無論是租樓還是放租物業，都容易發生租務糾紛問題。即使有租約的協定，仍然可能發生許多爭拗，有可能是租客拖租欠租，有可能是業主違法協議約定，種種情況都有機會導致租務糾紛。身為租客或者業主，當然希望能夠保持良好的租賃關係，而不是最後互相指控對方。究竟最常見的糾紛情況是什麼？如果遇上這些情況，又應該如何處理呢？千居將會在下文，教你循正確途徑解決問題。 立即跳往：常見糾紛｜專責部門｜常見問題 常見糾紛 租樓時常會發生糾紛，業主和租客之間鬧上法庭的新聞也不是新鮮事，以下千居就列出幾款最常見的糾紛類別，教你如何避免或處理相關事件。 1. 租客拖欠租金 業主最害怕的事就是遇上租霸，交租日子到期仍然遲遲未肯交租，三催四請還是無回應，業主收不到租金自然感到不滿。 處理方法 業主若果想追討欠租，或者直接收回物業，可以循以下幾個途徑追討： 財物扣押令是單方面進行的申請，租客並不知情，且無法作出抗辯，以防租客知道後立即撤走其財物。 例子 有些極端例子，就例如啟德天寰曾有一名業主，被租客拖租兩個月，獲頒土地審裁署的「收樓令」後，入屋才發現租客早已悄悄搬走，並遺留下一片廢墟，所有家具牆身遭到嚴重損毀，最後連租客都聯絡不了，承受巨大損失。 2. 違反物業用途 有時業主未摸熟租客的背景，就將物業出租，最後發現租客可能違反了物業本身用途，因而引發糾紛。例如單位本來是住宅單位，業主在不知情情況下，租給打算在單位經營生意的租戶，業主有可能要為此承擔法律責任。 如果租客違反政府租契，政府有權收回業主對該物業的擁有權，但這種情況較罕見。比較常見的是，租客被鄰居發現經營商業活動，然後被投訴甚至採取法律行動，業主需要為此而負上責任。 更嚴重的情況，例如住戶在單位內從事非法活動，例如經營非法賭場或色情場所，業主更可能要面對刑事檢控。 處理方法 如果業主發現租戶未經批准，擅自利用單位作協議用途以外的活動，應立即與租戶溝通，並要求租戶停止該行為。如果租戶不聽從，業主可以取得租戶違約的證據，再提出申索。 假如得知租戶進行的活動屬於非法行為，業主應該儘快報警處理。 例子 過往曾經有案例，警方打擊非法外圍賭博集團，警方表示通常這種情況都會拘捕業主，業主需要證明自己不知情，過程亦非常麻煩。所以業主租出單位時，應該先瞭解清楚單位有何用途。 3. 擅自分租 另一種常見租務糾紛，就是租客擅自將單位分租出去。通常租約都會列明，租客不可以將物業分租予第三者。對於業主而言，租客私下將物業分租，收取租金，損害了作為物業擁有人的權益。 處理方法 由於租戶違反租約協定，業主可以對租客採取法律追討，索取賠償。 例子 租客未經業主同意，私下將單位「租上租」，出租予第三者，可能會面對業主的賠償申索。如果租約清楚列明，租約不能擅自分租，租客很大機會違約，並需要負上法律責任。 4. 推卸維修保養責任 另外，關於維修單位的責任爭拗，經常發生在住宅單位的租務上。雖然租約通常已經訂明，維修保養的責任屬於誰，但是到實際上發生時，仍然會有很多爭論位。一般而言，業主應負責一切外部及結構性的維修，因為結構性維修可能牽涉到會否觸犯大廈公契，或者大廈整體的維修責任。而內部及非結構性部分則應由租客處理，例如單位內部油漆剝落。 處理方法 根據雙方簽訂的租約條款，界定了哪一方需要負責承擔維修單位的責任。如果雙方無簽署相關條款，可以將案件交由法庭裁定，判斷責任應落在誰身上。 例子 曾經有新手業主租出單位數個月後，發現單位被嚴重損壞，但由於租約列明業主需要負責維修，律師指出如果租客合理使用單位而損壞，業主仍要負上維修責任。 專責部門 總括而言，如果遇上租務問題，可以按個人情況向以下部門求助。 政府部門 功能 差餉物業估價署 負責執行《業主與租客（綜合）條例》，並提供有關租賃事宜的服務。 土地審裁處 負責處理租務糾紛，例如涉及收回物業的申請。 小額錢債審裁處 如果你的問題只涉及金錢追討，且金額不多於 $75,000，就可以向小額錢債審裁處申請索償。 租賃事務繁複，過程必然發生不少糾紛，要記得保障自己的權益，免受對方壓榨。如果你正在考慮租樓，或者放盤，不妨上千居搜尋更多資訊。 常見問題

隨著物業的業權轉變，差餉轉名是非常常見的情況。繳交差餉的責任屬於租賃雙方的事宜，業主和租客之間應該在簽約時決定繳納人。其後如果繳納人的身份有變，便可能需要更改繳納人資料，以轉移差餉繳交責任。如果你還是新業主或新租客，對於差餉轉名有煩惱，可以參考千居以下文章，教你差餉轉名的整個流程和提醒你相關的注意事項。 立即跳往：何謂差餉 ｜更改差餉繳納人資料 ｜ 注意事項 ｜ 常見問題 何謂差餉 差餉是香港一項稅收款項，按照物業價值或租值抽取某個百分比的款項，作為政府的稅務收入，屬於政府向本地房地產業主徵收的一項間接稅。 從前，差餉的徵收率為物業租值估價後，得出的應課差餉租值的5%。惟政府已於《2022/23財政預算案》建議引入累進制，差餉徵收率根據不同水平的應課差餉租值，定為5%至12%，有關制度在2025年1月1日起生效，累進利的徵收率如下： 住宅物業應課差餉租值 差餉徵收率 首55萬元 5% 另25萬元 8% 餘額 12% 更改差餉繳納人資料 需要轉名的情況 當物業的業權出現變動時，就有可能需要更改差餉繳納人資料。 登記差餉的繳納人，可以是業主、租客或其中一方代理人。每當有物業轉手，差餉繳納人需要改為新業主。除此以外，如果差餉繳納人是原先的租客或者代理人，其後有轉換租客或代理人的情況出現，也需要轉名，將差餉繳交責任轉移至新租客或新代理。 轉名流程 你可以選擇在網上遞交申請，於差餉物業估價署網站填妥資料便可以，流程如下： 除了以網上服務轉名，你也可以填寫以下表格： 填妥表格後，將表格以郵寄、傳真或電郵方式遞交至差餉物業估價署，切記在信中註明賬目編號，以及新繳納人的姓名、通訊地址和電話號碼。 轉名的好處 確認繳納人身份後，差餉繳納人往後就會收到「徵收差餉及/或地租通知書」，提醒繳納人繳付差餉，而且如果業主擁有多個物業，可以使用綜合繳付差餉及/地租服務，一次過繳交所有差餉。 注意事項 如果你一向以自動轉帳形式繳付差餉，更改繳納人姓名前要注意，之前所設定的直接付款授權指示將即時自動失效，無法自動轉賬。直至新的直接付款授權指示生效前，你必需以其他方式繳交差餉。 另外，如果你只需要更改繳納人的地址，可以直接使用地址更改服務，透過網上服務向所有政府部門更改地址記錄，只需要將你的資料輸入一次，提交申請後會收到電郵通知，或者你也可以直接致電21520111申請。 關於繳交差餉的責任確實重要，釐清繳納人身份也是對各持份者的保障，以免日後有任何爭議。買樓租樓都要交差餉，所以先要用心熟讀，如果想知道更多樓盤資訊，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

建築面積實用面積分別是什麼？為什麼要分成兩個計算概念？置業新手必需要分清楚，不要被混淆，最後失了預算，入手了看似面積寬裕、但實際原來沒多少可用面積的單位。今日，千居就為你打破這個迷思，帶你探討不同面積的定義，與實際空間的差距。 立即跳往：建築面積 | 實用面積 | 實際可用空間-內籠面積 | 舊樓vs新樓實用性 | 常見問題 近期更新 建築面積 「建築面積」其實並無統一標準，每個樓盤都有各自不同計算「建築面積」的方法，並沒有條例規管「建築面積」的計算。因此，以往發展商都會把公共走廊、停車場、垃圾房、電梯大堂等公用面積也計算在「建築面積」內，於是出現實用率極低的單位，建築面積逾千呎，但是實際上的空間可能只有一半。 發水樓 發水樓指地產發展商為了賺取更多利益，出售的建築面積比實際可建面積多。發展商使用建築面積，或許造成對業主不公的問題。 香港賣地有對於地積比率的規限，但是建築事務監督有權豁免部分，不需要計入總樓面面積。發展商可以申請豁免此部分，但仍然銷售豁免面積。 實用面積 由於針對發展商透過「建築面積」，將非單位獨立空間納入單位面積，誇大單位的空間，政府於2013年落實了《一手住宅物業銷售條例》，規定新盤必需劃一採用「實用面積」。而政府對於「實用面積」的定義則是，從圍封單位的圍封牆的外部開始計算，即是連單位內的間隔牆、主力牆、柱的面積也需要計算，面積也包括單位的露台和工作平台的空間。 實際可用空間：內籠面積 「內籠面積」指除去單位的牆身厚度後的面積。通常低層單位的的牆身會比高層單位較厚，因為低層結構需要更強承重力。因此，同一實用面積，低層單位的「內籠面積」會較高層單位小，即是實際可用空間也相對較小。此外，室內樓底也會影響單位實際可用空間，高樓底單位增加單位垂直空間，甚至可以用作加建閣樓。 簡單而言，內籠面積便是我們真正的可用空間，買樓時需要特別留心。如果睇樓時，不妨詢問經紀，是否有不同樓層的單位可供參觀，比較一下低層與高層單位的空間感會否相差太遠。 舊樓VS新樓實用性 雖然很多舊盤現在也用「實用面積」標示單位面積，但是它們通常都只以樓盤過往聲稱的實用率計算約數，所以新樓和舊樓標示的「實用面積」，與實際可用空間的出入也不一樣。 另外，許多人都認為舊樓比新樓更實用，即使是相同的「實用面積」，舊樓看上去也比新樓更寬敞。這是因為大部分舊樓都較少露台、工作平台等配備，所以看上去，室內空間便會更寬敞。更多關於實用面積的詳情，可以參考以下文章—【買樓必讀】實用面積的7個必備知識。 買樓最怕買到面積不實用的單位，花費一大筆金錢，當然希望買到一個最心儀的單位，所以建築面積和實用面積絕對是重要的概念，必需要搞清搞楚。 許多新手買家在置業前都有許多疑問，記住千萬不要著急，做好功課才簽合約。如果想尋找更多心水樓盤，不妨上千居搜尋各區筍盤。 常見問題