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首期如何計算?私樓/居屋/公屋首期幾錢「一文看清」!

租買攻略 | 2022 年 11 月 7 日

不管樓價有多離地,身邊仍不斷有人儲夠首期買樓上車。他們的收入或者與你不相上下,到底要多少首期,才可踏上業主之路?即看看首期如何計算,或者你會發現實際情況,並不是這般遙不可及!



私樓首期幾錢?

現行按揭保險計劃下,首置人士買 $1,000 萬或以下的現樓,最高可造 9 成按揭;樓價 $1,200 萬以上,則最高可造 8 成。

樓價 ($)須付首期 (首置)
$1,000萬或以下樓價 10%
(9成按揭)
$1,000萬以上 – $1,125萬樓價 10% – 20%
(8 – 9成按揭;貸款上限 $900萬)
$1,125萬以上 – $1,200萬樓價 20%
(8成按揭)

以一些開價較平的納米新盤為例,部分定價低至 $550 萬,假使買家借得足 9 成按揭,首期金額約 $55 萬。相信這個金額,對工作已有一段日子的打工仔而言,並非天文數字。

借 9 成額外開支

既然買家可以低首期上車,何以置業一事總令港人叫苦連天?原因在於用按保上車會衍生額外開支:

  • 1. 按揭保險計劃須徵收按揭保費,以 9 成按揭、30 年供款期的個案為例,保費為貸款額的 4.35%
  • 2. 按揭保險計劃只接受「現樓按揭」申請,即不接受「即供付款」下,物業尚處樓花期的按揭申請,如果買家想享受「即供付款」的樓價折扣,就不可申請 9 成按揭;想用 9 成按揭,就要痛別即供優惠,但即供折扣優惠卻較建期多。

由此可見,想以 1 成首期買樓上車,要付出代價,故有上車族寧願多儲幾年錢,不選用按保,只申請最高 6 成的銀行按揭,既為爭取即供折扣,亦是避免日後出現供款壓力超負荷的情況。

然而,近年新界區新盤已少見定價 $500 萬的入場單位,如果想買港島九龍的屋苑盤,首期預算便要以倍數上調。若只想敘造 6 成按揭,儲夠首期的目標,馬上離得很遠。


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居屋首期幾錢?

不少港人每年都嘗試以白表資格抽居屋,希望抽得成,就不用捱買貴私樓。居屋除了售價比私樓平近一半,按揭安排方面亦較寬鬆,要儲夠首期上車就簡單得多。

白表居屋首期按揭供款年期
一手居屋
10%
25 年
白居二
10%*
25 年*
*視乎政府擔保期餘下年期

用白表抽居屋,按揭成數上限為 90%,即是付 10% 首期便可以上車

居屋按揭由政府擔保,即使借足 9 成,亦不用購買按揭保險,為買家節省不少開支。同樣因為有政府做擔保,居屋按揭可免壓力測試,審批寬鬆得多,申請人借不足成數的機會較細,付首期自然不是大問題。

以近年出售的新居屋屋苑為例,單位價格低至 $130 萬,付 10% 首期,首期金額也只是 $13 萬。假使買家具有綠表資格,最低只須付 5% 首期,即 $6.5 萬。不論白表綠表,買居屋這筆首期,相信不少在學的學生也負擔得起。亦因如此,每年居屋申請總會超額,吸引港人接踵報名。


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公屋首期幾錢?

具綠表資格(如公屋住戶,及已申請「公務員公共房屋配額計劃」的公務員)的市民,可選擇以綠表配額購買一手居屋、以未補地價的價錢承接二手居屋,或購買新興建的公屋,亦即「綠置居」。

綠置居按揭一樣有政府擔保,可免壓測。另外,申請人於取得綠表資格時,理應已通過入息和資產審查(如:報公屋時的審查、定期的公屋富戶申報、公務員公共房屋配額計劃下的薪點限制等),所以申請綠置居按揭時便不用再受入息及資產限制。

綠置居按揭最高可造 95%,即是綠表買家只需付 5% 首期便可上車。

綠表公屋首期按揭供款年期
綠置居5%
(最高可造 95% 按揭)
25 年

以近年綠置居計劃為例,入場單位價格可低至 $82 萬,付 5% 首期,即是 $4.1 萬首期就上到車,置業目標觸手可及。


香港樓價之貴,是不爭的事實。但在政府多項幫助市民的措施下,上車並非不可能的任務。單純看以上首期的比較,可見具綠表資格的市民,有較多低首期上車的選擇。也許公屋環境出身,憑一己之力儲到一筆資金,上車後樓換樓的年輕人,才是最大的人生贏家。


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常見問題

政府向銀行提供多少年的居屋擔保期?

30年,但一般而言,若居屋樓齡由首次出售日期起計不超過 19 年,銀行傾向批出 9 成按揭及25年還款期。

政府向銀行提供多少年的公屋擔保期?

25年,但一般而言,若公屋樓齡由首次出售日期起計不超過 15 年,銀行傾向批出 9 成按揭及25年還款期。


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