新盤管理費年年通漲，看看元朗區同系樓盤尚悅與尚悅．方，兩盤入伙年份相差 5 年，相距僅 2 分鐘步程，每呎管理費相差多達 $2 – $3。正所謂「小數怕長計」，買樓前，必先閱讀這篇管理費文章。 立即跳往：管理費點計｜管理費貴原因｜如何得知新盤管理費｜管理費按金｜拖欠管理費後果 ｜常見問題 近期更新 管理費點計 交管理費已習以為常，但你知不知管理費如何計算出來？管理公司會根據大廈公共空間的整體開支，向業主收取管理費，並按照單位的「管理份數」攤分，所以戶戶不同。 管理份數界定各業主在大廈日常管理支出上應支付的責任，而大廈公契會詳細列明每個單位的管理份數。一般來說，單位面積越大（如特色戶），所佔的份數越多，管理費便越貴。 管理公司會為業主計好每個月須繳之管理費，業主不用操心。 管理費貴原因 每個屋苑大廈所收取的管理費均不同，部分大廈管理費較鄰近屋苑貴，普遍有三大原因。 1 . 會所服務設施多 新盤多以屋苑設施作招徠，例如多元化的物管服務、逾十萬呎的巨無霸會所，甚或至智能家居系統等等，但發展商沒有告訴業主的是，這種酒店級享受是有代價的，一切會所設施，乃至公共空間的維修、保養及與管理，統統都是開支，業主要負責攤分。 曾有新盤項目入伙一段時間後，因會所設施洗費大，只好取消開放，以減低營運成本，如恆溫池由全天候改為僅於冬天開放，酒吧變成裝飾用酒櫃等等。 2. 大廈伙數少 有上車一族誤以為大型屋苑佔地大、服務多，管理費一定較貴。其實單幢樓因為戶數少，亦即 少了業主攤分日常管理、保安、清潔及維修等公共空間開支，即使設施欠奉，每戶管理費偏高，隨時比同區較高質素的新盤更貴。 3. 綠化元素 近年政府鼓勵環保綠化，不少新盤齊齊響應，在項目中加入綠化元素，營造自然空間。但園林花圃、天台綠化、牆身綠化等元素均需專業保養，所費不菲，成本最終還是轉嫁業主身上，令管理費急增。 如何得知新盤管理費 由於一手條例沒有就管理費作出規定，新盤樓花的售樓說明書未必有列明費用，若發展商沒有公布，準買家是不得而知，如買入單位後方感費用太高，亦只能硬食。 不過，一手住宅物業銷售監管局多次鼓勵發展商在樓書以外的刊物或宣傳物品，向準買家提供管理費款額或預計款額範圍，以供參考。 如有需要，準買家宜主動向地產代理或發展商查詢。一般來說，發展商會為項目準備一本介紹會所的宣傳小冊子，當中或有提及管理費的估算。 管理費按金 不論買新盤或二手樓，買家都很大可能要預繳管理費按金，一般為 2 至 3 個月。但個別新盤為增加吸引力，或提供優惠，入伙首 2 年有折。管理費非每年不變，有機會隨後調整加價。 如成為業主後感管理費太高，懷疑物業管理公司支出存疑，可透過召開法團業主大會，由業主立案法團要求查數。必要時，法團有權解僱管理公司。 拖欠管理費後果 業主欠交管理費，管理公司會先發出第一封欠款通知，約 3 周後再發出第二封，直至第三封仍未獲業主回覆，管理公司會嘗試以各種方式聯絡業主，了解欠款原因，從而提供協助，如與業主立案法團商討後允許業主分期攤還。 如果長期未能成功聯絡業主，管理公司及業主立案法團或透過法律訴訟追收欠款，業主會被釘契，甚至被收回單位。 一般而言，雖然管理公司及業主立案法團有權隨時就欠款採取法律行動，但始終望與業主保持友好關係，通常是有感業主無心還款，無可奈何下才作出提告。 買新樓一般有較多屋苑設施，但卻只能估算管理費，買二手樓就不同，部分大型屋苑更有不錯的設施，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

要充分了解一個新樓盤，閱讀售樓說明書是必要的，售樓書載有一手物業的詳盡資料，大至該發展項目250米以內的建築物或設施，小至單位內的一磚一瓦，均有清楚標示。 但厚厚的售樓書，要從頭到尾完整看一次，未免費時失事，不妨先看看以下較常參考的6大重要部分： 立即跳往：期數資料 | 所在位置圖 | 分區計劃大綱圖 | 樓面平面圖 | 建築物橫截面圖 | 公契摘要 | 常見問題 近期更新 1. 期數的資料 (Information on the Phase) 一個大型新盤可以分多期發展，每一期數可以有多幢物業 ，而每幢大廈的層數可以不一樣。有些項目會選擇不設個別樓層 (如含4字的樓層、13樓等)，有些只在部分座數設置特色單位。 這些資料看似瑣碎，卻不應忽視，只有掌握全盤資訊，才可作出正確選擇。售樓書的「期數的資料」部分，可取得上述詳細資料。 該部分另一個必看資料，是預計關鍵日期，《一手住宅物業銷售條例》規定，賣方須盡其所能，列出預計關鍵日期，亦即按照已批建築圖則的預計完成日期，或預計符合批地條件的日期。通常入伙日期比關鍵日期遲些，但至少從這個關鍵日期，大概可推斷出何時要上會、收樓等。 2. 發展項目的所在位置圖 (Location Plan of the Development) 此部分資料一般參考自地政總署的測繪圖，列出項目周邊地區環境，以及不同類型的公共設施，包括體育設施、公園、宗教場所、社福機構、學校、發電廠、公共交通站，以至一些厭惡性設施，例如堆填區、污水處理廠或骨灰龕等。 只要出現在項目界線250米以內範圍，也會在此部分顯示出來。社區環境與配套向來是選購物業的重要考慮因素，值得花時間詳細了解。 3. 發展項目的分區計劃大綱圖 (Outline Zoning Plan relating to the Development) 雖然買樓花未能看到完整實物，但仍建議親身往物業所在地視察，最好再參考售樓書內的「發展項目的分區計劃大綱圖」，可得知周邊地帶的土地用途，例如，G/IC 即代表該土地用作政府、機構或社區的建設目的，O 即為休憩用地等等。 大綱圖還列出周邊主要道路及路口，包括高架道路，隧道、行人天橋，對於了解日後景觀、地區發展及升值潛力很有幫助。 4. 期數的住宅物業的樓面平面圖 (Floor Plans of Residential … Continue reading "【黃埔花園搵樓全攻略】平面圖、交通、景觀、管理、各期特色、附近樓盤比較"

發展商為增加新盤銷情，及應對一手空置稅，紛紛推出先住後付計劃，讓買家先付小量金額入住，數年後才供樓。這種計劃貌似不錯，但會否涉及風險及額外收費？等千居為你詳細說明。 立即跳往：甚麼是先住後付｜先住後付好處｜先住後付風險｜潛藏費用｜常見問題 近期更新 甚麼是先住後付 先住後付是購買現樓的一種付款方法，發展商把成交期延長，讓買家只需在簽署臨約後，支付小部分訂金，便可入住單位，至於餘下大部分金額，會於指定年期過後繳付，好處是買家於初期不用準備大筆資金，已可入住新樓。 以 1,100 日的先住後付計劃為例，發展商要求買家簽署臨約後，先支付樓價 5%，再於指定天數後另付 5%，餘下 90% 則在臨約後 1,100 日內支付。如果購買一個 $1,000 萬單位，只需在簽約初期繳付 $500,000，便可入住。 先住後付的出現，除了讓發展商加快貨尾銷售，亦可避開政府曾建議落實的一手空置稅，惟一手樓空置稅法案最終已被撤回。 先住後付好處 籌集資金 先住後付讓置業人士只須先繳付少量首期，並享有較長的成交期，方便預算不足、但有置業需求的買家，能有充裕時間準備餘款。 即時入住 由於先住後付針對現樓，換樓客簽約新單位後，可搬入已落成的新樓，即使賣掉原有物業，換樓期亦可無縫交接，毋須額外租地方暫住。 先住後付風險 估價不足 先住後付計劃下，買家可逐步繳付樓價，但業主在支付餘額時，已住了數年或以上，若入住期間樓市轉差，申請按揭時或會面臨估價不足，出現拾錢上會情況。 支付辣稅（現已撤銷） 繳納印花稅是按簽署臨約日期而定。在辣招稅生效期間，換樓客以先住後付方式買入新樓，若買入時尚未出售原有物業，仍需繳付 7.5 %新住宅從價印花稅；但如果在 1 年內出售原有物業，則可申請退已付辣稅減去首置印花稅的差額。 然而，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布撒銷新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD) ，意味著撒辣後，任何買家包括換樓客，只需按第 2 標準稅率為每個住宅物業，繳付從價印花稅，而7.5%的辣招也不復存在。 潛藏費用 許可佔用費 很多發展商會要求先住後付買家簽署許可協議，並須繳付許可佔用費，此費用可理解為佔用單位的按金，一般為樓價的 10% 內。以荃灣西逸璟‧龍灣於2020年推出的先住後付計劃為例，許可佔用費由樓價 2.4% 到 7.2% 不等（視乎付款計劃）。在完成交易後，發展商按照合約退還該筆費用，或用作扣減樓價餘額。 佔用物業金 部份發展商會同時徵收佔用物業金，類似月租。發展商會訂明租期及租金金額，業主則須定期繳付。以2020年入伙的西半山半山捌號為例，業主每月須支付樓價 0.25% 的佔用物業金。與許可佔用費一樣，佔用物業金會根據協議，在交易完成後，用作扣減樓價餘額。 雜項開支 入住後，買家或須自行支付管理費、差餉地租、水電煤及其它開支等。與上述兩項費用不同，這些費用不會退還，買家須考慮自身財政能力。 … Continue reading "【黃埔花園搵樓全攻略】平面圖、交通、景觀、管理、各期特色、附近樓盤比較"