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首期如何計算？私樓/居屋/公屋首期幾錢「一文看清」！
租買攻略 | 2026 年 7 月 7 日
不管樓價有多離地，身邊仍不斷有人儲夠首期買樓。他們的收入或者與你不相上下，只要「計啱數」，上車就可以更加輕鬆；到底要多少首期，才可踏上業主之路？即看看首期如何計算，或者你會發現實際情況，並不是這般遙不可及！
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私樓首期幾錢？
現行按揭保險計劃下，首置人士買 1,000 萬元或以下的現樓，最高可造 9 成按揭；樓價 1,200 萬元以上，則最高可造 8 成。
| 樓價 ($) | 須付首期 (首置固定收入人士) |
|---|---|
| $1,000 萬或以下 | 樓價 10% （9 成按揭） |
| $1,000 萬以上 – $1,125 萬 | 樓價 10% – 20% (8 – 9 成按揭；貸款上限 $900萬） |
| $1,125 萬以上 – $1,500 萬 | 樓價 20% （8 成按揭） |
| $1,500 萬以上 – $1,715 萬 | 樓價 20% – 30% (7 – 8 成按揭；貸款上限 $1,200萬） |
| $1,715 萬以上 – $3,000 萬 | 樓價 30% （7 成按揭） |
以一些開價較平的納米新盤為例，部分定價低至 550 萬元，假使買家借得足 9 成按揭，首期金額約 55 萬元。相信這個金額，對工作已有一段日子的打工仔而言，並非天文數字。
借 9 成額外開支
既然買家可以低首期上車，何以置業一事總令港人叫苦連天？原因在於用按保上車會衍生額外開支：
- 按揭保險計劃須徵收按揭保費，按揭年期愈長，保費金額便愈高
- 在金管局宣佈放寬樓花按揭之前，按揭保險計劃只接受「現樓按揭」申請，即不接受「即供付款」。成交時，如果物業尚處樓花期的按揭申請，買家又想享受「即供付款」的樓價折扣，就不可申請 9 成按揭；想用 9 成按揭，就要痛別即供優惠，但即供折扣優惠卻較建期多。
政府已於 2023 年放寬樓花按揭，只要準買家選購 12 個月內落成的買樓花，也可向銀行申請最高 9 成按揭，除了令新買家有機會享用建期付款（即供）方法的優惠，一批先前選用建期付款的買家同樣受惠，避免因樓價下跌、銀行估價不足而無法成功獲批按揭貸款。
由此可見，想以 1 成首期買樓上車，確實有一定的條件門檻。因此，不少上車族寧願多儲幾年錢，不選用按保，只申請最高 7 成的銀行按揭，既為爭取即供折扣，亦是避免日後出現供款壓力超負荷的情況。
然而，近年新界區新盤已少見定價較低的入場單位，如果想買港島九龍的屋苑盤，首期預算便要以倍數上調。若只想敘造 7 成按揭，儲夠首期的目標，馬上離得很遠。
居屋首期幾錢？
不少港人每年都嘗試以白表資格抽居屋，希望抽得成，就不用捱買貴私樓。居屋除了售價比私樓平近一半，按揭安排方面亦較寬鬆，要儲夠首期上車就簡單得多。
| 白表居屋首期 | 按揭供款年期 | |
|---|---|---|
| 一手居屋 | 10% | 30 年 |
| 白居二 | 10%* | 30 年* |
用白表抽居屋，按揭成數上限為 90%，即是付 10% 首期便可以上車。
居屋按揭由政府擔保，即使借足 9 成，亦不用購買按揭保險，為買家節省不少開支。同樣因為有政府做擔保，居屋按揭可免壓力測試，審批寬鬆得多，申請人借不足成數的機會較細，付首期自然不是大問題。
以 2024 年出售的新居屋屋苑為例，最平入場單位樓價低至 143 萬元，付 10% 首期，首期金額僅為 14.3 萬元。假如買家具有綠表資格，則最低只須付 5% 首期，即 7.15 萬元。不論白表綠表，買居屋這筆首期對不少打工仔而言，算不上是難以負擔的水平。亦因如此，每年居屋申請總會超額，吸引港人接踵報名。
公屋首期幾錢？
具綠表資格（如公屋住戶，及已申請「公務員公共房屋配額計劃」的公務員）的市民，可選擇以綠表配額購買一手居屋、以未補地價的價錢承接二手居屋，或購買新興建的公屋，亦即「綠置居」。
綠置居按揭一樣有政府擔保，可免壓測。另外，申請人於取得綠表資格時，理應已通過入息和資產審查（如：報公屋時的審查、定期的公屋富戶申報、公務員公共房屋配額計劃下的薪點限制等），所以申請綠置居按揭時便不用再受入息及資產限制。
綠置居按揭最高可造 95%，即是綠表買家只需付 5% 首期便可上車。
| 綠表公屋首期 | 按揭供款年期 | |
|---|---|---|
| 綠置居 | 最低 5% （最高可造 95% 按揭） | 30 年 |
以綠置居 2023 推出的長沙灣麗玥苑入場單位為例，價格低至 154 萬元，付 5% 首期，即是 7.7 萬元首期就上到車，置業目標觸手可及。
香港樓價之貴，是不爭的事實。但在政府多項幫助市民的措施下，上車並非不可能的任務。單純看以上首期的比較，可見具綠表資格的市民，有較多低首期上車的選擇。也許公屋環境出身，憑一己之力儲到一筆資金，上車後樓換樓的年輕人，才是最大的人生贏家。
假如已超出了資助房屋申請資格，仍可嘗試物色低價位的私樓入市，即上千居搜尋各區筍盤。
常見問題
政府向銀行提供多少年的居屋擔保期？
50年。一般而言，若居屋樓齡由首次出售日期起計不超過 40 年，銀行都較大機會批出 9 成按揭。
政府向銀行提供多少年的公屋擔保期？
同樣為 50 年。以二手租置屋而言，若其樓齡由首次出售日期起計不超過 40 年，銀行傾向批出 9 成（綠表則為 9 成半）按揭。
