「加按套現」全攻略：加按最佳時機+有按保都得?

「加按」意思是為已按物業，向同一間放貸銀行重新申請按揭，以套現更多出資金，整個程序又叫「加按套現」。如果你是業主，想增加流動資金，但對加按套現不太認識，不明白「加按」、「二按」有甚麼分別，想知幾時會做加按，幾時做二按，可由以下加按基本須知作為起步點。

立即跳往：加按套現最佳時機｜加按與二按｜加按注意事項｜按揭保險計劃可否加按？

物業升值　可加按套現

加按的做法，較常見於物業升值時，因現時估價高過買入時價格，重新申請按揭後，新批的按揭額理應可以提高。業主可以透過加按套現，提取新批貸款額多出部分，這樣便有更多現金周轉。

舉例來說：

• － 單位 3 年前值 600 萬元
• － 做 6 成按揭
• － 貸款額為 360 萬元
• － 按揭利率為 2.5%
• － 供款年期 30 年
• － 現時尚餘約 334 萬元按揭未供
• － 假設單位升值至 660 萬元
• － 同樣申請做 6 成按揭
• － 新貸款額為 396 萬元
• － 新貸款額 396 萬元，扣除未供的 334 萬元，加按後業主可套現約 62 萬元

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加按、二按大不同

增加貸款額的方法比比皆是，「加按」和「二按」都是其中之一，但有業主會將加按二按混淆，以為加按會涉及向財務公司借貸。

但其實申請加按，放貸人由始至終都只得一個，就是一開始的承按公司（通常是銀行）。加按只是向同一間銀行申請增加貸款額。

相反，二按牽涉 2 項按揭、2 個放貸人。在二按下，物業有 2 個債權人，分別為敍造一按的銀行，以及敍造二按的財務公司。

一般來說，二按的風險會比加按高，原因是：

1. 財務公司的按揭貸款利率比銀行高，形成更沉重的經濟負擔；
   
2. 財務公司所受監管程度不如銀行，服務未必有保證；
   
3. 斷供的話，因為二按有 2 位債權人，2 位都有權隨時收回貸款（call loan），繼而收樓

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加按或有優惠　但要注意息口

向銀行申請加按，利率通常較其他放貸機構的低，而且多數有現金回贈，吸引不少需要資金周轉的業主。

如你有意申請加按，可注意以下 3 點：

1）樓價升幅

如果樓市只是輕微增長，銀行根據物業現時的樓齡、質素得條件再作估價後，物業的估值可能維持不變或只是稍升，最終能夠套現的現金或不似預期。

2）利率上升

即使樓價有增長，如果正值高息期，加按利率高過原有利率，借貸成本提高，業主就要計清楚是否值得為一時之套現，而長期負擔較高息口。

3）供款能力

銀行會為加按申請人再做壓力測試，並會查閱申請人的供款紀錄。如果申請人收入無太大進展，又經常逾時還款，加按申請就未必獲批。

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按揭保險計劃　不接受加按申請

2019 年尾政府推出按揭保險計劃新例，購買 800 萬元或以下的物業，首置人士最高可申請 9 成按揭，非首置人士最高 8 成，遠超過去的 6 成上限。

如果物業在舊例下敍造 6 成按揭，業主是否可以透過加按，提高現有按揭的成數上限呢？答案是不行的，按揭保險計劃目前並不接受加按申請。

最後，千居提提業主們，加按會令供款壓力增加，即使優惠吸引，業主都要記謹還得到先好借。