舊樓除了留存歷史及回憶，也是不少投資者垂青的物業。有投資者認為買舊樓價錢相對親民，收租易有較高的回報率，亦有人投資舊樓「博收購」。如你也有興趣買舊樓，不妨先了解以下投資舊樓注意事項，衡量優劣。 立即跳往：訂立目標回報｜收租選地區｜舊區潛力大｜舊樓回報高｜舊樓設施舊｜常見問題 訂立目標回報 房地產投資有很多不同類型，每種類型有各自的回報計算方法，因此要先訂立回報目標。簡單而言，買樓收租要先計好租金回報率，即計算買樓的總投資成本（包括樓價、按揭供、佣金、印花稅、雜費等等），以及扣除雜費後的全年租金收入。 計算公式如下： 一年租金收入／買樓總開支 X 100% 收租選地區 想提高回報率，可以直接提高租金，亦可以選擇方便上班的地區投資。選取處於核心地段如銅鑼灣、灣仔、尖沙咀、旺角等的高樓齡住宅，更能收取高租金。 舊區潛力大 近年政府積極發展舊區，如觀塘、深水埗、九龍城的重建發展計劃，不少投資者看好地區更新，能帶動樓價向上，亦有被收購的機會，持有舊區物業，身價隨時倍增。 於樓市需求管理措施生效期間（2010 年 11 月 至 2024 年 2 月），無論是以公司或個人名義收購舊樓，都會被徵收買家印花稅或雙倍印花稅，發展商收購舊樓的成本因此被大大提升，想買舊樓等收購的話，買家最好重新評估購入的價值。 然而，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布全面撒辣，變相減輕發展商收購舊樓成本。 舊樓回報高 新盤的管理費一般都比舊樓貴，加上其他相關開支，拖垮租金回報；相對而言，同區舊樓有更低的呎價，管理費開支又較低，租金回報率更加可觀，普遍有3厘以上。 有投資者表示，兩個單位的售價就算有一倍之差，但兩者的租金往往沒有一倍的差距，可見舊樓回報率很多時候比新樓要高。 舊樓設施舊，新樓配套多 舊樓管理費雖低，但有人認為樓齡高及設施方面不吃香。不少租客垂青剛入伙的新樓，屋苑設施較佳，室內配備齊全，而業主亦可省下維修及裝修費用。投資者收樓後，可隨即到市場放租，過程簡單快捷。 另一方面，有投資者建議選擇30至40年樓齡以下物業，否則樓齡太高，會影響按揭年期，較難轉手。 買舊樓收租，除了考慮置業成本，揀選地區亦是關鍵，即上千居搜尋各區優質盤。 常見問題

大廈管理要做得好，物業管理公司（物管公司）與業主立案法團（法團）之間需要有良好協調。一直以來，兩者之間在處理大廈事件上存在不少爭拗，未成立法團的大廈，所牽涉的利益更加複雜。 作為業主，必先了解清楚物管公司的發牌制度、法定責任，以及監察途徑，才可促進溝通，達致雙贏局面。即看以下千居文章，加深對物管的認識，以及快速瀏覽全港主要物管公司名單。 立即跳往：發牌制度｜ 物管公司職責｜物管公司權力｜監查物管公司｜物管公司名單｜ 常見問題 發牌制度 根據物業管理業監管局，為促進物業管理行業專業化、規管及推動業界發展，本港於 2020 年 8 月引入發牌制度，劃分為兩類，分別為「物業管理公司牌照」及「物業管理人牌照」。 物業管理公司牌照 在香港，為有公契的物業提供多於一個服務類別的物管服務，須持有牌照。 持牌合適人選 物業管理人牌照 細分為「物業管理人（第1級）牌照」及「物業管理人（第2級）牌照」。只有在須持牌的物業管理公司中，就物管服務擔任管理或督導角色的人員，才須持牌。 物管公司職責 物管公司工作是管理大廈環境，包括保安、消防安全、清潔、垃圾處理及回收、水電裝置保養、維修工程、會所運作，以及緊急事故處理等，以保障住戶個人及財產安全；另外亦須管理物業財務、計劃財政預算、紀錄收支帳目；並為住戶提供起居協助，如入伙收樓、召開業主大會、舉辦節日活動，以及處理住戶投訴，促進鄰舍關係。以下歸納物管主要職責： 物管公司權力 如果大廈不設業主立案法團，物管作為該廈唯一有法人身份的管理組織，會有較大職權。 無業主立案法團的大廈業主，須尋找物管公司幫忙，解決法律、財務、維修保養等問題，物管會以公司名義進行工程招標、入稟追討管理費欠款等事宜。 除法團之外，其他的業主組織均僅為諮詢性質，只能向物管表達意見，並無訴訟權力，如對物管存有不滿甚至懷疑，亦只能作出投訴，或以個人身份入稟起訴。 因此，未成立法團的大廈業主，無法借助全體業主力量，對物管的人事、行政及財務進行監察。 如大廈設有法團，物管的角色在於聽取法團意見，改善環境管理，並與法團協力處理維修工作及日常事務。法團有權查詢並取的物管的財務報告，並了解每職級的薪酬。 監察物管公司 過去曾發生業主懷疑物管利益輸送，令大廈維修工程出現圍標及天價等問題。要有效地監查物管公司，業主首先要確保大廈設有業主立案法團。 法團作為代表全體業主的法人，能以業主的角度制衡物管濫權的情況，嚴重者更可代業主與物管對簿公堂。法團亦有權查閱物管公司的收支及財政報告，從而計劃有效的資源分配，並對任何不合理的巨額支出作出質問。 另一方面，大廈維修工程，會以法團名義招標，由物管向法團提供物業設施的檢核報告，再由法團聘請公證行、顧問或參與社會機構提供之輔導計劃，為維修工程進行估值，提供第三方專業意見，最後於業主大會商討是否需要維修，以及招標程序之細節。 業主應積極參與業主大會，踴躍發表意見，細閱核數報告，提出改善建議；必要時，可藉業主大會，議決撤換甚至解散法團管委，確保法團與物管之間的合作公平、公正、公開。另外，若認為物管公司有任何失當或違紀行為 ，亦可向物業管理業監管局作出投訴。 值得留意，業主亦應了解所住大廈公契，確保公契沒有賦予物管司過大的權力。有關投訴物管公司事宜，可向民政事務總署作出申訴。屋苑管理得宜，業主住得放心，亦給予下一手買家好印象。立即上千居放盤。 主要物管公司名單 公司名稱 地址 電話 富城物業管理有限公司 九龍九龍灣宏開道8號其士商業中心16樓 2626-7333 佳定物業管理有限公司 香港太古城英皇道1111號7樓 2508-6777 港基物業管理有限公司 九龍大角咀海帆道11號凱帆薈6樓1號室 2388-7786 仲量聯行物業管理有限公司 鰂魚涌英皇道979號太古坊多盛大廈17樓 2846-5000 第 一太平戴維斯物業管理有限公司 香港太古城英皇道1111號8樓 2534-1688 信和物業管理有限 公司 九龍灣宏光道39號宏天廣場19樓1901B-1902室 2138-1000 信德物業管理有限公司 … Continue reading "【業主立案法團】職責、權力、成立步驟全指南｜辨別業主組織"

業主的最大惡夢是遇上租客欠租，本來一心打算收租供按揭，怎料到收租不成，單位更恐被佔侵，要經過一輪纏擾才能逐客，分分鐘耗時半年以上。 即使入稟追討，亦不確保能討回損失，單位收回時的狀況，更可能殘破不堪！要揀個好租客絕不能以貌取人，即讀以下租屋比人注意事項，盤點選租客 7 大秘技，踢走租霸疑犯！ 立即跳往：工作及入息證明｜過去交租紀錄｜留心有限公司｜測試為人｜未簽正約不交匙｜租霸黑名單｜選用可靠放盤平台 | 常見問題 1. 要求工作及入息證明 揀租客切忌以貌取人。談吐斯文，外表企理，不一定是正人君子。有時愈有學識愈「識玩」，知道業主在某些事情上處於弱勢，便有風使盡艃。 最實際還是要求對方出示工作及入息證明，以衡量租客是否足以應付交租。基本上，如經地產代理放盤，代理都會替業主要求租客在簽租約當日帶同糧單等文件，讓業主過目。 有業主更走前一步，要求租客提供信貸報告。一般租霸的特徵是周身債務，看對方的信貸評級便一目了然。不過租客要取得自己的信貸報告需要一輪手續，而當中亦包涵不少私隱，此舉絕非慣常做法。除非自己的租盤是難得一見的超筍盤，否則要有心理準備對方會拒絕。 2. 過去交租紀錄 除了工作證明，你亦可嘗試要求對方出示過去交租紀錄如租單，檢查是否每月均有按時交租。同樣地，此項要求並不是慣例，業主最好視乎情況，才作出如此要求。 3. 留心有限公司 如果對方是以有限公司（Limited company）的名義簽租約，業主便要加倍小心。如果對方欠租，最多只會清盤，業主不能以從股東個人財產中索償。 有投資物業經驗的業主或更了解，香港註冊公司的成本不高，滿城都是空殼公司，清盤得來的賠償隨時少得可憐。千萬不要以為與公司簽約好穩陣，有時普通租客更守誠信。 4. 測試為人 如果有與地產代理相處的經驗，或會發覺對方非常善談，極具親和力。這是代理的獨特技能，可以在閒談間摸清客戶底細，了解對方的要求和財力，判斷其是否一個正正常常的租客。 業主自行放盤，也可以因循這種方法，問問租客過去住所、退租原因、於在職公司工作多久、平日喜好等等，測試租客曾否與過去業主鬧不和，或者會否經常前言不對後語。業主盡量不要因為心急放盤，想提早收到租金，就勿勿忙忙簽租約。始終放租是一項投資，投放適當的時間是必須的，免得招致日後損失。 5. 未簽正約不交匙 簽了正式租約，打過釐印，就正式建立業主租客關係。租客欠租的話，業主有權入稟追討賠償。亦因如此，部分租霸簽了臨時租約，收取門匙後，便對約時間簽正式租約一事諸多推搪，譬如要求業主先處理單位內一些維修問題，或者不斷臨時甩底，要更約時間等等。 業主租屋比人注意，一日未簽正式租約，最好不要白白向對方提供單位門匙，門匙盡量由自己或代理保管，租客想上門就要自己或代理陪同。 6. 租霸黑名單 不少業主會在Facebook、Telegram等媒介流傳一份「租霸黑名單」，供業主參考之用。不過，網路流傳的消息不能盡信，業主須抱著幾分戒心，並嘗試求真，譬如在不同的社交媒體或社群內搜尋原業主有否提供事情經過、相片證明等等。 【業主尊享優惠】立即自讓放盤 → 7. 選用可靠放盤平台 不同網上放盤平台的最大分別，在於用家客源。想搵信得過的好租客，就要選用對用家有一定要求的放盤平台，例如要求租客先註冊帳戶，留下查詢，方得業主回覆。肯做足程序的租客，通常比較殷勤。 買樓放租是相對穩健投資之一，樓價高企，租樓需求不絕，及早辨別出租霸，可減低出租風險，獲取回報。即上千居放盤。 常見問題