物業投資不一定只有買樓放租，有聽過舊樓收購的話，都知道回報也可以很可觀，這一類投資者專注物色舊區物業，然後等發展商或市建局提出收購。那麼為何有些人會選擇投資舊樓？回報真比一般放租放售樂觀嗎？等千居為你拆解。 立即跳往：舊樓收購回報｜市建局舊樓收購價｜發展商舊樓收購價｜何謂「強拍」 / 「落釘」｜舊樓收購投資要訣｜常見問題 近期更新 舊樓收購回報 舊樓被收購，賣出的價錢叫「收購價」；既然有人看中這個投資選項，即是認為「收購價」比起一般物業買賣的成交價更為有利，能夠為業主賺取更多回報。 物業成交價之高低，由自由市場根據供求來定奪；那麼「收購價」又是如何決定？這視乎誰是收購者：政府市建局，抑或是私人財團（如發展商）。 1. 市建局舊樓收購價 市建局不定時會推出市區重建項目，收購舊樓再發展。根據法例，市建局收購舊樓，除了須給予業主其物業的市值交吉價（俗稱「現殼價」），視乎單位的佔用情況，另外更會加上一筆津貼賠償，再因應單位狀況（自住或出租），去決定補貼額度。 除此之外，市建局會再提供津貼，以助業主支付搬遷及重置物業等有關開支。換句話說，投資舊樓等市建局收購，回報比起賣樓售價多出兩筆津貼賠償，非常吸引。 2. 發展商舊樓收購價 除市建局外，私人財團發展商亦會物色舊樓，進行併購，拆樓重建新式物業，藉此獲利。近期比較有知名度的例子，就是尖沙咀香檳大廈一址，被地產商成功收購，未來或搖身一變，成為高檔商廈或商場。 私人財團提出的收購價不如市建局般透明，和普遍物業買賣一樣，主要是視乎買賣雙方的議價能力，雙方協議的價錢，便是最終「收購價」，不會有指定的賠償津貼。 根據法例，地產商提出的「收購價」不能低單位的現殼價，為吸引一眾業主放售業權，以盡快完成收購程序，地產商一般都會開出可觀的價錢。亦因如此，投資舊樓等收購，有機會比賣樓更賺。 落釘投機成為職業炒家 市建區收購，明買明賣，白紙黑字，投機的空間，自然比不上由私人財團提出收購要約的情況。 投資私人財團有意收購的舊樓，方法不僅限於純粹的個別單位買賣，有投資人士更會大筆購入多個舊樓單位，以圖進行所謂的「落釘」。 要理解「落釘」的獲利方式，先要清楚私人財團收購舊樓的程序。根據法例，凡高於 50 年樓齡舊樓，任何人只要集齊同一地段 80% 或以上業權（已於2024年12月起調整為70%），並向土地審裁處提出申請，可獲土地審裁處發出「強制售賣令」，行拍賣土地業權（俗稱「強拍」），收購便報捷。 有投資人士會預先買入相關大廈的逾 20% 業權（亦即「落釘」），藉此阻撓地產商的收購計劃，令地產商難以集得 8 成以上的業權申請強拍。如地產商對該地皮的需求非常熱切，或願意提出更可觀的收購價，高價拔釘，以統一業權。 不過，這種「落釘」的投資方法需要動用龐大的資金，亦存在一定的風險，如樓市不景氣，地產商放緩收購的步伐，這班「職業炒家」為落釘所付出的成本便長期積壓，影響資金流通。一般而言，懂得看準時機落釘的，都不是普通平民百姓。 值得留意，特首李家超於 2023 年施政報告建議，針對迫切重建需要的舊區 (油麻地、旺角、馬頭角、長沙灣/深水埗、荃灣、西營盤/上環、灣仔），樓齡達 50 年或以上但少於 60 年的私人樓宇，強拍門檻由 8 成業權降至 7 成，樓齡達 60 年或以上則降至 6 成 5。 有關建議已於2024年在獲立法會三讀通過，由同年12月起實施。 小業主或無辜犧牲 如地產商和落釘炒家談判久持不下，互相角力，一眾小業主基本上是「肉隨砧板上」，難以憑一人之力，開出其心目中所想的收購價，最終還是要視乎兩邊財團最終的洽商結果，單位的價值才得以定奪，可謂是任人魚肉。 舊樓收購投資要訣 市建局對舊樓收購沒有特定的準則，買家或較難預料心儀舊樓單位是否真實具備收購潛力。參考過去的市區重建項目，獲收購的物業一般屬於樓齡逾 50 載、日久失修的唐樓大廈。 … Continue reading "首期如何計算？私樓/居屋/公屋首期幾錢「一文看清」！"

你知道樓契也可以分為許多形式嗎？長命契、半契樓、分契樓……每一種都有不同界定單位業權的方式，並沒有一種樓契分權方式是最好、或最差的，每款各有利弊。 假如你是準備分契的業主，或者你是有興趣入手分契樓的買家，那你千萬不能錯過以下文章，千居將為你介紹分契樓的辦理程序，還有需注意的分契風險，教你分辨分契樓和普通劏房。 立即跳往：分契樓定義 ｜ 常見分契物業例子 ｜ 申請程序 ｜分契風險 ｜常見問題 分契樓定義 分契樓指將一個物業分拆成為兩個或以上較小的單位，每個分拆單位都擁有獨立的業權，可以作單獨買賣或按揭申請。 常見分契物業例子 自從2024年《施政報告》宣佈所有物業類型及樓價的按揭上限調至7成按揭，準業主要申請按揭，交付首期就較以往輕鬆。但在按揭規定未放寬前，超過一定價值的物業，按揭成數上限較低，只有5至6成。有部份業主為了借取更高成數貸款，可能會用物業分契的方式。 以住宅和車位分契為例，如果業主購入的單位連車位價值超過$1,000萬，按揭最高只能批出5成，但業主又想推高按揭成數，可以有以下做法： 第一，如果樓契本身沒有註明單位和車位是「合契」形式，業主可以將兩個項目當成獨立交易，分開申請按揭，當兩個項目分部低於$1,000萬，就能夠申請高於5成的按揭（新按保計劃）。 第二，業主可以嘗試要求賣家在交易成交前進行「分契」，拆開兩個項目，然後分部由不同業主購入，例如夫妻各購入一個項目，就可以分開申請按揭。假設住宅單位價值$850萬，車位價值$250萬，丈夫購入單位，妻子購入車位，丈夫的住宅單位可以申請八成的高成數按揭，即是$680萬，而妻子則可以申請四成按揭，即是$100萬，總共借貸$780萬，等於整個項目的七成按揭，比起原本合併一起能申請的五成按揭高出兩成。 因此在過去，不少買家在遇上需要提高按揭成數的情況時，往往會選擇分契的形式買入物業。 申請程序 分契風險 銀行拒絕按揭 不少分契樓屬於舊區住宅，甚至為分契唐樓，當中涉及的業權分割可能較為複雜。因此，銀行日後未必願意接受任何分契樓的按揭申請。買家可能要做好一筆過付款之心理準備，或者投靠其他利率較高昂的財務機構作按揭申請。 難以符合分契規格 一般物業需要面積夠大，才可以在間隔改動後依然符合走火通道要求，另外所有改動均不能影響樓宇結構、排水及通風系統。整體而言，成為合法分契樓的程序非常嚴謹，因此並不是所有物業都能成功分契。 費用高昂 分契的程序需花費不少律師樓費用之餘，也要另外聘請合資格的測量師規劃圖則，再委派合資格的工程公司負責執行圖則，加上工程的費用，整筆支出相當不菲。 分契樓VS劏房 分契樓與劏房確實有其共通之處，尤其兩者都集中在舊區舊樓，並且在間隔改動上，均可能作出分割的變動。但是，除此之外，兩者的意思絕對不能互相取代。 劏房，又成為分間單位，指一個單位在原先經批准的圖則上，再分割成為兩個或以上的獨立房間，當中涉及的改動一般都是不影響單位結構牆的工程。 雖然分契樓同樣包含分割工程，但是涵蓋的層面主要針對分割後，各分拆單位擁有獨立的業權，而非單單是間隔上的改變。 對於有需要分契的業主，建議分契前還是多作資料搜集，以免失敗時得不償失，損耗更多金錢心力，如果對於各類型樓盤有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

預算有限又想買樓出租？不妨考慮開價吸引、折讓較大的半契樓。半契樓有何利弊？與碎契樓有何分別？可於甚麼途徑購入？等千居為你逐一講解。 立即跳往：甚麼是半契樓 | 甚麼是碎契樓 | 半契樓利弊 | 買賣途徑 | 常見問題 甚麼是半契樓 半契樓，可理解為一個二人聯名物業中，佔有其中一半樓契業權，每名業主各佔樓契權一半，各人共享該物業的使用權。 聯名物業可分為「聯權共有」及「分權共有」，但當中只有後者，容許其中一位業主，自行出售或轉售其業權，毋須另一方同意，亦因此衍生半契樓買賣。但亦有部份半契樓，是由銀行或財務公司拍賣。 甚麼是碎契樓  不論是半契樓或碎契樓，聯名業主以「分權共有」方式共同持有物業，各人業權份額互不重疊，可自由轉讓自己佔有的部分。 然而，相比起半契樓，碎契樓業權更加分散，業權份額不限於二分之一，可多於兩名以上業主共同持有。例如一個聯名物業，擁有人可以涉及三名業主，各持有45%、30%及25%業權，任何一人可獨立轉讓自己佔有的部分，故市場上會出現四分之一業權等碎契樓放售。 半契樓利弊 優點 投資成本低 由於半契樓業權不完整，叫價偏向保守，一般較市價低四至五成。購入前，買家應先查詢整個物業的購入價及現時估值，了解叫價會否有下調空間。 租金回報 半契樓的新買家，可聯同持有該物業的另一名業主，商議把單位出租，攤分租金收益，藉以低投資成本賺取回報。 缺點 難上會或轉讓 由於賣家無法提供完整樓契，銀行一般不接受半契樓的按揭申請，增加日後轉售困難。市面上部份財務公司會提供按揭，但息率一般顯著高於較銀行按揭，建議買家準備充足資金，一筆過支付樓價。 須達成共識 新買家購入半契樓後，不能全權處置物業，須與另一位業主協調，如果雙方未能達成共識，最終或要經法律途徑處理。曾有買家購入半契樓後，想放租整個單位，但舊業權人不同意，結果告上高院，舊業權人最終獲判該單位的永久居住權。 買賣途徑 半契樓較少在樓盤廣告出現，一般會透過拍賣行出售，或經由相熟地產經紀介紹，亦曾有賣家透過報章刊登廣告等方式，出售其一半業權。若有意購買，須多加留意。 雖然半契樓售價較低，惟市場供應不多，銀行亦較大機會不批出按揭。如果手上資金有限，不妨以細單位為目標，即到千居搜尋樓盤。  常見問題