當一位業主不止要負擔首期費用，每年更要繳付差餉地租等雜費。已習慣交差餉地租的老手業主，是否了解它的由來？剛儲夠錢上車的新手們，又是否清楚自己交多少費用？如何計算？何時要交？等千居話您知。 立即跳往：差餉地租源由｜差餉地租計算｜預繳差餉地租時間 | 豁免情況 | 常見問題 差餉地租源由 早於 1845 年英治時代，港府便開始徵收差餉。「差餉」原意為差人的糧餉，用以維持當年香港差役運作。隨著公共設施和服務日漸完善，現時差餉已演變成補給公共服務開支，是政府向業主徵收間接稅。 除了中環聖約翰座堂以外的用地之外，目前香港的所有土地均是政府擁有，業主只是該土地的「租用者」，而非真正「擁有人」。向港府租地，自然要付「地租」。2047年6月30日前，業主只須交地租，就能續租土地。2047年後，則由政府全權酌情決定土地契約是否獲批續期，換言之政府有權收回土地，或要求業主補地價買斷地權，由於取向未明，故有市民視之為「2047大限」。 需繳交差餉地租的物業 全港物業需要繳付差餉，而地租則主要針對非「永久地權」的物業，例如九龍界限街以北、新界及離島區內的大多數物業；反之，香港島和九龍界限街以南地段，是「永久割讓」予英國的，原因可追溯至英國殖民地時期。 然而，這並不等於香港島和九龍界限街以南地段物業不用交地租，凡於 1985 年 5 月 27 日或之後獲批土地契約的物業，不論屬於哪一個地區，均需交地租。 差餉地租計算　 政府每年為各物業進行租值估價，得出應課差餉租值，並徵收該估值之5%為差餉，3% 為地租。《2022 / 23 財政預算案》中，政府提出改革差餉制度，建議就住宅物業引入累進制，按「能者多付」原則，分設三個徵收類別： 應課差餉租值 按租值徵收金額 $55 萬或以下 5% $55 萬 – $80 萬 8% $80 萬以上 12% 註：以上安排已於2025年起實施。 預算案每年就差餉寬減措施作出建議。例如在2025/26年度，房屋署由2025年4月至6月的三個月內，每個應課差餉物業設有500元寬免上限，可抵銷等額的住宅租戶租金。 預算案亦對於差餉寬減安排提出修改，建議僅限合資格並且是自然人的業主，就名下一個住宅物業申請寬減，以杜絕擁有多個物業的業主，可享多重受惠。 樓市波動頻繁， 物業每年的租金價值或有出入，差餉物業估價署每年都會全面重估物業單位的租值，於 3 至 4 月期間會發出 4 至 6 月季度的「徵收差餉及／或地租通知書」，通知業主最新的應課差餉租值。 反映租金合理水平 估價冊屬公眾資訊，所有人均可於網上搜尋差估署對單位作出的估值，是業主和租客判斷租金時，一個很值得參考的數字。 … Continue reading "【辨別大廈組織】業主委員會VS法團｜業委僅無牙老虎？"

2016年，沙田翠湖花園的2.6億天價維修工作圍標案，涉及賄賂行為，引來全城關注。圍標經常令維修工程的中標價，遠超市場合理範圍，大大增加開支，令業主蒙受損失。 作為小業主，應該如何防範懷疑業主立案法團和物業管理公司有份參與的圍標工程，以保障自己的利益呢？下文告訴您。 立即跳往：甚麼是圍標｜業主自保招式 | 舉報可疑圍標 | 常見問題 甚麼是圍標 根據《競爭條例》，當兩個或以上本應互相競爭的投標者，共同作出秘密協議，同意不會互相競爭以取得某特定項目，便屬「圍標」。例如，他們或會協定由其中一名投標者中標，競投的結果因而受到操控。 業主自保招式 要防範圍標，業主首先要了解維修工程招標的正常程序。當大廈的公用地方需要維修時，業主立案法團應先取得業主共識，決定工程安排。 小業主日常應積極參與法團會議，為自己爭取發表機會，善用投票權，同時採取以下方式： 方法一：聘請獨立顧問　評估工程預算 業主立案法團應聘請專業顧問或認可人士，進行樓宇勘察及統籌工程。顧問完成評估後，便可以開始為工程招標，尋找最適合的工程承建商。 在招標過程中，業主應聘請專業獨立的顧問，評估工程預算，做好保密工作，亦應擴大招標邀請範圍。 例如公開刊登招標廣告、盡量降低門檻、主動邀請信譽良好的承建商參加，令更多公司有機會參與招標。有需要的話，業主可向市區重建局尋求協助聘請顧問公司。 批出工程合約及展開工程後，業主立案法團亦應聘用專業顧問監察工程進度，直至工程完成及驗收合格。 方法二：揪出可疑標書 除了監察招標程序外，如何辨識可疑的標書及合謀圍標行為，以下是可疑標書的主要特徵： 方法三：偵察可疑投標行為 與此同時，亦要認清一些可疑的投標形式及行為，有助業主保障自身利益，當中包括： 舉報可疑圍標 屋苑工程的招標程序，一般由物業管理公司或業主立案法團帶領，並互相監察。如不幸地，業主立案法團和管理公司蛇鼠一窩，互相包庇，輸送利益，最終只會令小業主招致損失！ 如小業主在招標過程中，發現可疑的圍標行為，應保留及記錄所有與招標相關的文件及談話內容，並向以下部門舉報： 1. 競爭事務委員會填寫網上投訴表格、電郵至[email protected]、致電3462 2118、郵遞至香港灣仔皇后大道東213號胡忠大廈36樓3601室競爭事務委員會，或親臨競委會辦事處（必須預約） 2. 香港警務處「復安居計劃」有組織罪案及三合會熱線：2527 7887 3. 廉政公署舉報貪污熱線：2526 6366。 杜絕圍標工程，業主才不致蒙受損失；另一方面，管理妥善的優質屋苑，有更好的條件吸引租客，即上千居放盤。 常見問題

租客欠租是業主的惡夢，要辨認租霸不容易，租霸的慣常手段，是以有限公司名義承租，若追租不成，隨時連一毛錢也收不回。 業主應如何快、狠、準地處理危機，加快追租收樓步伐？應怎樣避免欠租發生？千居盤點追租收樓 Dos & Don’ts，教你遇上租霸時應採取的行動，以及如何防範！ 立即跳往：業主宜做事項｜業主忌做事項｜常見問題 業主宜做事項 1 . 保存追租記錄 一般租約有寫上租客應於每月何日交租、有多少天的寬限期。寬限期過後，業主或採取法律行動追討賠償。業主應以文字記載所有追租對話，譬如留低 WhatsApp 記錄，既是提醒對方，亦作租戶欠租證據。 除此之外，租客交租的記錄，例如每月銀行過數記錄，亦應作妥善保存。如租客習慣現金交租，每次收妥租金後記得寫租單，一式兩份。 2. 減租好過無租 不追租是人情，追租是道理，這是不少業主的想法。但如果租客過去一直品行良好，每月按時交租，不會時常要求業主維修單位問題，業主可嘗試了解對方是否有難處，需要短期減租。 始終入稟追租的代價大，轉租又會有空置期，或失去租金收入，若以金錢角度衡量，減租或不及終止租約般損失慘重。好租客世間少有，萬一轉租後新租客更麻煩，可謂得不償失。若能力許可，且對租客有信心的話，業主宜得饒人處且饒人，盡量和租客共渡時艱。 3. 及時採取行動 但人情歸人情，一旦察覺不妥，業主應馬上止血，免得蒙受更大損失。始終追租是民事訴訟，需時長，成本又高，欠租越多，追租越難。 租客長期已讀不回；三番四次要求延期；屢次欠租；欠租理由天馬行空，這些都是租霸慣用手段。業主有感租客存心賴帳，便要在租約列明的寬限期完結後（一般為 7-15 天），盡快採取法律行動。 小額錢債審裁處只處理申索數額不超過 7.5 萬的案件，超逾限額則須入稟區域法院。於審裁處提出申索花費只須幾百元，雙方均不用聘請律師，程序也較寬鬆，業主可以親自到審裁處提交表格。 相反，在區域法院展開訴訟，多數要請律師，如租客提出抗辯，或演變成為動輒花費數十萬的官司。 4. 確保已向差估署通知出租 有業主當初不為租約打釐印，向政府隱瞞出租一事，以節省物業稅，到需要追租時，才知麻煩大了。 原因是，業主向土地審裁處 / 小額錢債審裁處提出追租申請時，會被要求出示租約文件證明，無打釐印就要補打，重則罰 10 倍釐印費，分分鐘得不償失。 另外，業主應於單位出租後的一個月內，向差餉物業估價署遞交一份《CR109 新租出或重訂協議通知書》，否則小額錢債審裁處有權不受理追討欠租申請。 假如仍未曾提交，記得向審裁處提出於申索前向差估署補交表格，並付附加費 $310，方能採取法律行動。 業主忌做事項 1. 追租收樓分不清 追租和收樓是兩個獨立的程序，業主可選擇同時申請追討欠租及強制收樓，亦可追租而不收樓。業主決意收回單位的話，是需要填寫收樓令表格，並於申索欠租的審裁處 / 法院申請執行令狀。千萬不要以為追租不成，自然會有人幫你處理收樓。 2. 過份仁慈 欠租不是無跡可尋，只是有時業主太過仁慈，模糊了交租期限的界線，反令自己的權益出現缺口。租客可能由欠租一天，演變成一周、一個月，反正業主沒有迫得太緊，便不以為然，最終釀成拖字訣，所欠租金已達天文數字。 3. 滋擾租客身邊人 無論租霸有多野蠻，業主也不要對租客本人及身邊人作出恐嚇、暴力及滋擾行為，否則便屬刑事罪行，可被判監及罰款，也有可能須對租戶作出賠償。 有業主因感束手無策，便到租客上班的地點貼街招，或打電話到其在職公司申訴其欠租行徑，這些舉動均有機會令業主收租不成，更被租客反咬一口，導致官司纏身。 4. 單獨上門搵租客 … Continue reading "【辨別大廈組織】業主委員會VS法團｜業委僅無牙老虎？"