慎防「聯名長命契」陷阱!居屋長命契除名程序

業主專區 | 2022 年 5 月 5 日

結婚買樓,以個人名義還是聯名買入是一大難題,本文重點分析聯名物業的兩大種類:「分權共有」和「聯權共有」,後者俗稱「長命契」。聯名買樓前,先要搞清楚「長命契」的概念,否則自以為擁有一半業權,實際卻毫無話事權,不能自行出售業權甩身!



「分權共有」(Tenancy in Common)意思

聯名人各自獨立擁有相關的業權份數,互不干涉。假如夫妻二人業權五五對分,其中一方想要轉讓名下 50% 業權時,毋須徵求另一方同意,可自行出售或進行轉名。

聯名人可各自分別處置名下所擁有的業權,亦即可以自行決定是否留作遺產、轉名至子女,甚至出售予其他人。



「聯權共有」(Joint Tenancy)意思

「長命契」即是「聯權共有」,聯名人的業權權益互相重疊,各人均可自稱為擁有物業的全部。由於業權重疊,聯名人不能擅自轉讓名下業權。所有聯名共有人均有權優先繼承另一方的權益(Right of  Survivorship),如其中一方離世,其所擁業權便會自動平分給其他在世的聯名人,不能當作遺產處理。

換言之,物業的業權會一直保留於聯名人之間,直至最後只得一位聯名人在生,才可自行決定如何處理業權。聯權共有「長命契」之名,便因此而生。

舉例,夫妻二人以長命契的方式聯名買入物業,及後丈夫不幸離世,其業權便由妻子便自動擁有。即使丈夫寫有平安紙,在遺囑列明遺產的分配,該業權也不會被視作為遺產。


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長命契優點

長命契確保了聯名共有人就業權所作的全部決定(包括轉名甩名),均要獲全體同意,才能通過。

以夫妻聯名物業為例,假使其中一方受立心不良的親朋戚友危言聳聽,忽爾對配偶存有介心,想將名下業權轉讓給自己年老的父母、財困的弟妹之類,因長命契下,所有業權決定均須雙方同意,便可確保聯名人不輕舉罔動。如果想完全箍實業權,怕另一半將來自行處置業權而不作通知,長命契是更加保險的聯名選擇。

另外,根據現時銀行的做法,如長命契其中一名共有人過身,而物業有未供完之按揭貸款,其他共有人亦毋須重造按揭或通過測試。


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長命契缺點

如聯名人遇有財務問題,被債主入稟追討,例如被銀行收樓,或被財仔入紙申請破產,在分權共有的情況下,照理來說,應只得該位聯名人的業權會受到影響。如果該聯名人擁有 30% 業權,應只得該部分業權會因財困而出現問題,遭財務公司拍賣業權份額。這類承接部分業權的買賣,市場稱之為「半契樓」或「碎契樓」。

相反,在長命契的情況下,因為聯名人被視為擁有整項物業,其中一名共有人財困,有機會所有業權都被拖累,所有聯名人都要共同承受惡果。


聯名買樓是否使用長命契,取決於業主之間的關係,可根據以上利弊分析作出選擇,關於聯名買樓的按揭及印花稅問題,可參考《聯名物業影響印花稅和按揭》一文。更多買樓資訊,即上千居搜尋各區放盤


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常見問題

聯名居屋如何甩名?

如該聯名居屋未補地價,若業主想轉讓業權 (例如除名、轉名、加名),均須先向房委會申請,房委會酌情批核。一般而言,「居屋長命契」轉名除名過程毋須補地價

可否將「長命契」轉為「分權契」?

可以,需要通過律師樓以文書處理,藉通知方式由一名聯權共有人將通知送達其他聯權共有人,但仍須經所有業權人同意才有效。


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