新盤管理費無從得知?盤點管理費貴3大禍首

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  • 千居 Spacious
  • May 8, 2020

新盤管理費年年通漲,以元朗區新盤為例,2014年入伙的尚悅管理費為每呎 $2.2,當時已達區內第二高。2 分鐘步程之隔,2019 年入伙,主打迷你盤的尚悅.方,管理費竟達每呎 $5 – $6!兩盤同樣由恆地及新世界合作發展,又屬於同系列,何以管理費 5 年內翻逾一倍?買樓前,必須先讀這篇管理費須知探究一下。



管理費戶戶不同 按管理份數計

交管理費已習以為常,但你又是否知道管理費如何計算得出?管理公司會根據大廈公共空間的整體開支,向業主收取管理費,並按照單位的「管理份數」攤分。

管理份數界定各業主在大廈日常管理支出上應支付的責任,而大廈公契會詳細列明每個單位的管理份數。一般來說,單位面積越大(如特色戶),所佔的份數越多,管理費便越貴。

管理公司會為業主計好每個月須繳之管理費,業主不用操心。


管理費貴,原因是….

每個屋苑大廈所收取的管理費均不同,部分大廈的管理費會較鄰近樓盤的貴,普遍原因有三。

1 . 會所服務設施多

新盤多以多元化物管服務、佔地逾十萬呎的巨無霸會所,甚至智能家居系統作招徠,但發展商沒有告訴業主的是,這種酒店級享受是有代價的。會所設施乃至公共空間的一切電子器材的維護、保養及管理通通都是開支,業主要負責攤分。

亦因如此,有新盤項目由推售、入伙,到入伙一段時間的過程中,部分會所設施因為洗費大,只好斬纜,取消開放,以減低營運成本,如恆溫池由全天候到僅於冬天開放,酒吧變成裝飾用的酒櫃等等。

2. 大廈伙數少

有上車一族誤以為大型屋苑佔地大,服務多,管理費一定較貴。其實單幢樓因為少戶,少了業主攤分日常管理、保安、清潔及維修等公共空間開支,即使設施欠奉,每戶要繳的管理費仍然高一人等,隨時比同區較高質素的新盤更貴。

3. 綠化元素

近年政府鼓勵環保綠化,不少新盤齊齊響應,在項目中加入綠化元素,營造自然空間。但園林花圃、天台綠化、牆身綠化等綠化元素均需專業保養,所費不菲,成本最終還是轉嫁業主身上,令管理費趨增。

隨著,新盤設計亦更著重戶外空間與大自然的結合,刻意營造庭院風味,加入大量的園林造景、花圃植被、及垂直等。然而,這些綠化元素均需要專業的保養,成本不低,亦成為新盤的原因之一。


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新盤管理費多少 買家無從得知?

由於一手條例沒有就管理費作出規定,新盤樓花的售樓說明書未必有列明費用,若發展商沒有公布,準買家是不得而知,如買入單位後方感費用太高,亦只能硬食。

不過,一手住宅物業銷售監管局多次鼓勵發展商在樓書以外的刊物或宣傳物品,向準買家提供管理費款額或預計款額範圍,以供參考。如有需要,準買家宜主動向地產代理或發展商查詢。一般來說,發展商會為項目準備一本介紹會所的宣傳小冊子,當中或提及管理費大概。


買樓要繳管理費按金 初時或有折

不論買新盤或二手樓,買家都很大可能要繳管理費按金,一般為 2 至 3 個月。但個別新盤為增加吸引力,或提供優惠,入伙首 2 年有折。管理費非每年不變,有機會隨後調整加價。

如成為業主後感管理費太高,懷疑物業管理公司支出存疑,可透過召開法團業主大會,由業主立案法團要求查數。必要時,法團有權解聘管理公司。


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拖欠管理費或招官司

業主欠交管理費,管理公司會先發出第一封欠款通知,約 3 周後再發出第二封,直至第三封仍未獲業主回覆,管理公司會嘗試以各種方式聯絡業主,了解欠款原因,從而提供協助,如與業主立案法團商討後允許業主分期攤還。

如果長期未能成功聯絡業主,管理公司及業主立案法團或透過法律訴訟追收欠款,追收欠款,業主會被釘契,甚至被收回單位。

一般情況而言,雖然管理公司及業主立案法團有權隨時就欠款採取法律行動,但始終望與業主保持友好關係,通常是有感業主無心還款,無可奈何下才作出提告。