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【結婚買樓】聯名物業影響印花稅和按揭?

樓宇按揭 | 2022 年 11 月 30 日

夫妻二人打算共築愛巢,買樓時難免會遇上世紀難題:物業應全歸其中一人,抑或是聯名擁有?此前,你要先知道:聯名物業有甚麼好壞?將來會否影響原有按揭或新買物業的印花稅?等千居為你拆解。


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立即跳往:聯名物業3大好處聯名物業3大壞處常見問題



聯名物業 3 大好處

二人收入相加,更易過壓力測試

銀行批核按揭時,會計算申請人的供款與入息比率,以評定申請是否通過壓力測試。如果二人共同聯名擁有物業,一同作為按揭的借款人,兩人的入息可以相加計算。如果二人均有工作收入,聯名應能使壓力測試更易通過。

物業相關決策,須由二人共同作出

如果要放售、轉讓、出租聯名物業,所有文件必須有二人的簽署作實。如果二人對物業均有付出,如首期兩份分、一同供按揭,聯名購買對二人都有保障,即使日後感情有變化,亦不怕其中一人擅自對物業作出改動。

透過近親轉讓,爭取更高按揭成數

如果本身已聯名買入物業,在按揭成數放寬之後,想透過轉按加按,爭取借入更高成數,可以經由近親轉讓,讓其中一人擁有全部業權後,再重做按揭,新按揭就可以使用放寬後的按揭成數。相反,如果物業本身只由一人持有,就不能夠藉轉按或加按作套現。


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聯名物業 3 大壞處

影響二人信貸

雖然聯名能令壓力測試更易通過,但按揭貸款額會分別顯示於二人的信貸報告上,同時影響兩人的信貸評級。

假設貸款額為 $200 萬,聯名人的兩份信貸報告均會各自顯示未供貸款為 $200 萬,並不會將貸款拆半,變相兩人都要承受同樣的信貸負擔。

業權轉讓要收費

轉讓業權會產生不同洗費,如印花稅、律師費及行政費等。

如果是為了符合壓力測試,而決定聯名買入物業,其實更可取的方法,是讓其中一方成為按揭擔保人,擔保人的收入亦會計算在壓測內,日後只須透過轉按即可除名,比業權轉讓簡單得多。


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二人同失首置身份

如物業為聯名持有,所有物業持有人均會失去「首次置業」身份,在買入新物業時,既要繳付更高的從價印花稅(用「雙倍印花稅」稅率,統一為樓價 15%),能夠借入的非首置按揭成數亦會減少。

不過,其實即使是聯名物業,透過近親轉讓,一樣可避過雙倍印花稅。而按揭成數方面,亦可經由近親轉讓,令其中一人重回首置身份,便可受惠於協助首置人士上車的政策,如較高按揭成數及免壓力測試等。


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常見問題

甚麼是以「長命契」方式聯名買樓?

長命契,亦作「聯權共有」,是指共同擁有全部業權,當其中一位共有人去世,仍在生的共有人可自動繼承其物業權益,詳情可參考《「聯名長命契」陷阱》一文。

聯名物業夫妻甩名予其中一方,需要繳付哪些印花稅?

假設雙方各持一半業權,因夫妻關係屬於近親轉讓,須以樓價一半計算較低門檻的從價印花稅。


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