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臨時買賣合約有何用?臨約打釐印/轉名/撻訂實際操作

  • By
  • 千居 Spacious
  • February 8, 2021

買樓要簽「臨時買賣合約」,這份合約包含了甚麼內容?由誰編制和提供?不履行臨約責任,買賣雙方會有甚麼後果?即讀臨時買賣合約須知,掌握買樓必經程序。


立即跳往:幾時簽臨時買賣合約臨約由誰提供臨時買賣合約條款臨約須否打釐印臨時買賣合約轉名做法臨時訂金+「撻訂」原因技術性撻訂「臨時買賣合約」與「正式買賣合約」分別臨時買賣合約冷靜期簽完臨約可申請按揭


幾時簽「臨時買賣合約」?

買樓的第一步是網上搵樓,第二步是睇樓,第三步是傾價,傾好傾錢,接下來便是由買賣雙方簽訂「臨時買賣合約」(臨約)。

臨約是一份簡短的文件,用意是確立買賣雙方的交易意向,表示買家和賣家均同意臨約寫明的成交價、成交日期、物業狀況等基本資料。

臨約雖比及後簽立的「正式買賣合約」簡短,但仍具有法律約束力。如買賣一方簽約後不履行合約條款,須對另一方作出賠償。

臨約由誰提供?

如委託代理放盤 / 搵樓,代理會提供由地產舖編制的「臨時買賣合約」範本,此階段未需要動用到律師,可待簽正式買賣合約時才請律師。

如果自行放盤 / 搵樓,便需要雙方自行訂立臨約,或提早請律師代處理臨約和正式買賣合約的事宜。


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臨時買賣合約條款

臨約內容一般包括以下條款:

  • ▸ 賣方姓名、地址及身分證號碼
  • ▸ 買方姓名、地址及身分證號碼
  • ▸ 物業描述(物業地址,是否連天台、露台、車位等部分)
  • ▸ 樓價
  • ▸ 繳付樓價的方式,包括臨時訂金金額、加付訂金金額,以及付清樓價尾數的期限
  • ▸ 表明物業不受制於沒有披露之產權負擔,即是否有按揭、釘契和業權問題
  • ▸ 交吉出售 / 連租約出售
  • ▸ 物業以現狀出售
  • ▸ 賣方代表律師名稱
  • ▸ 買方代表律師名稱
  • ▸ 律師費及印花稅
  • ▸ 買方違約罰則(一般為沒收訂金,即「撻訂」)
  • ▸ 賣方違約罰則(一般為全額退還訂金,並給予同等價值的賠償,即「賠訂」)
  • ▸ 代理佣金(新盤由買家付佣金,二手樓則買賣雙方各付樓價 1%)
  • ▸ 表明違約方須支付佣金和印花稅
  • ▸ 備註(如列明單位配置的傢俬家電)
  • ▸ 文字確認賣方已收取臨時訂金
臨時買賣合約條款

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臨約須否打釐印?

租約要打釐印,其法律效力才得以承認。 那麼臨約是否都需要打釐印呢?

這就視乎雙方幾時再簽正式買賣合約。一般而言,簽完臨約的 14 天內會再簽正式買賣合約,讓買賣雙方有充足的時間準備樓契文件、請律師,或者再上單位睇樓等等。

如果能趕及在 14 天內再簽正式買賣合約,臨約便無須打釐印。

但如果超過 14 天才簽正式買賣合約,買賣雙方便須將臨約送往打釐印,費用為 $100。

情況是否需要打釐印
簽好臨約 14 天內再簽正式買賣合約不需要
簽好臨約 14 天後才簽正式買賣合約需要,費用為 $100

臨時買賣合約轉名做法

簽妥臨約後,買家或忽然改變想法,想轉名或加名,這種情況會否衍生額外費用呢?

理論上,不論臨約是否已送往打釐印,亦算是一份有約束力的物業交易文件,買家事後想加名轉名,則屬新一項轉售交易,買家或須就此再付「從價印花稅」及適用於短期轉售的「額外印花稅」。

唯一的例外,是買家轉名 / 加名予直系親屬(父母、子女、配偶、兄弟姊妹),這項交易可視作「內部轉讓」,因政府將視之為近親之間的資產處理,可獲豁減印花稅。

不過,事實上,臨約一日未釐印,一日仍有修訂的空間,只要賣方願意重新簽訂臨約,雙方可當「無事發生過」,照樣交易,而不衍生額外費用。這就視乎買方能否說服賣方配合了。


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臨時訂金+「撻訂」原因

簽訂臨約時,買方須以支票或銀行本票,向業主繳約為樓價 3% – 5% 的「臨時訂金」(細訂)。

如買家最終決定不完成交易,則須放棄已付訂金,俗稱「撻訂」。

「撻訂」的原因,最老套的理解,多是買家財政出現問題,譬如收入大減、未能符合銀行的按揭條件要求,甚至買家被樓市跌勢嚇退而縮沙等等。

媒體喜歡報導有關撻訂的消息,常將撻訂當作樓市向淡的指標,但其實其實撻訂背後的考量有很多,財力不逮並非唯一主因。

技術性撻訂

行內有所謂的「技術性撻訂」,與大眾對「撻訂」的一般認知大相逕庭,是買家存心採用的進階版搶新盤策略,實際操作如下:

  • ▸ 新盤有分A、B組,A 組為大手買家(即一次過買幾個單位的客戶),能夠優先認購單位
  • ▸ 買家為搶先揀中優質單位,不惜認購多過一伙,以成為 A 組買家
  • ▸ 簽臨約認購後,買家只繼續心儀單位的交易,其他則「撻訂」處理
技術性撻訂

不是人人都撻得起訂,有信心進行「技術性撻訂」的買家,入手的通常是特色戶等優質盤,並且已衡量過撻訂成本和以 A 組身份買樓的優惠,認為撻得過、有得賺,才會行動。

至於「技術性撻訂」這項操作究竟有多流行呢?就要問問負責銷售新盤的相關代理了。


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「臨時買賣合約」與「正式買賣合約」分別

臨約的用處是確立交易意向,內容較簡單,而正式買賣合約則較詳細,是簽轉讓契前的重要一步。

臨約可由代理提供,而正式買賣合約則由賣方律師編製,買方律師負責修訂,內容包括物業的地段編號、租契年期、大廈公契等,過程中,賣方須提供樓契文件,以證明業權完整,而買方則須支付「加付訂金」(大訂),大細訂總共約為樓價 10%。


臨時買賣合約冷靜期

買保險有冷靜期,簽臨約亦然。一般情況下,買方如在簽妥臨約的 5 個工作日內放棄交易,則只須放棄已支付的樓價訂金,而無須負上其他法律責任。

遲過 5 天的話,賣方有權向買方追討其他損失。


簽完臨約可申請按揭

簽完臨約,買家便可憑合約到銀行申請按揭,銀行會待收齊文件,並得知成交日期時,於成交當日放款予買方律師,由買家代表律師代為支付樓價。


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