪。 互委會須至少有 3 名主要委員，包括主席、秘書及司庫，委員須於首次周年大會中投票選出，以後每 3 年改選一次。然而，互委會並沒太多實權，難以吸引新一代住戶出選，不少委員均是多屆連任。 互委會 VS 業委會 業主立案法團、業主委員會、互助委員會 3 個組織之中，僅互委會可由住戶組成，其他兩個組織成員，須全體為業主。 互委會和業委會一樣，皆不具法人身份，不能代表業主進行訴訟。3個組織之中，僅業主立案法團的意見具有法律效力和起訴權，能代表全體業主入稟向個別住戶、業主，甚至物業管理公司追討賠償。 業委會雖無法律效力，但始終是根據及按照大廈公契指引而組成，有一定的代表性，能促進業主與物管之間的溝通，屬於與外部協調的角色。 相反，互委會僅屬志願組織，由住戶自發組成，大廈公契一般未有指明必要成立，主要作用是建立睦鄰關係，發揮鄰里間互助精神，屬於內部協調的角色。 事實上，曾有人於2022年向前民政事務局提出對政府單方面終止某公屋大廈互委會計劃的投訴，而政府回應指，由於居民與政府有多種互相溝通的渠道，包括傳統發放信息的方式和資訊科技等，亦會邀請有興趣的居民出任活動大使，以保持與住客之間的緊密聯繫，因此認為終止委會計劃對溝通不會造成影響。 今時今日，鄰居之間的爭執或問題，大多由物業管理公司著手處理，隨著私樓的物管服務愈來愈全面，定期舉辦活動促進鄰舍關係，互委會的存在空間已大減，故現時有互委會的私樓為數不多，走進屋邨才多見互委會蹤影。 事實些，擁有優質物管公司的屋苑，或多或小可扮演互委會的角色，亦可視為出租優勢之一。即上千居放盤。 常見問題

父母將樓宇轉名至下一代，原本一番好意，最終竟招致破財，慳稅不成，業權不完整，令子女無法轉售物業？何以眾多地產代理均籲市民做樓宇轉名時，要小心「送贈契」？千居帶你認識近親之間的樓宇轉名大法，以及「送契樓」的隱藏問題。 立即跳往：近親轉讓 2 大方式｜送契樓 3 大問題｜常見問題 近親轉讓 2 大方式 想將物業轉讓給另一半、兄弟姊妹或子女等直系親屬，做法一般有二。 一種是用「轉讓契」轉讓單位，形式與平時一般物業買賣的操作無異。另一種是用「送讓契」饋贈單位，成交價將為 $0。 準買家如想知道心儀物業到底屬轉讓契還是送贈契，可透過網上查冊，查看物業資料，看看過去 5 年的紀錄，是否有「送讓契」（Deed of gift）字眼。 即使契約屬轉讓契（Assignment），亦要留心「代價」（Consideration）一欄是否有填上款額，如沒有寫明金額，或屬「無償轉讓契」 （Assignment at nil consideration），與送讓契同屬「送契樓」。假使款額遠低於當時樓價，亦有機會被視作送契樓。 送契樓 3 大問題 準買家要查清物業是否為送契樓，全因送契樓隱藏問題多多，對日後按揭、稅務及業權均有影響，風險包括： 1 . 慳稅不成，反繳更多 不少人作近親轉讓的原因是想以低成本、最慳稅的方法暫時讓出原有物業，回復首置身份，購入新物業時便可享首置低稅率，毋須繳雙倍印花稅；至於撤辣後，無論是否首置人士都繳付同一稅率，但首置客更容易承造高成數按揭。 送契樓的確能達成目的，讓原業主回復首置身份，但仍要付出一定成本。送契樓成交價為 $0，照印花稅按樓價徵收的道理，原理上似乎不用繳稅。不過，其實稅局仍然會按律師樓或稅局的估價徵稅，故用送贈契來避稅是不可行的。 2. 物業或被收回 用送讓契或無償轉讓契送出物業後 5 年內，假若原業主不幸出現財務問題，終致破產，根據《破產法》，破產管理官或債主有權向法庭要求索回該物業。這種做法是為了避免欠債人在申請破產之前，刻意把自己的資產轉移，從而逃避還債責任。 相反，假若當初按照市價以轉讓契的方式進行近親轉讓，因該項交易乃屬正常物業買賣，交易被視為無效而物業被討回的機會較低。 3. 按揭遭拒　難以轉售 送契樓的送贈法律程序一般需時 3 年才完成，過程中業權並不穩固。 受贈人如想於這段時間內轉售物業，根據執業通告指引，代理有責任告知準買家該物業為送契樓，並提醒對方送契樓的業權問題易影響按揭批核，多數買家聽到都走避不及。 大部分銀行考慮到送契樓法律程序需時，加上送贈人破產的話又引起一場業權風波，故拒絕為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭。安全起見，有些大銀行更不會為 8 至 10 年前送出的物業承造按揭，影響受贈人將來放售物業的市場。 送讓契既不能慳稅，又易引起業權問題，一般近親轉讓都是以「轉讓契」的方式操作，受贈人可穩陣收禮，無後顧之憂。 樓價高企下，不少市場成交來自父母客源，為子女支付首期，由子女負責供款。即上千居搜尋全港各區筍盤。 常見問題