有民眾並不了解業主委員會 (業委會) 的能力，誤以為事無大小的起居問題均可尋求該會協助，亦有人混淆了業委會與業主立案法團的職責。到底業委會是怎樣的一個組織，對住戶有甚麼幫助？千居帶你揭開神秘面紗。 立即跳往：業委會VS業主立案法團｜成立業委會原因｜如何成立業主委員會｜常見問題 業委會 VS 業主立案法團 業委會根據大廈公契成立，由業主組成，僅為諮詢性質，主要協助加強各業主與物業管理公司之間的溝通，代表一眾業主向物管反映意見。 業委會並無法人身份（Legal entity），該會只能代表全體業主就大廈管理提供意見，卻不具法律效力，是一隻「紙老虎」。 如遇有重大問題，譬如有住戶拖欠管理費、作出違反大廈公契的行為，甚至對管理公司的行政管理存疑，業委會亦無權要求「睇數簿」或插手物管的營運，不能代表業主入稟進行訴訟，業主們只能以個人身份提告。 假使鄰居之間出現摩擦，業委會亦只能以中間人的角色作出口頭勸喻，要採取進一步行動如向政府部門投訴，還是要物管的協助。 相反，業主立案法團則具法人地位，是真正的「有牙老虎」。業主可透過參與法團業主大會，向業主立案法團提出建議，如獲投票支持，法團代表的行動具有法律效力，能有效監察物管的運作，需要時可要求查數，甚至辭退管理公司。 成立業主立案法團時，必須同時委任管理委員會 (管委會)。管委會涵蓋業委會所有職權，更代表業主與法團溝通，並負責召開法團業主大會。如大廈已成立法團和委出管委會，管委會則作為業委會。 換句話說，有業委會的大廈不一定有法團，但有法團的大廈必有業委會。 成立業委會原因 既然業主立案法團權力較大，何以依然有大廈屋苑僅得業委會，而不成立法團呢？原因普遍有三。 1. 無業主願意出任法團 法團位高權重，卻是無支薪工作，經常要為住戶處理起居瑣事，吃力不討好，易困身於紛議之中，招惹住戶不滿。倘若大型屋苑，或總有人願意肩負責任；但若是單幢樓，住戶人數不多，便難以覓得人選。 2. 舊業主認知不足 業主立案法團的概念於 80 年代由民政事務處推行，當時的資訊不似今日發達，業主對法團的認識較淺薄。 時移世易，今天只要上網搜尋便可找到相關資料，政府亦定期於各區舉辦講座，教育業主法團的重要性，故普遍較新屋苑有法團。 3. 易牽涉利益衝突 法團手握重權，對大廈財務上的決定有相當的影響力，容易陷入利益輸送之疑。時有聽聞法團涉及圍標醜聞，與維修工程的投標者互相串通，出賣業主的利益，要業主硬食天價維修。因此，有業主寧願信任物管公司，由物管處理一切事務，都不願賦權於法團。 如何成立業主委員會 業主委員會的成立、運作細則、職責和權力均須根據及按照公契指引。 有別於法團，因業委會純粹是諮詢性質，成立業委會不必到民政事務處作法定聲明，亦毋須到土地註冊處申請註冊為法團。 業委會能加強業主與物管公司之間溝通，提升屋苑管理成效，提供更有利的條件吸引租客。即上千居放盤。 常見問題

租客欠租是業主的惡夢，要辨認租霸不容易，租霸的慣常手段，是以有限公司名義承租，若追租不成，隨時連一毛錢也收不回。 業主應如何快、狠、準地處理危機，加快追租收樓步伐？應怎樣避免欠租發生？千居盤點追租收樓 Dos & Don’ts，教你遇上租霸時應採取的行動，以及如何防範！ 立即跳往：業主宜做事項｜業主忌做事項｜常見問題 業主宜做事項 1 . 保存追租記錄 一般租約有寫上租客應於每月何日交租、有多少天的寬限期。寬限期過後，業主或採取法律行動追討賠償。業主應以文字記載所有追租對話，譬如留低 WhatsApp 記錄，既是提醒對方，亦作租戶欠租證據。 除此之外，租客交租的記錄，例如每月銀行過數記錄，亦應作妥善保存。如租客習慣現金交租，每次收妥租金後記得寫租單，一式兩份。 2. 減租好過無租 不追租是人情，追租是道理，這是不少業主的想法。但如果租客過去一直品行良好，每月按時交租，不會時常要求業主維修單位問題，業主可嘗試了解對方是否有難處，需要短期減租。 始終入稟追租的代價大，轉租又會有空置期，或失去租金收入，若以金錢角度衡量，減租或不及終止租約般損失慘重。好租客世間少有，萬一轉租後新租客更麻煩，可謂得不償失。若能力許可，且對租客有信心的話，業主宜得饒人處且饒人，盡量和租客共渡時艱。 3. 及時採取行動 但人情歸人情，一旦察覺不妥，業主應馬上止血，免得蒙受更大損失。始終追租是民事訴訟，需時長，成本又高，欠租越多，追租越難。 租客長期已讀不回；三番四次要求延期；屢次欠租；欠租理由天馬行空，這些都是租霸慣用手段。業主有感租客存心賴帳，便要在租約列明的寬限期完結後（一般為 7-15 天），盡快採取法律行動。 小額錢債審裁處只處理申索數額不超過 7.5 萬的案件，超逾限額則須入稟區域法院。於審裁處提出申索花費只須幾百元，雙方均不用聘請律師，程序也較寬鬆，業主可以親自到審裁處提交表格。 相反，在區域法院展開訴訟，多數要請律師，如租客提出抗辯，或演變成為動輒花費數十萬的官司。 4. 確保已向差估署通知出租 有業主當初不為租約打釐印，向政府隱瞞出租一事，以節省物業稅，到需要追租時，才知麻煩大了。 原因是，業主向土地審裁處 / 小額錢債審裁處提出追租申請時，會被要求出示租約文件證明，無打釐印就要補打，重則罰 10 倍釐印費，分分鐘得不償失。 另外，業主應於單位出租後的一個月內，向差餉物業估價署遞交一份《CR109 新租出或重訂協議通知書》，否則小額錢債審裁處有權不受理追討欠租申請。 假如仍未曾提交，記得向審裁處提出於申索前向差估署補交表格，並付附加費 $310，方能採取法律行動。 業主忌做事項 1. 追租收樓分不清 追租和收樓是兩個獨立的程序，業主可選擇同時申請追討欠租及強制收樓，亦可追租而不收樓。業主決意收回單位的話，是需要填寫收樓令表格，並於申索欠租的審裁處 / 法院申請執行令狀。千萬不要以為追租不成，自然會有人幫你處理收樓。 2. 過份仁慈 欠租不是無跡可尋，只是有時業主太過仁慈，模糊了交租期限的界線，反令自己的權益出現缺口。租客可能由欠租一天，演變成一周、一個月，反正業主沒有迫得太緊，便不以為然，最終釀成拖字訣，所欠租金已達天文數字。 3. 滋擾租客身邊人 無論租霸有多野蠻，業主也不要對租客本人及身邊人作出恐嚇、暴力及滋擾行為，否則便屬刑事罪行，可被判監及罰款，也有可能須對租戶作出賠償。 有業主因感束手無策，便到租客上班的地點貼街招，或打電話到其在職公司申訴其欠租行徑，這些舉動均有機會令業主收租不成，更被租客反咬一口，導致官司纏身。 4. 單獨上門搵租客 … Continue reading "圍標工程殺埋身！小業主自保３大招式"

業主的最大惡夢是遇上租客欠租，本來一心打算收租供按揭，怎料到收租不成，單位更恐被佔侵，要經過一輪纏擾才能逐客，分分鐘耗時半年以上。 即使入稟追討，亦不確保能討回損失，單位收回時的狀況，更可能殘破不堪！要揀個好租客絕不能以貌取人，即讀以下租屋比人注意事項，盤點選租客 7 大秘技，踢走租霸疑犯！ 立即跳往：工作及入息證明｜過去交租紀錄｜留心有限公司｜測試為人｜未簽正約不交匙｜租霸黑名單｜選用可靠放盤平台 | 常見問題 1. 要求工作及入息證明 揀租客切忌以貌取人。談吐斯文，外表企理，不一定是正人君子。有時愈有學識愈「識玩」，知道業主在某些事情上處於弱勢，便有風使盡艃。 最實際還是要求對方出示工作及入息證明，以衡量租客是否足以應付交租。基本上，如經地產代理放盤，代理都會替業主要求租客在簽租約當日帶同糧單等文件，讓業主過目。 有業主更走前一步，要求租客提供信貸報告。一般租霸的特徵是周身債務，看對方的信貸評級便一目了然。不過租客要取得自己的信貸報告需要一輪手續，而當中亦包涵不少私隱，此舉絕非慣常做法。除非自己的租盤是難得一見的超筍盤，否則要有心理準備對方會拒絕。 2. 過去交租紀錄 除了工作證明，你亦可嘗試要求對方出示過去交租紀錄如租單，檢查是否每月均有按時交租。同樣地，此項要求並不是慣例，業主最好視乎情況，才作出如此要求。 3. 留心有限公司 如果對方是以有限公司（Limited company）的名義簽租約，業主便要加倍小心。如果對方欠租，最多只會清盤，業主不能以從股東個人財產中索償。 有投資物業經驗的業主或更了解，香港註冊公司的成本不高，滿城都是空殼公司，清盤得來的賠償隨時少得可憐。千萬不要以為與公司簽約好穩陣，有時普通租客更守誠信。 4. 測試為人 如果有與地產代理相處的經驗，或會發覺對方非常善談，極具親和力。這是代理的獨特技能，可以在閒談間摸清客戶底細，了解對方的要求和財力，判斷其是否一個正正常常的租客。 業主自行放盤，也可以因循這種方法，問問租客過去住所、退租原因、於在職公司工作多久、平日喜好等等，測試租客曾否與過去業主鬧不和，或者會否經常前言不對後語。業主盡量不要因為心急放盤，想提早收到租金，就勿勿忙忙簽租約。始終放租是一項投資，投放適當的時間是必須的，免得招致日後損失。 5. 未簽正約不交匙 簽了正式租約，打過釐印，就正式建立業主租客關係。租客欠租的話，業主有權入稟追討賠償。亦因如此，部分租霸簽了臨時租約，收取門匙後，便對約時間簽正式租約一事諸多推搪，譬如要求業主先處理單位內一些維修問題，或者不斷臨時甩底，要更約時間等等。 業主租屋比人注意，一日未簽正式租約，最好不要白白向對方提供單位門匙，門匙盡量由自己或代理保管，租客想上門就要自己或代理陪同。 6. 租霸黑名單 不少業主會在Facebook、Telegram等媒介流傳一份「租霸黑名單」，供業主參考之用。不過，網路流傳的消息不能盡信，業主須抱著幾分戒心，並嘗試求真，譬如在不同的社交媒體或社群內搜尋原業主有否提供事情經過、相片證明等等。 【業主尊享優惠】立即自讓放盤 → 7. 選用可靠放盤平台 不同網上放盤平台的最大分別，在於用家客源。想搵信得過的好租客，就要選用對用家有一定要求的放盤平台，例如要求租客先註冊帳戶，留下查詢，方得業主回覆。肯做足程序的租客，通常比較殷勤。 買樓放租是相對穩健投資之一，樓價高企，租樓需求不絕，及早辨別出租霸，可減低出租風險，獲取回報。即上千居放盤。 常見問題