新盤管理費年年通漲，看看元朗區同系樓盤尚悅與尚悅．方，兩盤入伙年份相差 5 年，相距僅 2 分鐘步程，每呎管理費相差多達 $2 – $3。正所謂「小數怕長計」，買樓前，必先閱讀這篇管理費文章。 立即跳往：管理費點計｜管理費貴原因｜如何得知新盤管理費｜管理費按金｜拖欠管理費後果 ｜常見問題 近期更新 管理費點計 交管理費已習以為常，但你知不知管理費如何計算出來？管理公司會根據大廈公共空間的整體開支，向業主收取管理費，並按照單位的「管理份數」攤分，所以戶戶不同。 管理份數界定各業主在大廈日常管理支出上應支付的責任，而大廈公契會詳細列明每個單位的管理份數。一般來說，單位面積越大（如特色戶），所佔的份數越多，管理費便越貴。 管理公司會為業主計好每個月須繳之管理費，業主不用操心。 管理費貴原因 每個屋苑大廈所收取的管理費均不同，部分大廈管理費較鄰近屋苑貴，普遍有三大原因。 1 . 會所服務設施多 新盤多以屋苑設施作招徠，例如多元化的物管服務、逾十萬呎的巨無霸會所，甚或至智能家居系統等等，但發展商沒有告訴業主的是，這種酒店級享受是有代價的，一切會所設施，乃至公共空間的維修、保養及與管理，統統都是開支，業主要負責攤分。 曾有新盤項目入伙一段時間後，因會所設施洗費大，只好取消開放，以減低營運成本，如恆溫池由全天候改為僅於冬天開放，酒吧變成裝飾用酒櫃等等。 2. 大廈伙數少 有上車一族誤以為大型屋苑佔地大、服務多，管理費一定較貴。其實單幢樓因為戶數少，亦即 少了業主攤分日常管理、保安、清潔及維修等公共空間開支，即使設施欠奉，每戶管理費偏高，隨時比同區較高質素的新盤更貴。 3. 綠化元素 近年政府鼓勵環保綠化，不少新盤齊齊響應，在項目中加入綠化元素，營造自然空間。但園林花圃、天台綠化、牆身綠化等元素均需專業保養，所費不菲，成本最終還是轉嫁業主身上，令管理費急增。 如何得知新盤管理費 由於一手條例沒有就管理費作出規定，新盤樓花的售樓說明書未必有列明費用，若發展商沒有公布，準買家是不得而知，如買入單位後方感費用太高，亦只能硬食。 不過，一手住宅物業銷售監管局多次鼓勵發展商在樓書以外的刊物或宣傳物品，向準買家提供管理費款額或預計款額範圍，以供參考。 如有需要，準買家宜主動向地產代理或發展商查詢。一般來說，發展商會為項目準備一本介紹會所的宣傳小冊子，當中或有提及管理費的估算。 管理費按金 不論買新盤或二手樓，買家都很大可能要預繳管理費按金，一般為 2 至 3 個月。但個別新盤為增加吸引力，或提供優惠，入伙首 2 年有折。管理費非每年不變，有機會隨後調整加價。 如成為業主後感管理費太高，懷疑物業管理公司支出存疑，可透過召開法團業主大會，由業主立案法團要求查數。必要時，法團有權解僱管理公司。 拖欠管理費後果 業主欠交管理費，管理公司會先發出第一封欠款通知，約 3 周後再發出第二封，直至第三封仍未獲業主回覆，管理公司會嘗試以各種方式聯絡業主，了解欠款原因，從而提供協助，如與業主立案法團商討後允許業主分期攤還。 如果長期未能成功聯絡業主，管理公司及業主立案法團或透過法律訴訟追收欠款，業主會被釘契，甚至被收回單位。 一般而言，雖然管理公司及業主立案法團有權隨時就欠款採取法律行動，但始終望與業主保持友好關係，通常是有感業主無心還款，無可奈何下才作出提告。 買新樓一般有較多屋苑設施，但卻只能估算管理費，買二手樓就不同，部分大型屋苑更有不錯的設施，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

香港買樓投資門檻高，單單樓價貴已是一大問題，還未算上按揭等其他開支及注意事項；不少人退而求其次，選擇入場門檻較低的車位，享有不需要翻新、豪裝、維修等優點，又不怕遇上租霸，或處理收樓問題，投資車位基本上是淨賺月租和轉售差價。 買車位所繳納的印花稅與買樓有何不同？車位印花稅如何計算？敘造按揭及揀選車位有何注意事項？下文告訴你。 立即跳往：買樓印花稅 v.s. 車位印花稅｜車位印花稅計算｜車位按揭｜住宅連車位買賣 ｜常見問題 近期更新 買樓印花稅 v.s. 車位印花稅 2010年代炒樓風氣盛行，為打擊炒賣，政府推出多重「辣招」以限制投資者將樓價愈炒愈貴，令真正有住屋需求的人士反而買不起樓。及至2024年2月，《財政預算案》才宣佈全面撤銷買樓辣招稅，無論買樓或買車位，都只須繳付按物業價值百分比計算的「從價印花稅」；惟在此之前，投資者買樓出租或轉售，都需要繳付高昂的辣稅。 於樓市需求管理措施生效期間（2010 年 11 月 至 2024 年 2 月），在香港購買住宅物業，視乎買家身份及物業持有期，涉及以下3種稅項： 簡單而言，除獲豁免外，任何人購買住宅或非住宅物業，都要付從價印花稅。現時業主買樓仍要繳付從價印花稅，但最多只須付相等於物業價值4.25%的稅款（第1標準稅率已修訂至與第2標準稅率相同）。 至於在撤辣前，從價印花稅的稅率分為 2 種，香港永久性居民首置買家可付較低稅率（即首置印花稅）；非首置買家或非永久居民，則要付 7.5% 新住宅印花稅。 此外，額外印花稅適用於買入住宅物業後短期內出售的短炒客；買家印花稅則適用於非香港永久性居民或公司名義買入住宅物業。要留意，額外印花稅及買家印花稅只針對住宅物業買家。 相比之下，在辣稅生效時期，買車位只須繳付從價印花稅。換言之，買入車位後就算即時拋售，亦不用繳付其他稅項。很多準業主買入新盤時會同時認購抽車位，寄望住戶租泊車位的需求穩定，將來便多一份被動收入。 車位印花稅計算 車位屬於非住宅物業，原先為首置印花稅的雙倍稅率，但自2020年11月26日起，為助企業渡難關，非住宅物業印花稅階，由雙倍從價印花稅，恢復為首置印花稅稅率， 亦即第2標準稅率。2025年《財政預算案》出台，400萬元或以下物業只須繳付100元印花稅。以下為2025年2月26日起適用的第2標準最新稅率： 物業價值超過 不超過 首置印花稅稅率（樓價之百分比） – HK4,000,000 HK$100 HK$4,000,000 HK$4,323,780 HK$100＋超出HK$4,000,000款額的20% HK$4,323,780 HK$4,500,000 1.5% HK$4,500,000 HK$4,935,480 HK$67,500 + 超出HK$4,500,000款額的10% HK$4,935,480 HK$6,000,000 2.25% HK$6,000,000 HK$6,642,860 HK$135,000＋超出HK$6,000,000的款額的10% HK$6,642,860 … Continue reading "銀主盤邊度搵？購買程序+入標/拍賣+睇樓攻略｜逆市執平貨"

簽約買樓前，記得要看一看物業資料表格，這份表格可讓買方進一步了解物業詳情。作為買家，你是否知道表格為何對你很有用？表格由誰要填寫？何時可取得表格？千居逐點講解。 立即跳往：甚麼是物業資料表格｜物業資料表格內容｜如何取得表格｜常見問題 近期更新 甚麼是物業資料表格  物業資料表格（訂明表格一），是地產代理協議表格的一種，可理解為有關樓盤的「說明書」，列明物業的詳細資料，例如物業擁有人、產權負擔、樓面面積、用途限制及費用等資訊，此表格讓準買家充分了解單位要項，保障其權益。按此參考物業資料表格範本。 了解業權狀況 物業資料表格可保障買家的知情權 ，減少蒙受不必要損失。買家可從表格初步了解業權持有人，以至單位的產權負擔狀況，例如是否被釘契等。但要留意，業權是否妥善，最終仍要為物業查冊，以作確認。 確認用途限制 置業新手要留意許可用途一欄，如果表格列明物業為「非住宅用途」，若買入物業作自住用途，即屬違法。另外，如果買家想知道差餉地租等每年開支，以至地契年期，亦可在該表格找到答案。 物業資料表格內容 物業資料表格主要分為兩部份：第一部份是物業資料，第二部份是賣方陳述。 物業資料 物業資料部份包括物業地址、業權人、產權負擔、樓面面積、落成年份、用途限制、政府租契及費用等等。而相關資料亦須列明出處，一般來自土地註冊處 、差餉物業估價署或屋宇署。 表格內列出的產權負擔，並非所有都影響物業成交，如果物業因欠交管理費而被釘契，則只需透過付清款項，等到獲得註冊紀錄確認後，即可繼續進行交易。但如果涉及法庭押記令，或需要法院判決業權誰屬，例如離婚業權或破產案，則需要更長的時間處理。另外，物業若有僭建物，亦會構成產權負擔，如不作出修正，政府有權收回涉及非法僭建的土地。 賣方陳述 顧名思義，賣方陳述部份，是由賣家在表格中親自作出陳述，例如有否曾加建或改動單位、以及管理處或業主立案法團，會否為單位所在樓宇，作維修或改善工程。 要注意，原業主提供的資料只屬其所知，亦可能與事實不符，例如業主甚少參與業主立案法團，對法會修復大廈一事，或許並不知情。 如何取得物業資料表格 何時取得表格 根據《地產代理條例》，持牌地產代理在處理物業買賣時，須提供物業資料表格予買家。如果是業主自行放盤，則不會有該表格。 事實上，買方亦可表明放棄收取該表格，但為求謹慎起見，準買家不應放棄這個權利。如果閱讀表格後，對當中的資料有任何疑問，或想取得沒有提供的資料，可要求地產代理協助。 誰提供資料內容 物業資料表格的第一部份(物業資料)應由持牌地產代理填寫，而第二部份則可由代理或賣方填寫，然而，賣家可選擇不填寫此部份。 物業資料表格可增加樓宇買賣的透明度，為買家提供更多保障，當然買家亦要做足準備功課，如需更多樓盤資訊，可到千居尋找各區樓盤。 常見問題