物業投資是港人必修學問之一，不少業主轉向買樓收租，以租養貸，找租客代為供樓。買樓收租有甚麼要訣? 租金回報率如何計算？千居為你盤點 4 大買樓收租須知。 立即跳往：挑選地區｜決定佈置及裝修｜計算租金回報｜按揭保險不能出租｜常見問題 1 . 挑選地區 放租物業所在地區，決定了日後的租戶對象，間接影響租金回報。放租單位愈接近商業區，如中環、上環、西營盤、銅鑼灣、跑馬地、西九龍、尖沙咀、奧運站等等，能吸引經濟能力較高的二人家庭，或居港的海外員工。 雖然區內物業價錢或高於其他地區，但租務穩定，買入房間數目多的單位如 3 房，更可分租，進一步增加租金回報。 然而，雙職情侶和居港外籍人士，一般需要較彈性租期，業主或需每隔幾個月、半年或一年，就要尋覓新租戶，而每次放租，會衍生佣金及雜費。 至於分租，則要同時管理多個租戶的起居問題，被拖租的風險較大，通常業主會委託其中一位租戶作「二房東」，幫忙向所有住戶收取每月租金、處理水電煤問題等等，如果找不到可靠的二房東，分租就相當頭痛。 放租物業如在偏離商業核心區的新界，如元朗、屯門、馬鞍山等，較吸引有子女家庭入住，他們通常尋找戶型較大單位，租期亦相對穩定。 2. 決定佈置及裝修 選定地區，及對租務需求有一定了解後，便要決定如何佈置單位。 假如單位在新商業區，如九龍站、奧運站附近，因區內新盤供應較多，物業樓齡新，愈新裝修的樓，愈受歡迎。 但若在傳統商業區，如中環、銅鑼灣、灣仔等，區內新盤數量極少，租戶一般接受到樓齡較高的洋樓甚至唐樓，業主可嘗試改善間隔或採光度，提升吸引力。 至於不同的租戶對象，需求亦有分別，假如是情侶和在港工作外籍人士，一般對設計要求較高，偏好靚裝修單位。 若為家庭客，一般可接受交吉單位，只是無結構問題便可；但若家庭成員有長者或小朋友，對大廈配套如升降機、所屬校網等條件，會有較高要求。 3. 計算租金回報 想知買樓收租是否有利可圖，便要事先計算實際租金回報。第一步是計算買樓總開支，亦即物業投資成本，當中包括： 然後，你要計算一年租金回報預期，以租金收入扣除出租雜費，如代理佣金、租約釐印費、管理費、差餉地租： 一年租金回報 = 年租 – 一年管理費 – 釐印費 – 經紀佣金等雜費 坊間常見租約有效期為 2 年，故釐印費和經紀佣金不一定是每年須繳之費用。 出租物業亦有其他間歇開支，如裝修費、維修費等，而物業亦有可能出現空窗期，未有人承租，減少全年租金回報。 最後，可得出淨租金回報率： 淨租金回報率 = 一年租金回報／買樓總開支 x 100% 淨租金回報率要幾高，視乎業主個人財政需求。有些業主可能接受較低回報，因為物業升值機會大，有租金抵銷供樓開支，已經有賺；亦有業主認為須高於按揭利率。 【業主自讓】即上千居放盤 → 4. 按揭保險不能出租 最後一點，如果業主當初使用按揭保險，借高成數買入物業，就要記得物業只可作自住用途，若想即時將其出租，首先要甩按保，退出按揭保險計劃。 值得留意，按證保險公司由2024年8月起放寬按保政策，容許3類人士有條件申請豁免自住要求，其中包括︰ 這意味著，即使是有申請按保的住宅，亦可在有條件的情況下將物業出租。不過，業主仍須簽署其他條款，未必一定獲批。 如果不想在按保計劃下將單位出租，現時任何物業的銀行按揭，最高可做7成。 睇完這篇章，應對買樓收租了解不少，下一步可上千居搜尋全港各區筍盤，加快放盤步伐，盡早實現收租目標。 … Continue reading "樓宇轉名大法：內部轉讓 3 大竅門，慳稅慳到盡"

近年越來越多人，開始上網尋找業主自讓盤，可以直接聯絡業主，洽談買賣事宜，無需經過地產公司介入。但是你知道如何才能找到自讓盤嗎？直接向業主買樓有什麼注意事項？千居以下文章將會提醒你，購買業主盤的一切細節。 立即跳往：何謂業主自讓盤｜買賣細節｜注意事項｜常見問題 何謂業主自讓盤 業主自讓盤是指業主不經地產代理，直接放盤於搵樓網、或其他平台，甚至用自己方法找到買家，然後與有心買家直接洽談，並完成交易，買賣雙方無需繳付代理佣金。 買自讓盤途徑 網上放盤 通常業主要自讓放盤，都可能會將樓盤放上各大搵樓平台，例如千居 ，並與買家直接進行交易，在搵樓平台與買家進行交易，因為這些平台能夠接觸到更廣泛的群眾。 線下放盤 另外，也有一些業主會透過登報、登雜誌、貼街招等方式出售物業，有意的買家可以直接聯絡業主。 買賣細節 業主自讓盤的交易手續，與一般樓宇的買賣流程相差不大。只是一般情況下，買方與賣方議價、洽談條款等程序，是交由代理代為處理。當業主決定自讓放盤，就要自己處理議價談判。 而且業主亦要親自與買家相約時間，上門睇樓，雙方確定價格和交易細節後，就各自委派律師處理合約、文件註冊等事宜，最後完成交易。 注意事項 雖然買自讓盤有個好處，就是雙方都無需支付佣金，但是當中亦有許多需要注意的陷阱和伏位。 查冊 買家記得要進行土地查冊，確保放盤人是業主本人，以及該物業的業主人數，以免有不法之徒假扮業主身分放盤。 查閱單位面積資料 業主自行放盤時，所提供的面積可能只是建築面積，並不是單位真正的可用面積，所以買家應自行到物業資訊網搜尋，更多關於樓宇實用面積、樓齡和土地用途等資料，以確保單位適合自己。 與業主立案法團溝通 決定買或租單位前，應先向業主立案法團查詢，單位是否有未清繳管理費，或者曾否被投訴有任何問題，包括漏水滲水。除此以外，亦應該向法團查詢，萬一樓宇範圍內出現任何損壞，維修責任應該是由法團負責，還是個別業主。此舉確保單位無隱藏問題，保障自己免日後受訴訟之災。 授權簽約 由於沒有地產代理的協助，買家應避免與賣家授權的第三方簽約。授權書是否有效，牽涉許多法律知識，並不是一般人都會知道。很多時候，可能放盤業主身在海外，所以委派第三方前來簽約，但是最好還是儘量避免此情況發生。萬一業主真的無法親身簽約，亦記得注意是律師樓發出的授權書才可接受第三方代簽。 檢查租約 如果單位是連租約一併買入，記得要留意清楚租約條款，肯定租約沒有隱藏條款，需要業主承擔不合理責任。對於業主自讓盤，業主未必有義務將單位每項細節都告訴你，所以最好還是自己審慎查閱。 買樓租樓都不是兒戲的決定，所以當然最好尋找值得信賴的途徑，如果你對更多物業資訊有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

樓契副本是遺失樓契後補領的文件，物業市場上不時出現無契樓或半契樓，都是因為樓契的缺失而造成，而樓契背後牽涉的業權問題亦相當複雜。如果你並不知道樓契的重要性，千居在以下文章將會詳述，樓契副本的補領程序，告訴你遺失樓契究竟有多嚴重，以及提醒業主和買家關於樓契的注意事項。 立即跳往：樓契｜樓契副本｜注意事項｜常見問題 樓契 「樓契」是顯示物業由原業主，轉移業權至新業主的文件，律師會負責將買賣雙方的協議轉換成契約，簽署「轉名契」後，新買家便成為了具法律效力的物業持有人。 由於《物業轉易及財產條例》規定，簽定買賣合約，只代表買家擁有買入單位的權利，並不可以作為證明物業轉讓的證據，必須訂立樓契以作證明。 樓契副本 萬一不幸遺失物業樓契，業主可以委託律師，申請樓契核證副本，俗稱「影印契」。 補領手續 如要補領樓契，必須透過律師的協助，從田土廳取得核證副本。業主需要到律師樓宣誓，說明遺失樓契的過程。然後，再向土地註冊官，申請補領樓契的核實副本，成功申請取得的副本，具有與正本一樣的法律效力。 遺失後果 遺失樓契的影響可大可少，雖說可以補領副本，但是兩者並非可以完全取替。 物業貶值 樓契是物業交易中最重要的文件，樓契的角色就好像單位的「出世紙」和「身分證」，即使遺失後重新委託律師補領，物業仍然會被視為樓契不完整。一般情況，物業的樓契不完整，亦會被視為業權不完整，買家即使買入單位後，也無法得到正本證明自己的完整業權，因此就算有買家有興趣，通常都會大幅壓價，而業主為了放盤，也只可以接受。 買家可隨時終止合約 假設買賣雙方已經簽署臨時買賣合約，但業主其後才遺失樓契，或者才告知無法提供完整樓契，買家有權終止交易，並且取回已付訂金。買家亦有權向業主追討一切代理佣金、律師費、等待期間樓價上升造成的損失等等，除非業主能夠證明買家於簽約前已經得悉單位為無契樓，或擁有不完整的契約。 銀行拒批按揭 過往曾經有個案，騙徒假冒業主到律師樓宣誓，取得樓契副本後，再向銀行申請高達$1,000 萬按揭，取得貸款後立即潛逃，最後銀行因未能收到還款，繼而揭發事件。因此，現時銀行為避免損失，於審批樓宇按揭時，只會接受樓契正本。 注意事項 既然遺失樓契的影響不少，業主應該妥善保存樓契，以免造成損失。 保存樓契 綜合以上情況顯示，業主應儘量避免丟失樓契，妥善保管好其正本。以下幾個是常見保存樓契的方法： 無論存放於什麼地方，都可能有其風險，放在家裡容易忘記或損毀，放在律師樓也有可能發生意外，例如因人為過失導致樓契遺失。如果保險起見，想存在銀行保險箱，或者使用銀行的提存服務，又要承擔一筆額外費用保管樓契。 業主逝世 過往曾經有個案，女兒在父母去世後決定將父母的物業賣出，但是一直找不到單位的樓契，於是打算到律師樓宣誓補領樓契，卻獲律師告知，由於父母已過身，持有人無法宣誓，其繼承人也無法宣誓，所以無法申請補領樓契副本。最後單位便成為「無契樓」，劈價 200 萬才成功沽出。所以業主在生前，應該妥當處理好樓契的存放，以免逝後影響業權繼承。 身為業主，應該要妥善保管樓契，如果你是準買家，留意到業主沒有樓契正本，可能就要多加留心，小心被騙。如果你對更多樓盤資訊有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 樓契正本妥善保管 儲存易智能保險箱專為保存樓契而設，為擔心物業淪為「無契樓」的業主提供安心可靠的保管方案。智能保險箱設於 Storefriendly Tower 全幢自置物業內，配備 24 小時保安、三重門禁及全自動化智能存取系統，為客戶提供專業的樓契及重要文件保管服務。 想了解 Storefriendly 智能保險箱服務及申請安排，可按此瀏覽詳情。 常見問題