遇上租戶拖欠租金、單位被分租的問題，業主可尋找執達吏幫忙收樓。執達吏是負責執行及傳達法官裁決的官職人員，業主需要採取法律行動，再由法庭頒布收樓令。執達吏收樓程序共有 5 大步驟，下文為您講解。 立即跳往：入稟追討欠租｜提交收樓及追租申請｜向租戶發出通知書｜申請判決書｜上門收樓 ｜常見問題 1 . 入稟追討欠租 如租戶拖租逾 15 日，業主可入稟追討欠租 / 申請收樓。 入稟前，業主記得確認租約已打釐印，並且已向差餉物業估價署呈交《新租出或重訂協議通知書》（表格 CR109），通知已將物業出租。 如當初未打釐印，可以補打，但或須繳交 10 倍罰款。如未有呈交 CR109，須事前補交該通知書，並繳付 $310 附加費。差估署收到該通知書後，業主方可依據租約採取法律行動。 根據欠額大小，業主可於下列審裁處 / 法庭作出申索： 小額錢債審裁處 申索款額不高於 $75,000 區域法院 申索款額高於 $75,000 但不多於 $300 萬 高等法院原訟庭 申索款額無上限 2. 提交收樓及追租申請 如果業主決意收回單位及追收欠租，可填寫申請表及收樓令表格，於申索欠租的審裁處 / 法院申請執行令狀。 所需文件 如果是向土地審裁處申請收樓，業主須向審裁登記處提交： 所需費用 業主此時需繳付執達費用，包括： 3. 向租戶發出通知書 提交申請通知書後的 7 天內，業主要向租戶送達一份副本。業主可以親自、郵寄等方式將副本送達租戶，亦可要求審裁處代為送達。同時，業主須將《致實際管有或居住者通知書》副本連續 3 天張貼於單位門口（即貼門口紙）。 通知書內一般會列明通融期，即租戶於指定期限內清還租金，業主就不收回單位。貼出 3 天後，業主須於 3 … Continue reading "繼承遺產物業必知：業權/按揭/凶宅問題"

新手業主把單位放租，第一步要做的，是掌握最基本的放租知識，以免誤墮法網，或被別有用心的租客乘虛而入。千居為新手業主盤點 ７ 大放租注意事項，教你跟足程序放租。 立即跳往：不能借高成數按揭｜打釐印｜通知差估署｜繳交物業稅｜短租不可少於28日｜計清免租期｜支付管理費 | 常見問題 1. 不能借高成數按揭 一心打算買樓收租的必須注意，透過按揭保險承造高成數按揭（首置 9 成，非首置 8 成），僅限於買樓自住人士，若申請按保，業只能在特定情況下有條件出租單位；不申請按保的話，所有物業一律最高只可借 7 成。 銀行會不定時抽查按揭單位是否自住，方法如要求借款人提交水、電、煤等單據，並要求業主續簽自住證明。當然，如果業主沒有將水電過戶予租客，所有單據仍然在自己名下，銀行是難以查證單位是否切實自住的。 過去自住與放租的最高按揭成數只差 10%，只要業主準時供款，銀行有息收，一般沒太大因由深入調查，業主是否擅自放租。事實上，坊間「偷雞出租」的情況極之普及，有申請人會謊稱自住，實質用來出租，或者自住一段日子轉為出租，不通知銀行。 不過，自從按揭保險計劃將自住按揭成數上限調升至 8 至 9 成，再加上政府暫停壓力測試，不排除銀行因風險增加，有更高機會抽查單位。 如被銀行揭發單位並非自住，銀行一般慣常做法是收回貸款（call loan），追回不同成數之間的差價。雖然貸款從來不屬於業主，說不上是金錢損失，但要臨時填錢補貸款額，難免打亂陣腳，令業主頓失預算。另外，按證公司亦會抽查單位自住情況，如有違反，或須補繳保費。 2. 打釐印 放租前要注意，租約要打釐印，方獲政府認受其法律效力。 如草擬租約時草草了事，條款有互相抵觸之嫌，又不將租約送往打釐印，一旦遇上欠租，有關租約可能不被法庭接納為證據，更可能需面對稅務局提出的索償訴訟。補打釐印須繳罰款，重則為 10 倍。 3. 通知差估署 簽署租約後，除了要打釐印，業主更須於一個月內向差餉物業估價署呈交一份 《新租出或重訂協議通知書》 （表格 CR109），否則即使租客拖租欠租，業主亦無權採取法律行動追討租金，不幸遇上租霸便求助無門。 依時交表的話，這項程序費用全免；逾時則須繳 $310。加簽後，差餉物業估價署會寄出表格予業主租客雙方。如業主因想避稅等種種原因，不向差估署呈交通知書，租客得知後，或要求減租，甚至遷出。 4. 繳交物業稅 業主放租後，要注意記得為放租物業繳交物業稅。詳細計法、如何報稅可以更慳等問題，可讀千居有關物業稅的文章。 5. 短租不可少於 28 日 租約一般為期一至兩年，為覓得租期更靈活的好租盤，不少租客均願意繳付比市價略高的租金。有見及此，有業主為求推高租金回報，情願短租單位，甚至將單位刊登在不同的民宿網。 事實上，一般民居的租期不得短過 28 日，否則單位即被視作為商業用途（即經營旅館），既違反大廈公契，亦屬違法。 始終香港多分層大廈，保安嚴密，常有陌生臉孔出入的話，很容易被發現。如果管理公司或業主立案法團懷疑有人將單位短租，或會入稟提告業主。 6. 計清免租期 很多業主會為租客提供免租期，方便租客搬屋。免租期幾時開始、幾時完結、為期幾多日等等，其實是會影響釐印費的計算。免租期和釐印費的問題，千居另有文章闡釋。 7. … Continue reading "繼承遺產物業必知：業權/按揭/凶宅問題"

提起差餉物業估價署（差估署），大家可能只想到繳交差餉地租，但你知道差估署還有很多物業資訊，是買賣或出租物業前必看的嗎？千居將為大家整理出差估署的實用資訊，幫助業主及租客更快捷租買物業。 立即跳往：差餉及地租｜發單與繳款｜租務事宜｜物業資訊｜樓宇門牌號數｜常見問題 1.  差餉及地租 顧名思義，差估署其中一項工作，就是管理差餉及地租相關事項。在差估署網站上，詳細解釋了差餉及地租的由來、收費標準、何時繳交款項等資料。 差餉和地租一年分 4 季預繳，每年差餉為應課差餉租值之 5%，地租則為應課差餉租值的 3 %，業主分別須於每年一月、四月、七月及十月的最後一個工作天或以前繳交該季差餉地租。 但要留意，政府於《2022 / 23 財政預算案》提出差餉制度改革，引入累進制差餉，按應課差餉租值分設三個徵收類別：5%、8%、12%。措施由2025年1月1日起實施，意味著徵收差餉金額不再全部統一為 5%；不過，應課差餉租值為55萬元以下的物業則不受影響（稅率仍為5%）。 業主亦可在每年指定時間（每年 3 月中於差餉估價冊及地租登記冊簽署後至 5 月 31 日），查閱該年度的估價冊及地租登記冊。 另一樣可能被不少業主忽略的服務，就是反對應課差餉租值。你有試過收到不合理的差餉估價嗎？原來當估價署署長在 3 月公布估價冊後，如任何人士反對有關估價冊的記項，可填妥差估署網頁上的表格，向差估署署長提出「建議」或「反對」，讓當局再次審查。 2.  發單與繳款 差估署負責所有差餉及地租的發單及徵收服務，業主除了每季準時向差估署繳費外，在轉讓物業前，應使用差估署物業資訊網的「查詢帳目」服務，查詢該物業所有差餉及地租帳目的結欠。如你欠交地租（包括你成為該物業的業主前的欠款），政府有權收回有關物業。 3.  租務事宜 差估署負責執行《業主與租客（綜合）條例》（第7章），同時為市民提供免費的租務問題諮詢、協助及調解服務。在差估署的網站上，我們可以查閱該條例指引概要、有關租務的常見問題，以及與租務事宜有關的公用表格範本。 而完成租賃交易時，新業主需向差估署提供新繳納人的姓名及通訊地址，並提供交易的租金詳情，以確保新租客可以準時收到差餉或地租通知書；而新的租金資料，亦方便差估署作出更準確的差餉評估。 4.  物業資訊／統計 差估署提供大量香港物業的估價冊及地租登記冊；全港大廈名稱、地址及落成年份；以及各類物業市場統計資料，包括私人住宅、寫字樓、零售商廈、工廠大廈等的平均租金及售價、住宅及非住宅買賣及落成量等。 而差估署轄下的「物業資訊網」，亦提供多項網上服務，包括查詢住宅物業的實用面積、樓齡及許可用途資料；查閱最新簽署的差餉估價冊及地租登記冊；查詢估價冊及╱或地租登記冊內最近三個估價年度的應課差餉租值；查詢差餉及╱或地租帳目資料等。 5.  樓宇門牌號數 樓宇門牌號數，不是全部大廈都有的嗎？與差估署有什麼關係？原來根據《建築物條例》（第 123 章）第 32(2) 條，差估署署長獲授權編配樓宇門牌號數及向建築物的擁有人發出命令，規定在該建築物標示獲編配的門牌號數，故差估署擁有全港最齊最準確的樓宇門牌資料庫。 另外，新建成的建築物或樓宇需要全新的樓宇門牌號數，發展商或認可人士可以在取得施工同意書後，向差餉物業估價署申請臨時門牌號數，在繳交落成文件後，則會獲發正式的門牌號數。 從物業資訊網可得到更多物業資訊，包括平均價格、實用面積等，對於租樓買樓有很大用處，即上千居比較各區筍盤。 常見問題