許多人都想買樓收租，作為自己的被動收入來源，但是卻不知道放租按揭又是一件麻煩事。業主的確能夠獲得穩定租金回報，但出租物業申請按揭，比起自住物業申請按揭，絕不是一件易事。今日千居就準備了各種買樓放租的按揭注意事項，和你一一分享，避免誤踩地雷！ 立即跳往：按揭成數分別 ｜ 高成數按揭 ｜ 租金計入壓力測試 ｜ 第二間物業申請出租按揭 ｜申報自住VS出租用途？｜ 常見問題 近期更新 1. 按揭成數分別 截止2025年7月，所有住宅物業的最高按揭成數統一為70%（根據2024年10月公佈的《施政報告》），此政策亦適用於首置、非首置和出租物業，變相降低了買樓放租的門檻。業主需留意借款人的最終借貸額將依據物業的估值及其收入證明（如租約）來確定。 然而，在這份《施政報告》出台前，放租按揭的成數，與自住單位申請按揭的成數有所不同。根據金管局當時規定，樓價3,000萬元以下的單位，如果將單位申報為自住用途，按揭成數可高達 7 成；但如果單位申報為出租用途，按揭成數最高只有 6 成。另外，如果單位樓價為 3,600 萬元以上，無論自住還是出租用途，按揭最高都只有 6 成。 2. 高成數按揭 業主要小心，若果購買物業為出租用途，是無法申請高成數按揭的。按揭保險公司列明，申請高成數按揭（即7成以上至9成）的單位，必需要以自住為目的。換言之，由於無法申請按保，出租物業的按揭成數上限最高只到7成。 3. 租金計入壓力測試 金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試，惟仍有供款與入息比率要求，所有物業上限劃一為5成。 在政府宣佈暫停壓測前，業主可以將物業租金計算入申請按揭時的壓力測試。如果單位已經出租有租客，銀行會將租金打7折作為申請人收入，當然，申請人需要提供租約等文件證明。 如果單位尚未出租、未有租客，銀行將會根據物業租金估價作為基準，再打6折，計算出一個「擬租金收入」，作為申請人壓力測試的擬定收入。 4. 第二間物業申請出租按揭 許多人都會入手第一個單位，用來自住，再入手第二層樓作出租用途，算是一種比較穩定的投資。現時，無論多重按揭、新物業、非首置，任何樓價的住宅單位，全部最高可借7成按揭，「供款與入息比率」上限則一律為5成，全數與首置看齊。千居以下亦提供按揭放寬前的「第二層樓按揭成數表」，僅供參考： 在2024年10月按揭放寬前，業主必需留意，如果其本身第一層物業尚未供滿，而入手第二層物業作為出租用途，無論是任何價位，最高的按揭成數亦只有4成。視乎樓價不同及用途，按揭成數亦有所不同，詳情參考以下表格。 自住單位 有租客出租單位 未有租客出租單位 第二層物業出租（第一層物業未供滿) 最高按揭成數($3,000萬以下) 7成 6成 6成 5成 最高按揭成數($3,000萬以上) 6-7成 (貸款額上限 $2,100萬元) 6成 6成 5成 供款與入息比例 5成 4成 4成 … Continue reading "【唔見樓契】無契樓如何影響按揭＆樓價？"

浮息按揭中，有分「H按」與「P按」兩種不同的按揭利率，首次置業的你，是否了解兩者分別呢？相對浮息按揭，另一種是定息按揭。「定息按揭」是鎖定按揭利率的計劃，「浮息按揭」則取決於可升可跌的市場利率，而H按和P按，分別參考 2 種不同利率基準，等千居為你講解。 立即跳往：H按是甚麼｜P按是甚麼｜常見問題 近期更新 「H 按」是甚麼？ 「H 按」即以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃（銀行同業拆息按揭），銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱 HIBOR。 銀行同業拆息，意思是本地銀行互相借貸時所使用的利率，升跌視乎本地銀行體系資金之多寡；資金充足時，利率會下跌；相反，資金不足時，利率便會上升。舉例，當有大型新股上市，市民爭相借錢認購，引發龐大集資活動，最終導致大量資金凍結，令拆息上升。 而這個拆息利率，每日均有波動，置業人士可在香港銀行公會的網站上見到當日最新利率。香港銀行公會網站上列出了隔夜至 12 個月的拆息利率，一般可選用 1 個月或 3 個月拆息為供款息率。 以拆息利率（H）為基礎，按揭銀行會加上指定的百分點，計算方式即： H + 銀行訂立之百分點（%） 這就是「H 按」計劃的利率。舉例，若1個月香港銀行同業拆息（HIBOR）為 0.19%，而同時銀行訂立之百分點為 1.5%，置業人士需繳利率便是：0.19% + 1.5% = 1.69%。 由於銀行拆息較波動，為免按揭供款急升，銀行普遍都會有「鎖定按息上限」，俗稱「封頂位」或「CAP RATE」。 一般來說，H 按鎖息上限等於 P 按息率。雖然現時主流仍是以 P 按利率作 H 按利率上限，但 2018 年時，匯豐、恒生、渣打等大行試過將 H 按利率上限調至高於 P 按利率，以致 H 按實際利率較 P 按高。 … Continue reading "【唔見樓契】無契樓如何影響按揭＆樓價？"

對港人來說，「負資產」一詞背負著一段沉重的回憶。1997 年金融風暴至 2003 年沙士期間，不少業主淪為負資產人士，被迫走上末路。準備買樓的上車族，又是否了解甚麼是負資產、背後成因、後果？銀行對負資產物業會有甚麼行動？樓市下行，即讀下文了解更多！ 立即跳往：甚麼是「負資產」｜負資產成因｜負資產的後果｜如何避免負資產｜常見問題 近期更新 甚麼是「負資產」 負資產的定義其實很簡單，如果物業的市場價值低於按揭貸款額，導致資不抵債的情況，業主就算是負資產人士了。 舉例，如買入時單位值 600 萬元，做 8 成按揭，貸款額即是 480 萬元。假使單位現時估值跌至 480 萬以下，便屬於負資產。 負資產成因 造成負資產的原因，主要是業主借入高成數按揭後，適逢樓價下跌，引致資不抵債。 成為負資產的後果 如果物業成為負資產，放貸銀行有機會為保障自身利益，要求業主提早償還按揭貸款額，亦即「call loan」。 Call loan 的金額，可以是以物業新舊估值計算按揭差價，亦可涉及整筆按揭。如果業主沒有足夠資金償還 call loan 要求的金額，銀行就有權收樓，收回單位再拍賣出去，這些單位即是所謂的「銀主盤」。 原則上，銀行作為物業債權人，有權隨時收回貸款，繼而按情況決定可否收樓，而負資產是令銀行考慮執行 call loan 的其中一個因素。 不過，樓市有升有跌，銀行一般不會一見物業成為負資產，就立即 call loan 收樓，原因有二： 1) Call loan 成本高 銀行 Call loan、收樓、以至拍賣單位的整個過程中，會衍生要大量時間和行政成本。如果業主最終無能力償還，欠下銀行的貸款額亦容易成為壞帳。 2) 銀行有按揭保險計劃提供保障 銀行批出高按揭時，7 成以上的貸款額有按揭保險公司做擔保，減輕銀行放貸的風險，銀行就更加鬆手。一般情況下，即使物業成為負資產，銀行亦不會立即有行動，業主只要如常準時供款就可以。 如何避免負資產 準買家如透過政府按揭保險計劃借入 8-9 成按揭，又或用發展商提供的高成數按揭，借足最多 9 成半，貸款負擔甚重，樓價只要跌半成至 2 成，物業就頓成負資產。 … Continue reading "【唔見樓契】無契樓如何影響按揭＆樓價？"