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差餉反映租金市價?差餉地租收費你要知

  • By
  • 千居 Spacious
  • October 19, 2020

當一位業主不止要負擔首期費用,每年更要繳付管理費、差餉地租等雜費。已習慣交差餉地租的老手業主,是否了解它的由來?剛儲夠錢上車的新手們,又是否清楚自己是否要交差餉地租、費用如何計算、何時要交?



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差餉地租源自英殖時代

早於 1845 年英治時代,港府便開始徵收差餉。「差餉」原意為差人的糧餉,用以維持當年香港差役運作。隨著公共設施和服務日漸完善,現時差餉已演變成應付公共服務開支,是政府向業主徵收間接稅。

香港的所有土地均是政府擁有,業主只是該土地的「租用者」,而非真正「擁有人」。向港府租地,自然要付「地租」。2047年6月30日前,業主只須交地租,就能續租土地。2047年後,則由政府全權酌情決定土地契約是否獲批續期,換言之政府有權收回土地,或要求業主補地價買斷地權,由於取向未明,故有市民視之為「2047大限」。


差餉地租以每年租值計 業主可反對租值

政府每年為各物業進行租值估價,並徵收該估值之5%為差餉,3% 為地租。

樓市波動頻繁, 物業每年的租金價值或有出入,差餉物業估價署每年都會全面重估物業單位的租值,於 3 至 4 月期間會發出 4 至 6 月季度的「徵收差餉及/或地租通知書」,通知業主最新的應課差餉租值。

估值是由差估署分析所得出,與市價或真實租金或不符。如果業主認為估值偏差嚴重,可在 每年的 5 月 31 日前,交回表格 R20A「修改估價冊或地租登記冊建議書」,對租值提出反對。


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差餉地租一年分 4 季預繳,時間表如下:

季度通知書最後送達日最後繳款日期
1-3月1 月中1 月最後一個工作天(周六除外)
4-6月4 月中4 月最後一個工作天(周六除外)
7-9月7 月中7 月最後一個工作天(周六除外)
10-12月10 月中10 月最後一個工作天(周六除外)

差餉地租反映租金是否合理

估價冊屬公眾資訊,所有人均可於網上搜尋差估署對單位作出的應課差餉租值,是業主和租客判斷租金是否合理時一個值得參考的數字。

差估署假設租客會承擔一切基本起居支出,包括差餉及管理費等,業主則承擔地租、修葺費及保險費,與實際租約情況可能不同,故應課差餉租值與真正市價或有出入。業主和租客可同時參考其他單位的應課差餉租值與放盤叫價,比對自己的叫價是否合理。


港島九龍免交地租

不是所有物業都要交地租,如地契未到期,便無須交地租續用土地。歷史上,香港島和九龍界限街以南屬「永久割讓」,地契批租年期為999年,距離到期要交地租尚餘好長時間。

相反,新界、離島區及九龍界限街以北屬於「租借」,原本土地契約早於1997年6月30日屆滿,但根據《中英聯合聲明》,這批土地契約可免補地價,自動續期至2047年6月30日,惟須由續期日起繳交地租。

港島九龍亦有個別大廈土地契約早已到期,如薄扶林花園,該地契於2005年到期,業主便要交地租。


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村屋或免交差餉地租

歷緣故,指定地段內的新界居民常居村屋、丁屋及新界農地等,可獲豁免繳交差餉和地租。

現時全港有105個鄉村區,約 1.6 萬多間村屋可獲豁免繳交差餉,條件是不可有任何違規僭建,否則或被撤銷豁免資格。


欠繳差餉地租的後果

業主逾時交差餉地租,會被加徵 5% 附加費。如過期逾 6 個月,會額外被加徵 10% 附加費,政府或採取法律行動追收欠款。