【買樓簽約】撻訂 3 大原因及避免方法

  • By
  • 千居 Spacious
  • May 17, 2020

樓市波動頻密,由決定心儀物業,到進行買賣交易,物業的價值可能已有變動,而原業主及準買家的取態亦或有轉變,導致地產新聞時有報道的「撻訂」情況。撻訂指的是甚麼、有著怎樣的成本代價、而準買家可以如何避免這樣的損失?千居為你逐一解答。



準買家悔約=撻訂

物業買賣過程中,買賣雙方要簽署「臨時買賣合約」,而買家亦要支付「細訂」臨時訂金(一般為樓價 3-5%),初步落實交易。簽了臨約後,如買家決定悔約,不完成買賣,就要放棄已付的臨時訂金,俗稱「撻訂」。

在某些情況,買家簽了臨約,付了細訂,繼而再簽「正式買賣合約」,再付了「大訂」加付訂金(與細訂合共為樓價 10%),才忽然決定放棄交易。這個情況下,買家除了損失已付訂金,亦會被業主追討損失,包括物業再行售予他人之買賣差額,撻訂的代價更大。

落訂後,如悔約的不是買家,而是放售單位的業主,賣家亦需賠償訂金(賠訂)。


如臨約寫明必買必賣 買家不能撻訂

必買必賣」是經過買賣雙方同意下,在臨約內協定作出的附加條款,以強制規範雙方在簽署臨約後,必須完成買賣,不能透過撻訂或賠訂侮約,退出交易。


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撻訂要付雙倍佣金

如果是透過地產代理進行交易,完成交易後,買家本應支付樓價 1% 的佣金。撻訂的話,買家除了依然要支付這 1%,亦要代賣家支付佣金,總共為 2%。另外,買家亦損失已付的律師費用。


撻訂 3 大常見原因

1)資金不足以付首期

簽臨約後,買家可以向銀行申請按揭。如因為樓價突然暴跌,或個人財政問題,令銀行批出的貸款額未如預期,終致買家未能應付首期,買家或要放棄訂金,撻訂退出交易。

2)找到更理想的物業

有情況是買家落了細訂後,發現同一屋苑另有條件類近的單位正在放售,叫價更平,買家計過,買新物色的單位,即使撻訂亦有賺,就會放棄訂金,退出交易。

3)摸貨轉售不果

有一種短線炒賣投資叫「摸售」,即買家與原業主簽署正式買賣合約後,在簽署樓契前(即簽署樓契及支付餘款前),將買賣合約權益轉讓給另一位買家,以賺取售價差額。

如果摸貨無人接手,而投資買家亦欠資金自己完成交易,就要撻訂退出買賣。


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如何避免撻訂?

1)細讀合約條款

簽署臨時買賣合約時,要細閱合約的每一項條款,看清悔約賠償。

2)了解個人財政狀況,取得信貸報告

買家對個人的財務管理應有一定了解,簽約前,可先於網上進行模擬壓力測試,甚至向環聯 TU 申請取得自己的信貸報告,避免突然因為個人財政信貸問題,而致銀行不批足成數上限,令買家臨時要籌錢補首期。

3)盡快完成買賣、申請按揭

買賣交易拖得久,遲申請按揭,樓市或有波動,樓價下跌的話,會造成物業估價不足,買家借到的按揭貸款額或比預期低,故買家應趁早申請按揭,以免拖長時間,令樓市有下滑的機會。

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