大廈管理要做得好，物業管理公司（物管公司）與業主立案法團（法團）之間需要有良好協調。一直以來，兩者之間在處理大廈事件上存在不少爭拗，未成立法團的大廈，所牽涉的利益更加複雜。 作為業主，必先了解清楚物管公司的發牌制度、法定責任，以及監察途徑，才可促進溝通，達致雙贏局面。即看以下千居文章，加深對物管的認識，以及快速瀏覽全港主要物管公司名單。 立即跳往：發牌制度｜ 物管公司職責｜物管公司權力｜監查物管公司｜物管公司名單｜ 常見問題 發牌制度 根據物業管理業監管局，為促進物業管理行業專業化、規管及推動業界發展，本港於 2020 年 8 月引入發牌制度，劃分為兩類，分別為「物業管理公司牌照」及「物業管理人牌照」。 物業管理公司牌照 在香港，為有公契的物業提供多於一個服務類別的物管服務，須持有牌照。 持牌合適人選 物業管理人牌照 細分為「物業管理人（第1級）牌照」及「物業管理人（第2級）牌照」。只有在須持牌的物業管理公司中，就物管服務擔任管理或督導角色的人員，才須持牌。 物管公司職責 物管公司工作是管理大廈環境，包括保安、消防安全、清潔、垃圾處理及回收、水電裝置保養、維修工程、會所運作，以及緊急事故處理等，以保障住戶個人及財產安全；另外亦須管理物業財務、計劃財政預算、紀錄收支帳目；並為住戶提供起居協助，如入伙收樓、召開業主大會、舉辦節日活動，以及處理住戶投訴，促進鄰舍關係。以下歸納物管主要職責： 物管公司權力 如果大廈不設業主立案法團，物管作為該廈唯一有法人身份的管理組織，會有較大職權。 無業主立案法團的大廈業主，須尋找物管公司幫忙，解決法律、財務、維修保養等問題，物管會以公司名義進行工程招標、入稟追討管理費欠款等事宜。 除法團之外，其他的業主組織均僅為諮詢性質，只能向物管表達意見，並無訴訟權力，如對物管存有不滿甚至懷疑，亦只能作出投訴，或以個人身份入稟起訴。 因此，未成立法團的大廈業主，無法借助全體業主力量，對物管的人事、行政及財務進行監察。 如大廈設有法團，物管的角色在於聽取法團意見，改善環境管理，並與法團協力處理維修工作及日常事務。法團有權查詢並取的物管的財務報告，並了解每職級的薪酬。 監察物管公司 過去曾發生業主懷疑物管利益輸送，令大廈維修工程出現圍標及天價等問題。要有效地監查物管公司，業主首先要確保大廈設有業主立案法團。 法團作為代表全體業主的法人，能以業主的角度制衡物管濫權的情況，嚴重者更可代業主與物管對簿公堂。法團亦有權查閱物管公司的收支及財政報告，從而計劃有效的資源分配，並對任何不合理的巨額支出作出質問。 另一方面，大廈維修工程，會以法團名義招標，由物管向法團提供物業設施的檢核報告，再由法團聘請公證行、顧問或參與社會機構提供之輔導計劃，為維修工程進行估值，提供第三方專業意見，最後於業主大會商討是否需要維修，以及招標程序之細節。 業主應積極參與業主大會，踴躍發表意見，細閱核數報告，提出改善建議；必要時，可藉業主大會，議決撤換甚至解散法團管委，確保法團與物管之間的合作公平、公正、公開。另外，若認為物管公司有任何失當或違紀行為 ，亦可向物業管理業監管局作出投訴。 值得留意，業主亦應了解所住大廈公契，確保公契沒有賦予物管司過大的權力。有關投訴物管公司事宜，可向民政事務總署作出申訴。屋苑管理得宜，業主住得放心，亦給予下一手買家好印象。立即上千居放盤。 主要物管公司名單 公司名稱 地址 電話 富城物業管理有限公司 九龍九龍灣宏開道8號其士商業中心16樓 2626-7333 佳定物業管理有限公司 香港太古城英皇道1111號7樓 2508-6777 港基物業管理有限公司 九龍大角咀海帆道11號凱帆薈6樓1號室 2388-7786 仲量聯行物業管理有限公司 鰂魚涌英皇道979號太古坊多盛大廈17樓 2846-5000 第 一太平戴維斯物業管理有限公司 香港太古城英皇道1111號8樓 2534-1688 信和物業管理有限 公司 九龍灣宏光道39號宏天廣場19樓1901B-1902室 2138-1000 信德物業管理有限公司 … Continue reading "差餉反映租金市價？差餉地租收費你要知"

2016年，沙田翠湖花園的2.6億天價維修工作圍標案，涉及賄賂行為，引來全城關注。圍標經常令維修工程的中標價，遠超市場合理範圍，大大增加開支，令業主蒙受損失。 作為小業主，應該如何防範懷疑業主立案法團和物業管理公司有份參與的圍標工程，以保障自己的利益呢？下文告訴您。 立即跳往：甚麼是圍標｜業主自保招式 | 舉報可疑圍標 | 常見問題 甚麼是圍標 根據《競爭條例》，當兩個或以上本應互相競爭的投標者，共同作出秘密協議，同意不會互相競爭以取得某特定項目，便屬「圍標」。例如，他們或會協定由其中一名投標者中標，競投的結果因而受到操控。 業主自保招式 要防範圍標，業主首先要了解維修工程招標的正常程序。當大廈的公用地方需要維修時，業主立案法團應先取得業主共識，決定工程安排。 小業主日常應積極參與法團會議，為自己爭取發表機會，善用投票權，同時採取以下方式： 方法一：聘請獨立顧問　評估工程預算 業主立案法團應聘請專業顧問或認可人士，進行樓宇勘察及統籌工程。顧問完成評估後，便可以開始為工程招標，尋找最適合的工程承建商。 在招標過程中，業主應聘請專業獨立的顧問，評估工程預算，做好保密工作，亦應擴大招標邀請範圍。 例如公開刊登招標廣告、盡量降低門檻、主動邀請信譽良好的承建商參加，令更多公司有機會參與招標。有需要的話，業主可向市區重建局尋求協助聘請顧問公司。 批出工程合約及展開工程後，業主立案法團亦應聘用專業顧問監察工程進度，直至工程完成及驗收合格。 方法二：揪出可疑標書 除了監察招標程序外，如何辨識可疑的標書及合謀圍標行為，以下是可疑標書的主要特徵： 方法三：偵察可疑投標行為 與此同時，亦要認清一些可疑的投標形式及行為，有助業主保障自身利益，當中包括： 舉報可疑圍標 屋苑工程的招標程序，一般由物業管理公司或業主立案法團帶領，並互相監察。如不幸地，業主立案法團和管理公司蛇鼠一窩，互相包庇，輸送利益，最終只會令小業主招致損失！ 如小業主在招標過程中，發現可疑的圍標行為，應保留及記錄所有與招標相關的文件及談話內容，並向以下部門舉報： 1. 競爭事務委員會填寫網上投訴表格、電郵至[email protected]、致電3462 2118、郵遞至香港灣仔皇后大道東213號胡忠大廈36樓3601室競爭事務委員會，或親臨競委會辦事處（必須預約） 2. 香港警務處「復安居計劃」有組織罪案及三合會熱線：2527 7887 3. 廉政公署舉報貪污熱線：2526 6366。 杜絕圍標工程，業主才不致蒙受損失；另一方面，管理妥善的優質屋苑，有更好的條件吸引租客，即上千居放盤。 常見問題

遺產物業承辦手續繁瑣，業權形式、物業所在地、有沒有相關債務或按揭欠款，均會影響繼承方法。為此，千居整合了承辦遺產物業的注意事項，繼承人要特別看清以下重點。 立即跳往：業權類別｜海外物業受當地規管｜償還先人債務｜轉名前不得轉按｜出租放售承辦書｜常見問題 業權類別 業權大致分3種，包括全權擁有、分權共有，和聯權共有，3個業權形式的繼承方法也不同。 1 . 全權擁有 (Sole ownership) 即是物業僅得一位業主。業主過身後，物業便全權屬於繼承人。 2. 分權共有 (Tenancy in common) 即「聯名物業」的其中一個形式，每名業主各持一定比例的業權。業主過身後，其所持有之業權部分，會自動由其遺產受益人所取得，繼承人會成為聯名業主之一。 3. 聯權共有 (Joint tenancy) 亦屬「聯名物業」的其中一個形式，又稱「長命契」。聯權共有下，身故者持有的物業權益，將自動由其他在世的聯權共有人繼承，直至剩下最後一人為止。 如原本只得2名聯權共有人，在世的聯權共有人，便成為物業唯一擁有人。如聯權共有人多於2名，身故者生前擁有的權益將平均分予在生的共有人。 海外物業受當地規管 如身故者持有海外物業，其遺產繼承則受當地法例規管，或需依法繳交遺產印花稅（香港現已取消徵收遺產印花稅）。 償還先人債務 將遺產分發予受益人前，遺產代理人會先清還債務才作承繼，並不會因為借款人過身而一筆勾銷。如物業之前因欠債而被釘契，繼承人便須先還債「解釘」。如遺囑資產不足以應付債項，而繼承人亦無能力代為還款，債權人便有權入紙法庭，強制收樓。 轉名前不得轉按 如遺產物業尚有未清還之按揭貸款或按揭保費，供款責任將由繼承人承擔。 承辦遺產物業，需時約4至5個月，過程中不得代為轉按 / 加按，必須等承辦手續完成，物業成功由身故者轉名至繼承人後，才能轉按、加按或重按。 想加快進度，遺產代理人可以先向銀行提供死亡證和律師樓文件，申請按揭預批。待高等法院的遺產承辦處發出轉名令後，銀行便能即時發放貸款。 出租放售要等承辦書 承辦物業期間，如想將物業出租或放售，必須先從高等法院的遺產承辦處，取得遺囑認證書（Grant of Probate）或遺產管理書（Letter of Adminstration），兩者統稱為「承辦書」，用以證明遺產代理人，有權處理死者遺產。 取得承辦書後，即使物業未完成轉名，遺產代理人仍有權代為將物業出租放售。新業主必須保存這份承辦書，否則日後放售時，或因為文件不齊全以致交易告吹。 只要跟足程序繼承物業，遺產物業亦可以轉為收租物業，即上千居放盤。 常見問題