有份參與屋苑管理事務的業主，對業主立案法團及業主委員會具一定了解，但對互助委員會（互委會，Mutual Aid Committees）的作用，卻可能一頭霧水。互助委員會的職責是甚麼？掌握哪些權力？千居帶你認識逐漸被時代遺忘的互委會。 立即跳往：互委會由來｜互委會職責｜互委會VS業委會｜常見問題 互委會的由來 1982年，政府推行「地區行政計劃」，以鼓勵市民參與地區事務，互助委員會便從此紮根。互委會原意是協調政府部門工作。 有趣的是，計劃初期，互委會其實是以私樓作推廣對象。成立互委會的做法迅速擴展至公屋及工廈，全港目前有近 1,700多個互助委員會，遍布港九新界各區。 可是，互委會雖得民政事務處支持，但數目卻持續下降，不少設有互委會的舊樓，已被收回重建；部分則在成立業主立案法團後被解散。 互委會的職責 互委會的主要職責是推廣各項社區服務及活動，以促進鄰里關係，並為居民提供聚會場合，與居民一起參與社區籌組的活動。 互委會亦可因屋苑事務約見政府部門，與聯絡主任見面，有較多機會提出意見。大多公屋的互委會仍有實址辦公室，住戶可登門造訪。 互委會須至少有 3 名主要委員，包括主席、秘書及司庫，委員須於首次周年大會中投票選出，以後每 3 年改選一次。然而，互委會並沒太多實權，難以吸引新一代住戶出選，不少委員均是多屆連任。 互委會 VS 業委會 業主立案法團、業主委員會、互助委員會 3 個組織之中，僅互委會可由住戶組成，其他兩個組織成員，須全體為業主。 互委會和業委會一樣，皆不具法人身份，不能代表業主進行訴訟。3個組織之中，僅業主立案法團的意見具有法律效力和起訴權，能代表全體業主入稟向個別住戶、業主，甚至物業管理公司追討賠償。 業委會雖無法律效力，但始終是根據及按照大廈公契指引而組成，有一定的代表性，能促進業主與物管之間的溝通，屬於與外部協調的角色。 相反，互委會僅屬志願組織，由住戶自發組成，大廈公契一般未有指明必要成立，主要作用是建立睦鄰關係，發揮鄰里間互助精神，屬於內部協調的角色。 事實上，曾有人於2022年向前民政事務局提出對政府單方面終止某公屋大廈互委會計劃的投訴，而政府回應指，由於居民與政府有多種互相溝通的渠道，包括傳統發放信息的方式和資訊科技等，亦會邀請有興趣的居民出任活動大使，以保持與住客之間的緊密聯繫，因此認為終止委會計劃對溝通不會造成影響。 今時今日，鄰居之間的爭執或問題，大多由物業管理公司著手處理，隨著私樓的物管服務愈來愈全面，定期舉辦活動促進鄰舍關係，互委會的存在空間已大減，故現時有互委會的私樓為數不多，走進屋邨才多見互委會蹤影。 事實些，擁有優質物管公司的屋苑，或多或小可扮演互委會的角色，亦可視為出租優勢之一。即上千居放盤。 常見問題

業主的最大惡夢是遇上租客欠租，本來一心打算收租供按揭，怎料到收租不成，單位更恐被佔侵，要經過一輪纏擾才能逐客，分分鐘耗時半年以上。 即使入稟追討，亦不確保能討回損失，單位收回時的狀況，更可能殘破不堪！要揀個好租客絕不能以貌取人，即讀以下租屋比人注意事項，盤點選租客 7 大秘技，踢走租霸疑犯！ 立即跳往：工作及入息證明｜過去交租紀錄｜留心有限公司｜測試為人｜未簽正約不交匙｜租霸黑名單｜選用可靠放盤平台 | 常見問題 1. 要求工作及入息證明 揀租客切忌以貌取人。談吐斯文，外表企理，不一定是正人君子。有時愈有學識愈「識玩」，知道業主在某些事情上處於弱勢，便有風使盡艃。 最實際還是要求對方出示工作及入息證明，以衡量租客是否足以應付交租。基本上，如經地產代理放盤，代理都會替業主要求租客在簽租約當日帶同糧單等文件，讓業主過目。 有業主更走前一步，要求租客提供信貸報告。一般租霸的特徵是周身債務，看對方的信貸評級便一目了然。不過租客要取得自己的信貸報告需要一輪手續，而當中亦包涵不少私隱，此舉絕非慣常做法。除非自己的租盤是難得一見的超筍盤，否則要有心理準備對方會拒絕。 2. 過去交租紀錄 除了工作證明，你亦可嘗試要求對方出示過去交租紀錄如租單，檢查是否每月均有按時交租。同樣地，此項要求並不是慣例，業主最好視乎情況，才作出如此要求。 3. 留心有限公司 如果對方是以有限公司（Limited company）的名義簽租約，業主便要加倍小心。如果對方欠租，最多只會清盤，業主不能以從股東個人財產中索償。 有投資物業經驗的業主或更了解，香港註冊公司的成本不高，滿城都是空殼公司，清盤得來的賠償隨時少得可憐。千萬不要以為與公司簽約好穩陣，有時普通租客更守誠信。 4. 測試為人 如果有與地產代理相處的經驗，或會發覺對方非常善談，極具親和力。這是代理的獨特技能，可以在閒談間摸清客戶底細，了解對方的要求和財力，判斷其是否一個正正常常的租客。 業主自行放盤，也可以因循這種方法，問問租客過去住所、退租原因、於在職公司工作多久、平日喜好等等，測試租客曾否與過去業主鬧不和，或者會否經常前言不對後語。業主盡量不要因為心急放盤，想提早收到租金，就勿勿忙忙簽租約。始終放租是一項投資，投放適當的時間是必須的，免得招致日後損失。 5. 未簽正約不交匙 簽了正式租約，打過釐印，就正式建立業主租客關係。租客欠租的話，業主有權入稟追討賠償。亦因如此，部分租霸簽了臨時租約，收取門匙後，便對約時間簽正式租約一事諸多推搪，譬如要求業主先處理單位內一些維修問題，或者不斷臨時甩底，要更約時間等等。 業主租屋比人注意，一日未簽正式租約，最好不要白白向對方提供單位門匙，門匙盡量由自己或代理保管，租客想上門就要自己或代理陪同。 6. 租霸黑名單 不少業主會在Facebook、Telegram等媒介流傳一份「租霸黑名單」，供業主參考之用。不過，網路流傳的消息不能盡信，業主須抱著幾分戒心，並嘗試求真，譬如在不同的社交媒體或社群內搜尋原業主有否提供事情經過、相片證明等等。 【業主尊享優惠】立即自讓放盤 → 7. 選用可靠放盤平台 不同網上放盤平台的最大分別，在於用家客源。想搵信得過的好租客，就要選用對用家有一定要求的放盤平台，例如要求租客先註冊帳戶，留下查詢，方得業主回覆。肯做足程序的租客，通常比較殷勤。 買樓放租是相對穩健投資之一，樓價高企，租樓需求不絕，及早辨別出租霸，可減低出租風險，獲取回報。即上千居放盤。 常見問題

新手業主把單位放租，第一步要做的，是掌握最基本的放租知識，以免誤墮法網，或被別有用心的租客乘虛而入。千居為新手業主盤點 ７ 大放租注意事項，教你跟足程序放租。 立即跳往：不能借高成數按揭｜打釐印｜通知差估署｜繳交物業稅｜短租不可少於28日｜計清免租期｜支付管理費 | 常見問題 1. 不能借高成數按揭 一心打算買樓收租的必須注意，透過按揭保險承造高成數按揭（首置 9 成，非首置 8 成），僅限於買樓自住人士，若申請按保，業只能在特定情況下有條件出租單位；不申請按保的話，所有物業一律最高只可借 7 成。 銀行會不定時抽查按揭單位是否自住，方法如要求借款人提交水、電、煤等單據，並要求業主續簽自住證明。當然，如果業主沒有將水電過戶予租客，所有單據仍然在自己名下，銀行是難以查證單位是否切實自住的。 過去自住與放租的最高按揭成數只差 10%，只要業主準時供款，銀行有息收，一般沒太大因由深入調查，業主是否擅自放租。事實上，坊間「偷雞出租」的情況極之普及，有申請人會謊稱自住，實質用來出租，或者自住一段日子轉為出租，不通知銀行。 不過，自從按揭保險計劃將自住按揭成數上限調升至 8 至 9 成，再加上政府暫停壓力測試，不排除銀行因風險增加，有更高機會抽查單位。 如被銀行揭發單位並非自住，銀行一般慣常做法是收回貸款（call loan），追回不同成數之間的差價。雖然貸款從來不屬於業主，說不上是金錢損失，但要臨時填錢補貸款額，難免打亂陣腳，令業主頓失預算。另外，按證公司亦會抽查單位自住情況，如有違反，或須補繳保費。 2. 打釐印 放租前要注意，租約要打釐印，方獲政府認受其法律效力。 如草擬租約時草草了事，條款有互相抵觸之嫌，又不將租約送往打釐印，一旦遇上欠租，有關租約可能不被法庭接納為證據，更可能需面對稅務局提出的索償訴訟。補打釐印須繳罰款，重則為 10 倍。 3. 通知差估署 簽署租約後，除了要打釐印，業主更須於一個月內向差餉物業估價署呈交一份 《新租出或重訂協議通知書》 （表格 CR109），否則即使租客拖租欠租，業主亦無權採取法律行動追討租金，不幸遇上租霸便求助無門。 依時交表的話，這項程序費用全免；逾時則須繳 $310。加簽後，差餉物業估價署會寄出表格予業主租客雙方。如業主因想避稅等種種原因，不向差估署呈交通知書，租客得知後，或要求減租，甚至遷出。 4. 繳交物業稅 業主放租後，要注意記得為放租物業繳交物業稅。詳細計法、如何報稅可以更慳等問題，可讀千居有關物業稅的文章。 5. 短租不可少於 28 日 租約一般為期一至兩年，為覓得租期更靈活的好租盤，不少租客均願意繳付比市價略高的租金。有見及此，有業主為求推高租金回報，情願短租單位，甚至將單位刊登在不同的民宿網。 事實上，一般民居的租期不得短過 28 日，否則單位即被視作為商業用途（即經營旅館），既違反大廈公契，亦屬違法。 始終香港多分層大廈，保安嚴密，常有陌生臉孔出入的話，很容易被發現。如果管理公司或業主立案法團懷疑有人將單位短租，或會入稟提告業主。 6. 計清免租期 很多業主會為租客提供免租期，方便租客搬屋。免租期幾時開始、幾時完結、為期幾多日等等，其實是會影響釐印費的計算。免租期和釐印費的問題，千居另有文章闡釋。 7. … Continue reading "【差估署】業主必讀！五大差餉地租資訊"