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【買樓慳招】用「近親轉讓」慳稅、加按套現的財技操作
租買攻略 | 2026 年 5 月 27 日
在「樓市辣招」生效時期，買家手上若已擁有一層樓，再買第二個物業，就會被徵收高額辣稅。因此，當其時有不少人在買入物業後，會透過轉換業權，等下一次再買樓時，能節省印花稅開支，或增加按揭額，「近親轉讓」就是其中一個常見的做法。近親轉讓如何操作、對印花稅和按揭有甚麼影響？即讀千居為你整理的近親轉讓攻略！
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立即跳往：近親定義｜近親轉讓2大法｜近親轉讓慳印花稅｜近親轉讓增按揭額｜常見問題
近期更新
- 差估署每月公布二手住宅成交數據，2026 年 1 月份二手住宅成交總數共 4,127 宗，較去年 12 月份的 4,144 宗，減少 17 宗，按月跌 0.41 %。（2026 年 3 月）
- 差估署公布住宅租金統計數據，2025 年 12 月份住宅租金指數為 200.7 點，較 2025 年 11 月份的 200.5 微升 0.2 點，按月上升 0.1%。（2026 年 2 月）
- 買家印花稅 (BSD)、額外印花稅 (SSD)、新住宅從價印花稅 (NRSD) ，即日起全面撤銷。 (2024年2月28日)
- 金管局即日起暫停實施物業按揭貸款假設利率上升 200 基點的壓力測試要求。 (2024年2月28日）
- 買家印花稅(BSD)及新住宅從價印花稅(NRSD) 稅率，將由 15% 減半至 7.5%。(2023年10月)
- 額外印花稅(SSD)禁售期由 3 年縮短至 2 年。(2023年10月)
近親定義
在物業買賣層面，近親的定義包括父母、兄弟、姊妹、配偶及子女。
近親轉讓 2 大法
近親或內部轉讓的做法普遍為：
1. 轉讓名下物業
近親之間，其中一人將名下物業轉讓至另一方，以回復並未持有物業的身份
2. 轉讓名下業權
物業如由近親聯名持有，其中一人可將名下業權轉讓至另一方，以回復並未持有物業的身份
近親轉讓慳印花稅
慳「從價印花稅」
於樓市需求管理措施生效期間 (2010 年 11 月 至 2024 年 2 月 )、即政府撤辣前，如果你本身擁有一個住宅物業，想再買入多一個，作投資或收租之用，你就要繳付「從價印花稅」當中較高的稅率，為樓價的 7.5%。
但透過以下方法，可避免支付 7.5% 的從價印花稅：
- 1. 先將原有物業轉讓予近親
- 近親轉讓可以較低稅率（首置稅率）繳付從價印花稅；如果只是轉讓部分業權，則只須為業權市值繳稅。
- 近親轉讓可以較低稅率（首置稅率）繳付從價印花稅；如果只是轉讓部分業權，則只須為業權市值繳稅。
- 2. 再以首置身份購入新物業
- 回復了首置買家的身份後，購入新物業時，可使用較低稅率繳稅。
雖然以上做法會衍生 2 次印花稅收費，但都只是收取較低稅率（即首置印花稅率）。若物業價值未達稅率上限的4.25%，那麼一買、一賣，兩次須付的稅額相加，亦比 7.5% 的新住宅印花稅（辣稅）便宜。
豁免「額外印花稅」
如買入物業後 24 個月內放售，原本需要付「額外印花稅」，但因為政府不把近親轉讓當成買賣，故可豁免額外印花稅（最高可達樓價 20%）。
值得留意，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布，新住宅從價印花稅 (NRSD) 及額外印花稅 (SSD) 即日起全面撤銷，意味著任何買家，只需按第 2 標準稅率繳付從價印花稅，亦可隨時在買入物業後放售，而毋須支付額外稅款。換言之，現時轉名慳稅的意義不大，業主大可在持有物業的情況下如常購買新的物業，而毋須繳付額外的辣稅。
近親轉讓增按揭額
在 2023 年按揭保險計劃新例下，9 成按揭樓價上限增至 $1,000萬 8 成按揭上限增至 $1,500萬元。
一般來說，按揭保險計劃是不接受「轉按套現」或「加按」的。即是說，如果你本身以 6 成按揭購入現有單位，並正在供款，則不能透過轉按或加按，享用新按揭成數，做 8-9 成按揭，藉此套現。
然而，若使用近親轉讓，情況就不一樣。假使你和配偶聯名持有單位，你可先將業權轉讓至另一半（即「甩名」），你的另一半可以採用新按揭成數重做按揭，以達致套現。不過，如果單位本身由你全權擁有，就不能用近親轉讓的方法去轉按或加按套現了。
近親轉讓可巧妙繞過高印花稅率，節省買第二層樓的成本，達致買樓收租的目的。各區租務市場表現不一，建議多比較不同地段，即上千居搜尋全港筍盤。
常見問題
近親轉讓後重做按揭，是否需要壓力測試？
受轉讓業權一方，若需重做按揭，銀行會先為物業重新估值，並要求貸款人通過壓力測試。
注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求，上述資料僅適用於壓測暫停之前。
如受轉讓一方本身持有物業，是否需要付 7.5% 辣稅？
辣稅生效期間，只要是近親，即使轉讓前已有物業，也只會以舊印花稅率 （第2標準稅率）計算。2024年2月撤辣後，任何情況均以舊第2標準稅率計算，即不用繳交辣稅。
