鹹水樓是六十年代的產物，指樓宇建造時以海水混合混凝土興建，由於海水中含有鹽分，鹽分會造成建築結構中鋼筋的腐蝕，影響樓宇結構安全。主要集中出現在公屋屋邨的樓宇結構，大部分的鹹水樓在八十年代初已被揭發，並且進行清拆及重建的工程，但仍有部分當年的鹹水樓未被拆掉，或者只進行簡單修補工程，成為今天的危樓。千居今日就為你解開鹹水樓的謎底，還有對於住進鹹水樓的忠告！ 立即跳往：鹹水樓的由來 ｜ 問題揭發 ｜鹹水樓風險 ｜ 常見問題 近期更新 鹹水樓的由來 淡水供應不足 六十年代香港曾經歷過一段淡水供應不足的時期，由於水塘總容量不足以應付人口需求，加上當時全年降雨量下降，所以供水量非常緊張，於是政府開始實施制水措施，限制市民的用量。一般而言，建築石屎需要用無雜質食用淡水調製，但是由於當時淡水供應有限，所以許多新興樓宇都唯有以海水取代淡水混和石屎。 成本利益問題 除了淡水實際供應問題，當年的建築規管沒有現今的嚴格，許多承建商為了降低成本，於是偷工減料，採用成本價較低的海水作為水泥。 問題揭發 二十六座公共屋邨醜聞 直至1980年代，才被揭發香港公共屋邨存在許多結構問題，有二十六座公共房屋因安全標準過低，而有即時倒塌的風險，當中不少都屬於鹹水樓。 當時首棟被揭發有問題的公屋是葵涌葵芳邨，第五座和第六座樓宇只有八年樓齡，但是已經出現混凝土剝落情況，經檢驗後才發現源頭是建築過程偷工減料，居民隨即被搬遷至荃灣大窩樓邨暫住。事件引起廉政公署調查，其後陸續發現有更多公共房屋出現結構問題。 是次事件牽連的居民甚多，許多人需要遷出並到其他臨時房屋區暫住，否則居民繼續住下去，隨時有可能被大樓塌下取掉性命！ 鹹水樓風險：倒塌 馬頭圍道倒塌事件 2010年時，紅磡馬頭圍道的一座唐樓倒塌，屬於六十年代遺留的鹹水樓，事件釀成四死兩傷，震驚公眾。即使沒有地震，或受到外來重物擊中，樓宇忽然之間就倒下了。因為本身鹹水樓容易致使樓層的鋼筋外露、侵蝕樓宇結構，外牆和天花早已出現長又深的裂縫，石屎時常掉落，增加倒塌的機會。 擔心樓宇安全的建議 假如你正在受鹹水樓的威脅困擾，可能你是租戶、或者業主，甚至準備搬入或購入鹹水樓，建議你必須要三思而行，一旦樓宇倒塌，牽及的是性命安危。 香港現時的《建築物條例》也有針對樓宇結構損壞的情況，例如勘測令，可以有權要求業主/法團對有早期損毀的樓宇，聘請專業人士進行勘測，然後向屋宇署交代損壞部分、成因及程度，並提交補救和維修方案。另外，修葺令亦可要求業主/法團對有嚴重損壞情況的樓宇，立即進行修葺工程，並需要取得屋宇署的認可及達到指定標準。 如果你正面對自己居住樓宇的結構安全問題，或有任何疑慮，可以先向業主/法團反映，要求他們聘請專業人士檢查並進行維修。如果業主/法團沒有採取任何行動，你也可以直接向屋宇署舉報，表面樓宇安全出現問題，要求屋宇署派人調查及跟進。 此外，你也可以向區議員反映，促請區議員向屋宇署申請檢查，一旦屋宇署確定樓宇結構未達標準，政府將會撥款進行翻新甚至重建工程。 樓宇安全問題確是一個值得關注的話題，住屋是人最基本的需求，必需要保障大眾的住屋安全，如果想知道更多樓盤選擇，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

物業投資是香港人熱門的炒賣選擇，其實除了買賣樓宇，車位買賣也是常見的投資渠道。主要是因為車位的投資成本較低，管理風險也不高，而且車位按揭成數最高可達 7 成，容易入場，導致不少人想買車位放租，或等升值後轉售以賺取利潤。但是，你知道實際上車位買賣的運作嗎？當中牽涉的費用、交易種類和方法，都有不少注意事項，千居將會在下文與你詳細說明。 立即跳往：買賣流程｜車位種類｜注意事項｜常見問題 買賣流程 1. 物色心儀車位 有興趣的買家可以透過代理行、住宅屋苑告示板、網上平台三方著手，尋找心儀車位，亦可比較附近車位的成交及租賃紀錄，以作價錢參考。 不過需要注意部分屋苑車位，只限出租予該屋苑住戶，投資回報可能受到限制。買家可以透過查冊看車位業權，了解該車位是否能夠自由出租予任何人。 2. 實地考察車位 車位配套和附近環境，亦是影響車位質素的重大要素，買家到現場視察，才能更清楚確定車位未來是否存在需求。 3. 申請銀行估價 如果買家選好車位後，需要承造車位按揭，就要請銀行作出估價，並且了解按揭利率和按揭年期等條款。 4. 簽訂臨時合約 車位的簽約方式沒有住宅交易般嚴謹，所以並不一定統一簽約形式，不過一般情況下，買家和賣家會簽訂臨時買賣合約，買家支付「細訂」，然後買家可以以臨時合約向銀行正式申請按揭。 5. 委派律師 雙方各自聘請律師，代表買家的律師需要審查車位的業權，而代表賣家的律師則要草擬正式買賣合約，雙方律師需要就合約達成協議。 6. 簽訂正式合約 買賣雙方通常在簽署臨時合約後 ，14 天內簽署正式買賣合約，繳付印花稅和「大訂」。簽署正約後，一般 45 天內，雙方就會完成過戶手續。 車位種類 車位買賣並沒有限定種類，除了最常見的住宅車位外，還有工業大廈和商業大廈車位、大型貨車專屬車位、電單車車位、私家車車位等等，視乎投資者對哪一種車位的升值潛力有信心，或者買家個人需要而選擇。 注意事項 雖然車位的價錢比住宅低，但是也應該謹慎為主，不要忽視當中的細節。投資車位之前應注意的事項如下： 省略臨時合約 車位交易的手續與住宅買賣相似，但是會出現跳過簽署臨時買賣合約的情況，即是交易只需要直接簽正式合約，沒有「撻訂」的可能發生，任何一方簽約後反悔都可能被要求賠償。 車位開支 買賣車位經常性忘記的開支，就是車位需要繳交差餉及地租。差餉為每年車位租值估價的 5 %，而地租根據不同車位而異，通常是租值估價的 3 %。 新樓認購車位 一般新樓都會推出「車位優先認購」，即是買家如能在指定時間內，完成簽署臨時買賣合約，就可以優先認購車位，而認購的數目通常都有限制。所以如果對買新樓連車位有興趣的買家，不妨多留意發展商的車位發售。 有不少住宅樓盤會連車位出售，亦是作為車位投資的好選擇，如果你對更多同類樓盤有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

現時新樓及二手樓都以實用面積標示樓面面積，但你知不知道有多少是可使用空間 ?  如何計算? 包含哪些住宅部分 ?實用面積資料可從哪裡找到 ? 跟管理費有何關係 ? 實用率又是否可靠 ? 立即掌握以下七個必備知識。 立即跳往：實用面積由來｜ 新樓實用面積部分｜ 實用面積計算方法 |  新樓實用面積資料  |  二手樓實用面積資料  | 以實用面積計算管理費 | 實用率是否可靠 | 常見問題 實用面積由來 實用面積是指可供單位獨立使用的樓面面積，訂立實用面積是為了以統一量度標準，讓置業人士更清楚實際可用面積。 從2013年1月1日起，地產代理在處理二手住宅買賣或租賃時，須向客戶提供該等物業的實用面積，而且須按實用面積計算呎價。 其後，於同年生效的《一手住宅物業銷售條例》，亦要求發展商只可以實用面積，表達一手住宅的面積和每平方呎／每平方米售價。 所以無論一手或二手住宅，現時都以實用面積來標示。然而，並非所有住宅物業能提供實用面積，例如村屋是以建築面積標示，該建築面積可從測量師報告查證。 新樓實用面積部分 簡單來說，新樓實用面積包括基本住宅部分連露台、工作平台及陽台，但不包括窗台。空調機房、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的面積不包括在內。然而，部分獨立屋設有車房及私人電梯大堂，是否計入實用面積，則要視乎是否有法律文件，列明只供該物業業主使用。 實用面積計算方法  實用面積是從圍封該物業的圍封牆外部計起，包括圍封牆的厚度面積，但不包括牆面裝修物料。換句話說，並不是所有實用面積空間，都是可用的空間 (即內攏面積或地毯面積)。 另外，若單位牆身與毗鄰單位相連，便會從該牆身中線開始量度。實用面積還包括單位內部的間隔牆及柱。 新樓實用面積資料 根據《一手住宅物業銷售條例》，發展商在售樓說明書、價單和廣告提供的面積及每平方呎／每平方米售價，均須以實用面積表達。因此，發展商的宣傳資料提供準確的實用面積。而地產代理亦須向客戶提供實用面積。之前說過，圍封牆厚度計入實用面積，仔細閱讀樓書列出的牆身厚度尺寸，可進一步了解內攏面積。 而在參觀新盤示範單位時，亦會列明單位的實用面積 (Saleable Area) ，同時並列露台 (Balcony)、工作平台 (Utility Platform) 及 陽台 (Verrandah) 所佔單位的面積，還會列出指明項目的面積，例如窗台 (但不計入實用面積) 。 二手樓實用面積資料 1. 首次轉讓的買賣協議 此份文件可透過土地查冊取得，從中找出物業的實用面積，可使用土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」或由代理代為提供，但一定要是首份轉讓的買賣協議。 2. … Continue reading "【嘉湖山莊搵樓全攻略】平面圖、交通、景觀、各期特色"