置業人士買入物業時，一般會向銀行借入樓宇按揭貸款。在物業本身已經有這份按揭的情況下，再抵押物業，申請第二份按揭，這就稱之為「二按」。 除了二按，坊間更有三按、四按、甚至五按，這種一樓多按的做法原理也是一樣，繼續抵押以申請另一份按揭，但去到三按、四按已經不太流行。申請二按有何利弊？如何申請？等千居話你知。 立即跳往：誰提供二按｜二按作用｜二按風險｜二按申請手續｜常見問題 近期更新 誰提供二按 銀行普遍不做二按，二按貸款目前主要由財務公司提供。如有意購買新盤，或留意到發展商亦提供二按服務。所謂發展商按揭，無論是一按或是二按，實際都是藉相關財務公司提供；而申請二按，必須得到一按銀行同意。在政府宣佈暫停壓測前，由於二按涉及銀行，故亦須進行壓力測試。 二按作用 二按的作用是透過第二份按揭增加按揭成數。由財務公司提供的按揭貸款不受金管局規管，毋須跟從政府訂立的成數上限。 財務公司提供的按揭利率一般較銀行利率高，如果因為想借高成數，而直接向財務公司借入一按，衍生的利息開支或非常龐大；在銀行一按的低息基礎上，再向財務公司借入二按，既可以減省開支，又可以突破銀行成數上限關口。 【上車之選】搜尋 600 萬內上車盤 → 二按風險 做正規二按，必須得銀行同意，以前就必須進行壓力測試；現時壓測暫停，業主仍要通過供款佔入息比率要求（不得過5成），程序複雜。坊間有財務公司為吸引更多客戶借貸，會在未得一按銀行的事先同意下，就批出二按貸款。 未得銀行同意，擅自抵押同一物業以取得二按是違約做法，銀行一旦發現物業有違約二按，寬則要求借款人提供另外的抵押、增加擔保人，或提高按揭利率，嚴則要借款人立即全數償還二按貸款。 即使向發展商借入獲得一按銀行同意的二按，亦有相當的風險。發展商二按一般會提供首幾年低息甚至免息優惠，但優惠期一旦完結，又適逢市場利率高企，二按供款便會大幅增加，令人措手不及。 二按申請手續 財務公司提供的二按申請手續簡單，一般只須簡單文件，毋須入息證明，最快可以即日批核。但這些批核特快的所謂二按，有可能是未經銀行同意，又或實際只是一筆私人貸款，如同信用卡貸款，而非需要抵押物業的按揭服務。 發展商提供的新盤二按，一般已事先與銀行達成共識。買家或需在遞交二按申請前，先通知發展商會申請二按，然後再到銀行申請一按。 銀行在審批按揭時，會將一二按之供款一併列入供款與入息比率計算（壓測暫停前，借款人還須同時通過一二按還款之壓力測試）。成功批核後，銀行會出信給借款人，借款人再到發展商申請二按。 假如你是香港永久性居民，亦是首置買家，代表自己行事，便可利用按揭保險計劃新例，敘造高成數按揭，但只限於已落成物業，即上千居尋找各區樓盤。 常見問題

銀行和財務公司為賺取利息，經常都會向客戶推銷貸款計劃，聲稱「月平息」低於 1%，驟聽似乎非常划算，但細看文件時又見到寫著高達 10% 至 20% 的「實際年利率」。到底真正的借貸成本應如何計算？千居即為你剖析「月平息」和「實際年利率」的分別。 立即跳往：月平息｜實際年利率｜不同貸款利息比較｜常見問題 月平息 顧名思義，月平息（Monthly Flat Rate）是貸款每月所收取的平均息率。 要搞清月平息的概念，首先要明白銀行計還款時，利息跟本金的比例並不是一致，而是「先息後本」。即是說，還款初期，大部分還款金額用來填利息支出，到供款一段時間後，本金餘額慢慢降低，再到後期，利息佔比才會遞減。 月平息就是將這種複雜計法簡化，將整筆利息支出除開供款月數，每月平均須繳之息率。 月平息計算例子 假設貸款 $100,000，月平息 0.12%，分 24 個月還款。 本金 x 月平息 = 每月利息開支 $100,000 x 0.12% = $120 每月利息開支 x 還款期數 = 全期利息開支 $120 x 24 = $2,880 全期利息開支 + 本金 = 總還款額 $2,880 + $100,000 = $102,880 總還款額 / 還款期數 = 每月還款額 $102,880 … Continue reading "【按揭初哥】盤點按揭轉介著數｜5大伏位你要知"

準買家能取得高成數按揭，要多得HKMC按揭保險計劃，但非任何人皆可申請，而按揭保險計劃，亦非HKMC獨有。那究竟HKMC是甚麼？與按揭保險有何關係？等千居為你解構HKMC如何助你實現置業夢。 立即跳往：｜HKMC是甚麼｜HKMC主要作用｜按揭保險計劃概要｜常見問題 近期更新 HKMC是甚麼 HKMC全名為「香港按揭證券有限公司」(The Hong Kong Mortgage Corporation Limited)，顧名思義是一間企業機構，但實情是由香港特區政府透過外匯基金持有，公司類別屬於「公眾股份有限公司」。換句話說，政府是公司唯一的股東，現任主席兼執行董事是財政司司長陳茂波。 HKMC主要作用 自 1997 年成立至今，HKMC 有三個重要作用： 維持金融穩定 在HKMC成立前夕，樓市炒風可用狂熱來形容，當時銀行審批按揭貸款寬鬆，連普通一個白領亦可手持數個物業。由於銀行把大量的錢借了出去，為免泡沫爆破，觸發資金緊縮，HKMC因此應運而生，目的是把銀行所持的按揭貸款證券化，售予投資人士，令流動資金重新注入銀行體系。 雖然金融風暴最終還是出現，但HKMC於 1998 年購入超過 110 億港元的銀行按揭貸款，若沒有HKMC分散部分風險的話，後果更不堪設想。 推出新業務 HKMC不斷推出新業務，填補市場不足，逆按揭便是其中一例，該金融產品可理解為一種退休理財工具，例如HKMC的 「安老按揭計劃」，可讓退休人士可獲得穩定收入，卻毋須出售自住物業。另一例子是「定息按揭計劃」，市面上的按揭計劃由浮息按揭主導，一旦經濟不穩，浮息按揭有機會令供款大增，反之，定息按揭可對沖按息波動風險。 助市民置業 HKMC 的按揭保險計劃 （俗稱按保），是協助市民「上車」的重要金融產品，按保計劃早於 1999 年推出，當其時，銀行不得批出按揭成數超過70%的貸款，按保作用是讓合資格置業者，透過支付保險費用，借入高於按揭成數上限的額外貸款。 按揭保險計劃概要 根據金管局現時規定，按揭借款人如想申請 6 成以上的按揭貸款，須購買「按揭保險」。即使借款人日後違約，按揭保險公司會向銀行支付超過按揭成數上限的貸款差額，變相為銀行提供了保障，毋須承擔額外風險。 其實在 HKMC 按保出現之前，市場上已有類似服務，但卻不足以為銀行提供保障。時至今天，本港共有3 家公司提供按揭保險服務，當中以HKMC最為人熟悉。HKMC的按揭保險業務，現由旗下全資附屬公司－香港按證保險有限公司負責管理。 按保計劃會因應樓市變化而調整。例如在 2013 年 2 月，因樓市風險加劇，便將可敍造 9 成按揭的樓價上限，從 600 萬港元降至 400 萬港元，現時一般稱之為「舊按保」。 而在 2019 年 10 月，因樓價超出市民負擔水平，於是針對首置人士，提高購買自住物業的按揭成數上限，此為「新按保」，坊間俗稱「林鄭plan」。以上兩類按保政策現同時存在，申請條件各有不同。 … Continue reading "【按揭初哥】盤點按揭轉介著數｜5大伏位你要知"