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慎防「聯名長命契」陷阱!居屋長命契除名程序

  • By
  • 千居 Spacious
  • October 16, 2020

結婚買樓,以個人名義還是聯名買入是一大難題。假使雙方都有份供樓,對家庭有著同等的貢獻,不少人都會選擇聯名買樓,他日若夫妻緣散,兩人不能白頭共老,其中一方也不至於人財兩空。個人和聯名的優缺,千居於另一篇文章有闡述,在此就不著墨解釋。此文重點分析聯名物業的兩大種類:「分權共有」和「聯權共有」,即是俗稱的「長命契」。長命契一詞最常見於居屋和村屋,居屋長命契意義為何?轉名、除名難題,又如何拆解?

聯名買樓前,先要搞清楚「長命契」的概念,否則自以為擁有一半業權,實際卻毫無話事權,不能自行出售業權甩身!

擁名共同擁有物業,有兩種形式:分權共有聯權共有


1. 分權共有(Tenancy in Common)

聯名人各自獨立擁有相關的業權份數,互不干涉。假如夫妻二人業權五五對分,其中一方想要轉讓名下 50% 業權時,毋須徵求另一方同意,可自行出售或進行轉名。

聯名人可各自分別處置名下所擁有的業權,亦即可以自行決定是否留作遺產、轉名至子女,甚至出售予其他人。


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2. 聯權共有(Joint Tenancy),也即是「長命契」

聯名人的業權權益互相重疊,各人均可自稱為擁有物業的全部。由於業權重疊,聯名人不能擅自轉讓名下業權。所有聯名共有人均有權優先繼承另一方的權益(Right of  Survivorship),如其中一方離世,其所擁業權便會自動平分給其他在世的聯名人,不能當作遺產處理。

換言之,物業的業權會一直保留於聯名人之間,直至最後只得一位聯名人在生,才可自行決定如何處理業權。聯權共有「長命契」之名,便因此而生。

舉例,夫妻二人以長命契的方式聯名買入物業,及後丈夫不幸離世,其業權便由妻子便自動擁有。即使丈夫寫有平安紙,在遺囑列明遺產的分配,該業權也不會被視作為遺產。


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長命契優點:不怕被對方出賣 不用重造按揭

長命契確保了聯名共有人就業權所作的全部決定,均要獲全體同意,才能通過。

以夫妻聯名物業為例,假使其中一方受立心不良的親朋戚友危言聳聽,忽爾對配偶存有介心,想將名下業權轉讓給自己年老的父母、財困的弟妹之類,因長命契下,所有業權決定均須雙方同意,便可確保聯名人不輕舉罔動,而另一方亦不至於眼白白見配偶出賣自己或子女的利益而束手無策。

如果想完全箍實業權,怕另一半將來自行處置業權而不作通知,長命契是更加保險的聯名選擇。

另外,根據現時銀行的做法,如長命契其中一名共有人過身,而物業有未供完之按揭貸款,其他共有人亦毋須重新通過進行測試。


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長命契缺點:財困二人一同承受

如聯名人遇有財務問題,被債主入稟追討,例如被銀行收樓,或被財仔入紙申請破產,在分權共有的情況下,照理來說,應只得該位聯名人的業權會受到影響。如果該聯名人擁有 30% 業權,應只得該部分業權會因財困而出現問題,遭財務公司拍賣業權份額。這類承接部分業權的買賣,市場稱之為「半契樓」或「碎契樓」。

相反,在長命契的情況下,因為聯名人被視為擁有整項物業,其中一名共有人財困,有機會所有業權都被拖累,所有聯名人都要共同承受惡果。


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居屋長命契

根據現行政策,購買居屋單位簽約時,申請人可提出與申請表上的一名家庭成員,以「聯權共有」的方式聯名擁有物業,這種做法便得「居屋長命契」之名。

居屋未補地價,但業主又想轉讓業權,除名、轉名、加名均須先向房委會申請,取得同意,房委會將酌情批核。

一般而言,「居屋長命契」轉名除名過程毋須補地價,但涉及索取房委會及銀行等相關機構的授權,如單位有未供完按揭,程序更加複雜,建議業主委託律師處理。


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1%業權

如果想納另一方為聯名人,但又怕對方將來作出魯莽決定,擅自轉售業權,其實可用類似「1%業權」的方式,以分權共有的方式,透過給予另一方極低佔重的業權份數,大幅縮窄轉讓業權的市場,對方難以找到人承接,自然遏止了出售的可能,亦不會出現業權大的聯名人過身時,所有業權歸另一方所有的情況。