物業拍賣，自不然會想到銀主盤，皆因銀行經常會通過拍賣方式，把業主斷供的抵押物業出售。但其實物業拍賣不止於銀主盤，業主亦可自行委託拍賣行出售物業。 有別於地產代理，經拍賣行進行買賣，買賣雙方都要做一些事前準備，包括了解如何委託、競投、簽約、收費及其他注意事項，即睇以下千居文章，加深對物業拍賣的認識。 立即跳往：如何委託物業拍賣 | 如何尋找拍賣盤 | 競投物業注意事項  | 常見問題 近期更新 如何委託物業拍賣 拍賣行主要為銀主和業主提供拍賣服務，銀主一般是指銀行，通過入稟法院，強制收回斷供物業，並對物業執行拍賣，以償還貸款，該類物業稱為銀主盤。 至於另一類，是由業主委託拍賣行出售物業。選擇拍賣行有其好處，第一是拍賣行有其小眾客源，例如偏好另類單位，不似地產舖集中於社區用家；第二是藉著拍賣所帶動的競爭氣氛，可推高成交價。一般而言，委託物業的程序有以下幾個步驟： 與其他拍賣一樣，於拍賣當日，物業會以價高者得形式出售，先開出低價，每次叫價，增加固定金額。 因此，賣方事前要與拍賣行訂好底價，高於底價才可出售，若低於底價，便會流標，拍賣行會為賣方再推售物業，等待下一輪拍賣。 如何尋找拍賣盤 一般而言，拍賣行會透過多種渠道宣傳，除了在其官方網頁列出拍賣盤，同時在報章、雜誌、海報及單張宣傳，同時把樓盤資料，透過電郵或傳真，發送給目標客戶，例如是曾參與競投人士。 比較各宣傳渠道中，官方網頁列出的物業資訊，會是最詳細，從中可得知拍賣物業的地址、落成年份、面積、用途 (住宅、商舖或車位)等等。 正如之前所述，有意者可於拍賣日前參觀，網頁上亦會列出何時可參觀單位、預約安排等；但若拍賣盤被租用，則有機會不獲安排睇樓。 競投物業注意事項  雖然拍賣物業多元化，由過億豪宅到不夠300方呎公屋都有，但相對於地產代理舖，拍賣盤有較多另類單位，如凶宅、釘契樓、無契樓，或有法庭命令纏身的物業。 因此，準買家一定要做足考察，了解買入這類單位的風險，以免得不償失。競投物業的注意事項如下： 即場簽約 成功投得物業後，拍賣行通常會與買家即場簽署正式買賣合約，以及繳付合共 10% 訂金，一經簽約，即構成必買必賣條款，不得對物業之業權或拍賣條款，進行質詢及反對。有意競投者在拍賣前，應向賣方律師樓查閱有關拍賣物業的契據及拍賣條款。 現況出售 簽約後，等同已接受物業的所有現況，即使單位內有非法改建、欠交管理費，或涉及其他建築命令，賣方也不會負責。競投者可於拍賣前，委託代表律師對競投物業業權進行查察。 按揭問題 部分買家深知樓宇契約不完整，但仍有興趣競投，部分原因是打算以低價購入，作放租之用。但要留意，樓契不齊，包括遺失樓契中重要文件，如轉名契、授權書等，均涉及業權不清問題。 銀行在權衡風險後，或不願意批出按揭，因此有意者參與拍賣前，最好先向不同銀行查詢按揭事宜，或有心理準備要一次過付款。 挑選拍賣物業，事前需要做足準備功夫，如果你是樓市新手，打算買樓上車，不妨簡單一點，上千居搜尋全港各區上車盤。 常見問題

海怡半島貴為十大屋苑之一，除了坐海景，在交通、配套和間隔等方面，又有甚麼過人之處？想了解海怡半島好不好住，即讀千居整合的海怡半島搵樓懶人包，從屋苑簡介到各期詳細分析，再與附近樓盤比較，一次過話你知。 立即跳往：海怡半島簡介｜配套｜各期特色｜間隔 + 平面圖｜附近樓盤比較 | 常見問題 近期更新 海怡半島：三面環海＋鐵路新優勢 海怡半島（South Horizons）位處港島南區鴨脷洲，由和記黃埔、嘉宏國際、長江實業及香港電燈聯營的財團發展，於 1991 年至 1995 年間分 4 期落成，共提供 34 座大廈，涉 9,812 伙，面積介乎 632 至 1,121 方呎，間隔包括 2 至 4 房。屋苑第 4 期的 25 – 28 及 32 – 33A 座，命名為「御庭園」。 海怡半島是南區最大型私人屋苑，在十大屋苑中，也算是樓齡較新一個。海怡半島三面環海，與香港仔灣海岸，僅一條海濱長堤之隔，中間沒有任何建築物或大型地皮，假設未來不填海的話，幾乎是「永久海景」。 其他以「海景單位」聞名的屋苑，如太古城「海景花園」、麗港城第 4 期、甚至乎貝沙灣的部分座數，都不如海怡半島般近海，其他屋苑與海之間，通常有公園或未發展地皮隔開，而海怡半島則是臨海而建，享多角度環海優勢。 港鐵南港島綫於 2016 年尾全綫通車，海怡半島頓成鐵路上蓋物業，離金鐘站僅 4 站之距，海怡半島兼享海景和鐵路優勢，身價再度攀升。 海怡半島資料 發展商 Secan Limited（由和記黃埔、嘉宏國際、長江實業及香港電燈組成的財團） 入伙年份 1991 至 1995 … Continue reading "【康怡花園搵樓全攻略】平面圖、交通、景觀、各期特色、附近樓盤比較"

買樓考慮因素多，投資人士會考慮物業升值能力，首置客更關注樓價，上班族比較重視通勤時間。置業前該思考哪些細節，才萬無一失? 立即閱讀千居整合的 7 大買樓考慮因素及 3 大準備事項。 立即跳往：7大買樓考慮因素｜3大準備事項｜常見問題 近期更新 7 大買樓考慮因素 香港多次成為全球樓價最難負擔城市，做業主一點也不輕鬆。入市不入市，要考慮的事情太多，以下事項更要了解清楚： 1. 自住 VS 投資 每個人買樓原因都不同，置業前，不妨先了解自己的置業目的，以作更好準備。買入自住物業或放租物業，在首期、按揭成數以至繳付印花稅等多方面，均有明顯差異。 注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求，現時買樓入市，均不用進行壓測。 對不同的買家來說，買樓可能要考慮的方面如下：投資客較重視物業的升值或放租潛力；對於自住用家，實用面積及間隔、居住質素等因素則為重要。一些實用度高的樓盤，即使未必有較高的抗跌能力，亦值得考慮。 2. 樓市走勢 買樓前，要留意心儀屋苑的樓價升跌，最好先參考近三個月至一年間，同屋苑以至同類型屋苑的成交價。擬定心目中價位。然而，若放售物業質素高，例如室內裝修華麗，或室外景觀優美，業主開價有可能遠高於屋苑平均成交價。 如果市場利好因素多，預料樓價穩升，不妨看準機會入市。另外，如果樓市受環球經濟拖累，出現連番下跌，買家亦要考慮當經濟低迷，會否同時影響個人收入及日後的供款能力。 3. 預算資金 在香港買樓，除了綠表申請人可以低至5%首期買居屋外，一般最少要預留10％為首期，如果物業是用作投資，首期會是樓價三成或更多 。要留意，金管局規定私人貸款不可用作首期，準買家最好預留多於10％的資金，以防銀行估價不足時填補首期。 除了首期，買家亦須繳付其他買樓開支，例如代理佣金、律師費、印花稅等。以購入$600萬樓為例，借9成按揭，除了1成首期即60萬元，其他的置業開支可多達數十萬元。如果打算裝修，開支會更多。其實入住後亦涉及開支，包括按揭供款、差餉、管理費等。 4. 負擔能力 支付首期及買樓雜費只是買樓的開始，若申請按揭，供樓會是更長遠的負擔，以年計的按揭貸款，每月須依時供款。因此，要計算好長期負擔能力。買家不妨使用千居的按揭計算機，計算每月按揭供款開支。供款亦會受市場息率影響，如果外圍經濟轉差，利率可能會上升，令供款額增加。 由於銀行借錢給買家，亦要承受壞帳風險，所以在買樓時，銀行會先計算申請人的供款與入息比率（DTI），上限為50%。 在壓測暫停前，銀行會在DTI上再加息 2-3 厘，作為壓力測試。其中一個比率超過上限，銀行可拒絕批出按揭貸款。但若申請人為首置買家，並申請了按保，即使超出模擬加息後的壓測上限，銀行仍可批出按揭，但要額外加徵10%保費。 最新消息：金管局於 2024 年 2 月 28 日宣佈暫停實施按揭壓力測試要求。 5. 住宅類型與大小 住宅物業有多種類型，除了常見的分層單位，還有洋房、獨立屋、特色戶、村屋等等，哪種比較好，很視乎買家喜好與購買目的，投資者會比較鍾情特色單位，例如相連單位、複式單位，退休人士則可能喜好村屋。 如果是打算生育的夫婦，在買樓時，不妨購買較大面積的單位，或留意房間可否靈活改動，例如小孩出生後，可打通部分空間放置嬰兒床，長大後，可改為睡房。 6. 地區與環境 買樓要考慮物業所在地區及周遭環境，有些家長會考慮名校校網，上班族偏好交通完善的地區，退休人士會比較喜歡清靜和低密度的地方，而一些買家則較重視單位景觀與座向。 揾樓時，不妨因應個人喜好，鎖定一至兩個心儀地區，更能讓你對該區屋苑及呎價瞭如指掌，在與買家議價時，更得心應手。 7. 配套設施 屋苑及社區配套設施亦是重要考慮因素之一，睇樓前不妨先了解一下心儀樓盤附近的配套設施。你可以該屋苑為中心，親身視察500米內 (即5分鐘內的步程) 的設施，如鐵路站、巴士站、商場、超市、銀行等。 屋苑會所也是不少買家所關注，但當然會所越大越豪華，設施越多元化，所需徵收的管理費亦相應增加，業主須考慮會所設施是否合適，以至使用頻密程度。 … Continue reading "【康怡花園搵樓全攻略】平面圖、交通、景觀、各期特色、附近樓盤比較"