網上搵樓，找到心水單位，下一步是安排睇樓，經由地產代理帶上單位，都要簽署一份俗稱「睇樓紙」的文件。睇樓紙的作用是甚麼？睇樓前，你必須搞清楚這些睇樓紙的條款細則！ 立即跳往：睇樓紙作用｜睇樓紙範本｜睇樓紙幾時簽｜睇樓紙有效期｜直系親屬亦受此限｜睇樓紙走盞位｜睇樓紙不擔保追佣成功 租買都要簽　睇樓紙免代理失佣金 根據《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》，不論是租是買，持牌代理帶客睇樓前，必須與有睇樓客戶簽署「地產代理協議」，亦即「睇樓紙」。雙方簽過睇樓紙後，睇樓客不得事後經由另一代理或直接向業主租買該視察單位，否則須向原代理賠償佣金。 睇樓紙的作用，主要是保障帶睇樓的該位代理以及其所屬代理公司，免得睇樓客向代理探口風，嘗試找出業主的聯絡方式，過橋抽板，飛起代理，直接與業主商洽，又或與其他代理比價，以求壓低佣金。 租屋睇樓紙範本 (PDF)｜買樓睇樓紙範本 (PDF) 臨上樓前簽睇樓紙 至於實際甚麼時候簽睇樓紙，其實沒有硬性規定。有代理會於臨上樓前跟客簽睇樓紙，譬如在屋苑大堂等𨋢期間、等管理處提供單位鎖匙之際等等；亦有代理認為此舉過於唐突，會等到上樓後才慢慢簽，甚至睇完樓至簽。 對代理最有保障的做法，當然是上樓前用 5 – 10 分鐘的時間，雙方坐低詳細讀過協議內容才簽，確保客戶入屋前已了解睇樓的代價，避免睇完樓才有爭執。 有效期 3 個月內 地產代理監管局建議，睇樓紙的有效期（或委託期）為3個月，但非硬性規定。一般而言，睇樓紙的期限不超過 3 個月，即是客戶不得於睇樓日起計 3 個月內經由其他代理租買有關單位。實際有效期或有出入，租買人士必須與地產代理談洽，不過代理個人未必可擅自更改條款，或須先得所屬代理公司同意。 如果於委託期一欄見有「直至另行通知」等字眼，客戶應要求代理列明確實之年月日，以保障自己。 倘若該地產代理公司並不同意縮短委託期，你應該徵詢律師尋求解決辦法，並不宜在沒有諮詢法律意見的情況下，在委託期屆滿前，經另一家地產代理公司購入原先委託的代理所介紹的單位，因為你可能因此需要向兩家地產代理公司繳付佣金。 直系親屬亦受此限 除了睇樓本人外，睇樓客的直系親屬，包括父母、子女、配偶和兄弟姊妹亦受此限。舉例，假使陳先生與其兄長均正在尋找放租單位，兩人互不知情，陳先生由代理 A 帶睇樓，兄長則由代理 B 帶睇樓，最終陳先生成功租入單位，由於二人為親屬，兄長就要向代理 B 賠佣。這個例子下，即使睇樓客無意跳過代理，亦因疏忽而破財。 睇樓紙走盞位：搵朋友代簽 睇樓紙主要保障代理的利益，避免客戶睇完樓再找另一個代理，造成代理之間的不良競爭。有搵樓客為了找到有能力幫手爭取更平售價或租金的代理，不惜用各種手法避簽睇樓紙，譬如拜託友人、男女朋友幫忙簽署等等。 這種方法不一定奏效，假使睇樓前的溝通一直由客戶自己親身親為，到簽睇樓紙時，卻忽爾換上身邊的友人上陣，代理看透破綻，有機會要求客戶自己、甚至同行的所有友人簽署。 簽過睇樓紙　不擔保成功追佣 簽過睇樓紙，睇樓客卻向其他代理租買同一單位，代理要追討佣金，就要入稟進行訴訟。雖有白紙黑字寫明，但法庭考慮的因素並非如此「一刀切」，假設代理表現強差人意，遲遲不回客戶查詢，客戶又非常有意購入單位，不想錯失良機，不得已委託其他代理完成交易，那麼原代理追佣成功的機會或受影響。

無論是租樓還是放租物業，都容易發生租務糾紛問題。即使有租約的協定，仍然可能發生許多爭拗，有可能是租客拖租欠租，有可能是業主違法協議約定，種種情況都有機會導致租務糾紛。身為租客或者業主，當然希望能夠保持良好的租賃關係，而不是最後互相指控對方。究竟最常見的糾紛情況是什麼？如果遇上這些情況，又應該如何處理呢？千居將會在下文，教你循正確途徑解決問題。 立即跳往：常見糾紛｜專責部門｜常見問題 常見糾紛 租樓時常會發生糾紛，業主和租客之間鬧上法庭的新聞也不是新鮮事，以下千居就列出幾款最常見的糾紛類別，教你如何避免或處理相關事件。 1. 租客拖欠租金 業主最害怕的事就是遇上租霸，交租日子到期仍然遲遲未肯交租，三催四請還是無回應，業主收不到租金自然感到不滿。 處理方法 業主若果想追討欠租，或者直接收回物業，可以循以下幾個途徑追討： 財物扣押令是單方面進行的申請，租客並不知情，且無法作出抗辯，以防租客知道後立即撤走其財物。 例子 有些極端例子，就例如啟德天寰曾有一名業主，被租客拖租兩個月，獲頒土地審裁署的「收樓令」後，入屋才發現租客早已悄悄搬走，並遺留下一片廢墟，所有家具牆身遭到嚴重損毀，最後連租客都聯絡不了，承受巨大損失。 2. 違反物業用途 有時業主未摸熟租客的背景，就將物業出租，最後發現租客可能違反了物業本身用途，因而引發糾紛。例如單位本來是住宅單位，業主在不知情情況下，租給打算在單位經營生意的租戶，業主有可能要為此承擔法律責任。 如果租客違反政府租契，政府有權收回業主對該物業的擁有權，但這種情況較罕見。比較常見的是，租客被鄰居發現經營商業活動，然後被投訴甚至採取法律行動，業主需要為此而負上責任。 更嚴重的情況，例如住戶在單位內從事非法活動，例如經營非法賭場或色情場所，業主更可能要面對刑事檢控。 處理方法 如果業主發現租戶未經批准，擅自利用單位作協議用途以外的活動，應立即與租戶溝通，並要求租戶停止該行為。如果租戶不聽從，業主可以取得租戶違約的證據，再提出申索。 假如得知租戶進行的活動屬於非法行為，業主應該儘快報警處理。 例子 過往曾經有案例，警方打擊非法外圍賭博集團，警方表示通常這種情況都會拘捕業主，業主需要證明自己不知情，過程亦非常麻煩。所以業主租出單位時，應該先瞭解清楚單位有何用途。 3. 擅自分租 另一種常見租務糾紛，就是租客擅自將單位分租出去。通常租約都會列明，租客不可以將物業分租予第三者。對於業主而言，租客私下將物業分租，收取租金，損害了作為物業擁有人的權益。 處理方法 由於租戶違反租約協定，業主可以對租客採取法律追討，索取賠償。 例子 租客未經業主同意，私下將單位「租上租」，出租予第三者，可能會面對業主的賠償申索。如果租約清楚列明，租約不能擅自分租，租客很大機會違約，並需要負上法律責任。 4. 推卸維修保養責任 另外，關於維修單位的責任爭拗，經常發生在住宅單位的租務上。雖然租約通常已經訂明，維修保養的責任屬於誰，但是到實際上發生時，仍然會有很多爭論位。一般而言，業主應負責一切外部及結構性的維修，因為結構性維修可能牽涉到會否觸犯大廈公契，或者大廈整體的維修責任。而內部及非結構性部分則應由租客處理，例如單位內部油漆剝落。 處理方法 根據雙方簽訂的租約條款，界定了哪一方需要負責承擔維修單位的責任。如果雙方無簽署相關條款，可以將案件交由法庭裁定，判斷責任應落在誰身上。 例子 曾經有新手業主租出單位數個月後，發現單位被嚴重損壞，但由於租約列明業主需要負責維修，律師指出如果租客合理使用單位而損壞，業主仍要負上維修責任。 專責部門 總括而言，如果遇上租務問題，可以按個人情況向以下部門求助。 政府部門 功能 差餉物業估價署 負責執行《業主與租客（綜合）條例》，並提供有關租賃事宜的服務。 土地審裁處 負責處理租務糾紛，例如涉及收回物業的申請。 小額錢債審裁處 如果你的問題只涉及金錢追討，且金額不多於 $75,000，就可以向小額錢債審裁處申請索償。 租賃事務繁複，過程必然發生不少糾紛，要記得保障自己的權益，免受對方壓榨。如果你正在考慮租樓，或者放盤，不妨上千居搜尋更多資訊。 常見問題

買樓考慮因素多，投資人士會考慮物業升值能力，首置客更關注樓價，上班族比較重視通勤時間。置業前該思考哪些細節，才萬無一失? 立即閱讀千居整合的 7 大買樓考慮因素及 3 大準備事項。 立即跳往：7大買樓考慮因素｜3大準備事項｜常見問題 近期更新 7 大買樓考慮因素 香港多次成為全球樓價最難負擔城市，做業主一點也不輕鬆。入市不入市，要考慮的事情太多，以下事項更要了解清楚： 1. 自住 VS 投資 每個人買樓原因都不同，置業前，不妨先了解自己的置業目的，以作更好準備。買入自住物業或放租物業，在首期、按揭成數以至繳付印花稅等多方面，均有明顯差異。 注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求，現時買樓入市，均不用進行壓測。 對不同的買家來說，買樓可能要考慮的方面如下：投資客較重視物業的升值或放租潛力；對於自住用家，實用面積及間隔、居住質素等因素則為重要。一些實用度高的樓盤，即使未必有較高的抗跌能力，亦值得考慮。 2. 樓市走勢 買樓前，要留意心儀屋苑的樓價升跌，最好先參考近三個月至一年間，同屋苑以至同類型屋苑的成交價。擬定心目中價位。然而，若放售物業質素高，例如室內裝修華麗，或室外景觀優美，業主開價有可能遠高於屋苑平均成交價。 如果市場利好因素多，預料樓價穩升，不妨看準機會入市。另外，如果樓市受環球經濟拖累，出現連番下跌，買家亦要考慮當經濟低迷，會否同時影響個人收入及日後的供款能力。 3. 預算資金 在香港買樓，除了綠表申請人可以低至5%首期買居屋外，一般最少要預留10％為首期，如果物業是用作投資，首期會是樓價三成或更多 。要留意，金管局規定私人貸款不可用作首期，準買家最好預留多於10％的資金，以防銀行估價不足時填補首期。 除了首期，買家亦須繳付其他買樓開支，例如代理佣金、律師費、印花稅等。以購入$600萬樓為例，借9成按揭，除了1成首期即60萬元，其他的置業開支可多達數十萬元。如果打算裝修，開支會更多。其實入住後亦涉及開支，包括按揭供款、差餉、管理費等。 4. 負擔能力 支付首期及買樓雜費只是買樓的開始，若申請按揭，供樓會是更長遠的負擔，以年計的按揭貸款，每月須依時供款。因此，要計算好長期負擔能力。買家不妨使用千居的按揭計算機，計算每月按揭供款開支。供款亦會受市場息率影響，如果外圍經濟轉差，利率可能會上升，令供款額增加。 由於銀行借錢給買家，亦要承受壞帳風險，所以在買樓時，銀行會先計算申請人的供款與入息比率（DTI），上限為50%。 在壓測暫停前，銀行會在DTI上再加息 2-3 厘，作為壓力測試。其中一個比率超過上限，銀行可拒絕批出按揭貸款。但若申請人為首置買家，並申請了按保，即使超出模擬加息後的壓測上限，銀行仍可批出按揭，但要額外加徵10%保費。 最新消息：金管局於 2024 年 2 月 28 日宣佈暫停實施按揭壓力測試要求。 5. 住宅類型與大小 住宅物業有多種類型，除了常見的分層單位，還有洋房、獨立屋、特色戶、村屋等等，哪種比較好，很視乎買家喜好與購買目的，投資者會比較鍾情特色單位，例如相連單位、複式單位，退休人士則可能喜好村屋。 如果是打算生育的夫婦，在買樓時，不妨購買較大面積的單位，或留意房間可否靈活改動，例如小孩出生後，可打通部分空間放置嬰兒床，長大後，可改為睡房。 6. 地區與環境 買樓要考慮物業所在地區及周遭環境，有些家長會考慮名校校網，上班族偏好交通完善的地區，退休人士會比較喜歡清靜和低密度的地方，而一些買家則較重視單位景觀與座向。 揾樓時，不妨因應個人喜好，鎖定一至兩個心儀地區，更能讓你對該區屋苑及呎價瞭如指掌，在與買家議價時，更得心應手。 7. 配套設施 屋苑及社區配套設施亦是重要考慮因素之一，睇樓前不妨先了解一下心儀樓盤附近的配套設施。你可以該屋苑為中心，親身視察500米內 (即5分鐘內的步程) 的設施，如鐵路站、巴士站、商場、超市、銀行等。 屋苑會所也是不少買家所關注，但當然會所越大越豪華，設施越多元化，所需徵收的管理費亦相應增加，業主須考慮會所設施是否合適，以至使用頻密程度。 … Continue reading "【新都城搵樓全攻略】平面圖、交通、景觀、各期特色、附近樓盤比較"