首期如何計算?私樓/居屋/公屋首期幾錢「一文看清」!

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  • 千居 Spacious
  • September 18, 2020

港人常戲言「成功需父幹」,認為一般八九十後無法憑藉自己的積蓄,儲夠首期上車,父母或多或少都需要給予一點經濟支援。然而,不管樓價有多離地,身邊仍不斷有親朋好友成功上車。他們的收入或者與你不相上下,但你欠的,便是這筆首期。儲夠首期買樓,是否確實如此遙不可及?即看看首期如何計算,或者你會發現驚喜!


私樓首期幾錢?

現行按揭保險計劃下,首置人士買 $800 萬或以下的現樓,最高可造 9 成按揭;樓價 $800 萬以上,則最高可造 8 成。

樓價 ($)須付首期 (首置)
800萬或以下樓價 10%
(9成按揭)
超過800萬樓價 20%
(8成按揭)

以近期人氣新盤,位處天水圍的Wetland Seasons Park 3期為例,9座 1 樓 B3 室實用面積 316 呎,定價 $504 萬,假使買家借得足 9 成按揭,首期金額只是 $50.4 萬。相信這個金額,對工作已有一段日子的八九十後而言,並非天文數字。

既然買家可以低首期上車,何以置業一事總令港人叫苦連天?原因在於用按保上車會衍生額外I開支:

  1. 按揭保險計劃須徵收按揭保費,以 9 成按揭、30 年供款期的個案為例,保費為貸款額的 4.35%。以上述單位為例,借 9 成按揭的保費是 $19.7 萬
  2. 按揭保險計劃只接受「現樓按揭」申請,即不接受「即供付款」下,物業尚處樓花期的按揭申請,如果買家想享受「即供付款」的樓價折扣,就不可申請 9 成按揭;想用 9 成按揭,就要痛別即供優惠。以Wetland Seasons Park 3 期為例,即供折扣最高 8%,買上述單位可節省逾 $40 萬

由此可見,想以 1 成首期買樓上車,要付出沉重的代價,故有上車族寧願多儲幾年錢,不選用按保,只申請最高 6 成的銀行按揭,既為爭取即供折扣,亦是避免日後出現供款壓力超負荷的情況。

以上述單位為例,只造 6 成按揭,買家需付首期為 $464 萬(即供價)x 40%,即是 $185.6 萬,是按保下的 $50 萬首期的 3.7 倍,儲夠首期的目標,馬上變得遙遠而不可接近。

更叫人咋舌的是,上述提及的這個天水圍新盤位於新界大西北,地段算不上吸引;而作例的單位又是項目的入場單位,售價遠低於市區核心地段的優質盤。如果想買港島九龍的屋苑盤,首期預算便要以倍數上調。


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居屋首期幾錢?

不少港人每年都嘗試以白表資格抽居屋,希望抽得成,就不用捱買貴私樓。居屋除了售價比私樓平近一半,按揭安排方面亦較寬鬆,要儲夠首期上車就簡單得多。

白表居屋首期按揭供款年期
一手居屋10%
(最高可造 90% 按揭)
25 年
白居二40%
(最高可造 60% 按揭)
25 年

用白表抽居屋,按揭成數上限為 90%,即是付 10% 首期便可以上車

居屋按揭由政府擔保,即使借足 9 成,亦不用購買按揭保險,為買家節省不少開支。同樣因為有政府做擔保,居屋按揭可免壓力測試,審批寬鬆得多,申請人借不足成數的機會較細,付首期自然不是大問題。

以2020居屋四大屋苑中,位於粉嶺皇后山山麗苑最平的單位為例,單位僅售 $123 萬,付 10% 首期,首期金額也只是 $12.3 萬。假使買家具有綠表資格,最低只須付 5% 首期,即 $6.15 萬。不論白表綠表,買居屋這筆首期,相信不少在學的學生也負擔得起。亦因如此,每年居屋申請總會超額,吸引港人接踵報名。


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公屋首期幾錢?

具綠表資格(如公屋住戶,及已申請「公務員公共房屋配額計劃」的公務員)的市民,可選擇以綠表配額購買一手居屋、以未補地價的價錢承接二手居屋,或購買新興建的公屋,亦即「綠置居」。

綠置居按揭一樣有政府擔保,可免壓測。另外,申請人於取得綠表資格時,理應已通過入息和資產審查(如:報公屋時的富查、定期的公屋富戶申報、公務員公共房屋配額計劃下的薪點限制等),所以申請綠置居按揭時便不用再受入息及資產限制。

綠置居按揭最高可造 95%,即是綠表買家只需付 5% 首期便可上車。

綠表公屋首期按揭供款年期
綠置居5%
(最高可造 95% 按揭)
25 年

以2019年綠置居為例,入場單位為青衣青富苑一個187呎的單位,售 $81.7 萬,付 5% 首期,即是 $4.08 萬首期就上到車,置業目標觸手可及。


香港樓價之貴,是不爭的事實。但在政府多項幫助市民的措施下,上車並非不可能的任務。單純看以上首期的比較,可見具綠表資格的市民,在買樓方面,有較多低首期上車的選擇。網民愛戲言「住公屋無雞脾食」,也許公屋環境出身,憑一己之力儲到一筆資金,上車後樓換樓的年輕人,才是最大的人生贏家。


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