「黑廁」是新樓和劏房獨有的問題。新冠肺炎來襲，黑廁被揭暗存播毒風險！千居與你分析黑廁的由來，講解如何解決黑廁的衛生問題，比較明廁是否一定比黑廁好。 立即跳往：黑廁由來｜黑廁缺點｜黑廁是病毒溫床？｜解救黑廁衛生問題｜黑廁 VS 明廁｜常見問題 近期更新 黑廁的由來 「黑廁」即是指沒有窗戶的衛浴，由於無窗，缺失自然光線和通風，就被稱為「黑廁」。1997 年前，住宅黑廁設計其實是違反《建築物條例》的。不過，1997 年起，在前特首董建華的帶領下，屋宇署放寬了有關條例，容許新落成住宅單位的洗手間不設窗戶，只要抽風量達每小時 5 次或以上換氣便可。 自此，發展商為了遷就景觀開則，有景觀的單邊位置，自然留給作廳房之用，而與其他單位相連的位置，就成為了無窗的「黑廁」。有傳 2004 年落成的薄扶林豪宅貝沙灣，是全港首個率先引入黑廁設計的樓盤，其後不少新盤也爭相仿效，至今已成為主流設計。 黑廁缺點 黑廁最令人擔心的是通風問題。洗手間是水氣聚集的地點，沒有陽光照射，又不能開窗吹自然風，就只可以靠機械式抽風系統幫手抽走濕氣。 不少住戶會為黑廁加裝「浴室寶」，即是集暖氣、換氣、空氣循環、乾衣、除臭等功能於一身的浴室用電器。黑廁可用天花式或掛牆式的浴室寶，但萬一浴室寶運作失常或不夠力，廁所抽濕就成為超級麻煩的家居問題。除了濕，更是臭，如廁時臭味攻出廳房，叫人難以忍受。 有市民表示，外國的洋房、townhouse，十居其九都是無窗黑廁，外國人一樣住得開心舒適，故不介意港樓採用黑廁設計。但亦有市民認為，香港氣候不如外地般乾爽，而且同一屋簷下住戶較多，洗手間多人用，沒有時間晾乾，步入潮濕雨季，黑廁就更易造成廁所門和門外地腳線發霉問題。 黑廁是病毒溫床？ 2003 年，香港經歷了沙士一疫，牛頭角淘大花園出現大規模爆發，所有居民均須遷往隔離營隔離。世衛進行調查後指出，個別單位浴室的排水口乾涸，排水口與排污渠變得毫無阻隔，當強力的抽氣扇啟動時，便造成倒流的現象，鄰居帶有病毒的濕氣會倒流入廁，又被抽至天井，隨空氣傳播至其他單位。 淘大花園「天井窗」一疫當年引來全城哄動，2020 年新冠肺炎來襲，有市民認為，黑廁沒有窗戶，不擔心病毒從窗傳入，理應可以杜絕淘大事件再次發生。 不過，有專家就指，黑廁沒有窗戶，關上廁所門，打開抽氣時，有機會造成負壓，將帶有病毒的污氣倒流入洗手間，形成淘大花園當年的情況，成為傳播病毒的幫兇。 解救黑廁衛生問題 要阻止污氣倒流，第一步應確保廁所門有百頁狀的抽氣位，而百頁要常打理，避免積塵，或門邊要有罅位，令洗手間的空氣流通，不會密封，開浴室寶或抽氣系統時，就不會形成負壓，引致倒流。 第二步，住戶亦應確保廁所（乃至廚房）的 U 形隔氣管經常有水，而非真空狀態，假使有倒流問題，隔氣管內水份亦能夠阻隔污氣倒流，杜絕病毒經氣霧傳播。 另外，如住戶有感廁所潮濕問題嚴重，怕積聚細菌，可考慮參考酒店的做法。酒店的衛浴多數無窗，但就會長開抽風系統，確保廁所空氣流通。只要廁所不是密封狀況，長開抽氣並無不可，只是電費會比較貴。 黑廁 V.S. 明廁 「黑廁」一名似乎帶有貶義，時有新聞驗樓驗出黑廁問題，但新樓大部分都已經用上了黑廁設計，令有意入手新盤上車的買家擔憂。黑廁是否一定比有窗的「明廁」差？其實不然，說到底都是樓宇質素的問題。明廁有窗但窗細，面向濕漉漉的喉管，而喉管保養不當，有漏水漏氣的問題，低層又經常有老鼠爬水管入屋，窗口抽氣扇不夠力的話，開窗不如關窗，有窗不如無窗。 相反，新盤黑廁抽風系統通常保養得宜，抽濕能力比開窗更強，相比之下，可能黑廁好過明廁。不過，劏房黑廁普遍情況惡劣，違規改建不合乎建築標準，去水渠管亂駁，通風不足，此處的黑廁絕對是難以忍受。 不同的室內格局，會衍生不同的裝修設計，建議搵樓時多留意不同屋苑的戶型變化，即上千居尋找各區放盤。 常見問題

新盤主要有兩種認購方式，供公眾表達購買意願，分別為入票認購和招標認購，大多數新盤會以入票方法推售；至於豪宅，因供應不多，受眾較少，故常用招標方式推售。另外較不常見的認購方法還有內部認購、暗盤招標等等。 有別於買二手樓，入票抽籤新樓有其特定程序，當認購人數多，而推售數量少的時候，想買也不一定買得到。不想買得心慌慌，即睇以下入票及抽籤流程。 立即跳往：入票前準備｜ 入票程序｜抽籤程序 ｜常見問題 近期更新 入票前準備 發展商推售新盤，須遵從《一手住宅物業銷售條例》，當中不少要求是為了保障買家，確保在認購新盤前獲得準確及充分的資訊。 參閱售樓書 發展商須在樓盤開售前最少 7 天派發放樓書，內有樓盤詳盡的銷售資料（如鳥瞰圖、付款優惠、供出售單位、圖則等），讓買家及代理有足夠時間消化信息並作考慮。 參觀示範單位 公布價單後，發展商一般會在短時間內公布銷售安排，提供「入票」認購的時間地點，及以開放示範單位等。示範單位設有已裝修單位和無裝修單位， 後者亦即「清水房」，會是日後的交樓標準，入票前應仔細參觀。 閱讀價單 開售前最少 3 天前要公布價單，價單列出即將開賣的單位、價格、不同的付款方法及優惠，買家可從中部署入市策略及預算開支。 入票程序 「入票」指的是，買家要遞交「購樓意向書」，表示有認購新盤的意願，同時支付訂金，通常是一張價值 $10 萬的本票，抬頭為發展商指定律師樓。入票的時間地點不定，一般訂於開放示範單位前後，甚至參觀示範單位當日，在場可以入票。 為增加中籤機會，有準買家會入多過一張本票，亦有代理為求促成交易，會代準買家墊支入票。不過，由代理出本票，此舉或違反《一手住宅物業銷售條例》，代理本身隨時會被釘牌及判監。 縱然如此，業內亦常見走「法律罅」的疑似墊支方法，譬如準買家先碌卡予代理，保留簽帳額，由代理先代開本票，由業主出支，代理只是幫手轉換資金的形式，由碌卡變本票，這做法本應合法合理。 但實際操作上，簽帳額其實一直沒有落到代理手中，直至中籤才會真正過數，這就是所謂的「走法律罅」。 除碌卡之外，由準買家開支票，換代理開本票，做法亦雷同，中籤後，代理才會真正兌現支票。換言之，一日未中籤，準買家並不會有實際金錢上的支出。 抽籤程序 入票後，發展商一般會打鐵趁熱，於開售前一日甚至當日，選擇以下兩種方式，挑選獲得認購單位的買家： 現時普遍多以抽籤形式選出買樓次序，開售當日，售樓處通常分為登記處、抽籤區、揀樓等候區、揀樓區、簽約等候區及簽約區。當眼位置展示一張「消耗表」 ，顯示銷售當日尚餘可供揀選的單位、已簽臨約的單位，以及已被揀選、但未簽臨約的單位。簽署臨時買賣合約時，入票所付的訂金在內扣除。 絕大部份新盤揀樓時都會分為AB組，A組為大手買家，能夠優先揀樓。不過，為鼓勵市民入票，並令新盤的銷售表現更樂觀，發展商一般有限可購買單位數目，以防出現幾個買家買斷所有單位。 揀樓結果公布後，買家可考慮自己的抽籤次序，是否有機會買入最合心意單位。條件較好的單位容易售出，買家最好準備好後備名單，如果首個心水單位售出，可由下個補上。 條件愈好的單位，銷情愈好，愈快會售出。如果買家能力有限，符合預算內可選之單位不多，認購較熱門搶手的新盤時，就要望抽籤抽得較前。相反，如果買家有充裕資金，即使抽籤較後，亦能揀到價錢較高但質素較好單位。 買新樓要抽籤，亦非即時可入住，筍價單位又多人爭奪，隨時落空，所以有心置業，記得要同時留意二手市場，即上千居搜尋全港各區優質盤。 常見問題

新盤管理費年年通漲，看看元朗區同系樓盤尚悅與尚悅．方，兩盤入伙年份相差 5 年，相距僅 2 分鐘步程，每呎管理費相差多達 $2 – $3。正所謂「小數怕長計」，買樓前，必先閱讀這篇管理費文章。 立即跳往：管理費點計｜管理費貴原因｜如何得知新盤管理費｜管理費按金｜拖欠管理費後果 ｜常見問題 近期更新 管理費點計 交管理費已習以為常，但你知不知管理費如何計算出來？管理公司會根據大廈公共空間的整體開支，向業主收取管理費，並按照單位的「管理份數」攤分，所以戶戶不同。 管理份數界定各業主在大廈日常管理支出上應支付的責任，而大廈公契會詳細列明每個單位的管理份數。一般來說，單位面積越大（如特色戶），所佔的份數越多，管理費便越貴。 管理公司會為業主計好每個月須繳之管理費，業主不用操心。 管理費貴原因 每個屋苑大廈所收取的管理費均不同，部分大廈管理費較鄰近屋苑貴，普遍有三大原因。 1 . 會所服務設施多 新盤多以屋苑設施作招徠，例如多元化的物管服務、逾十萬呎的巨無霸會所，甚或至智能家居系統等等，但發展商沒有告訴業主的是，這種酒店級享受是有代價的，一切會所設施，乃至公共空間的維修、保養及與管理，統統都是開支，業主要負責攤分。 曾有新盤項目入伙一段時間後，因會所設施洗費大，只好取消開放，以減低營運成本，如恆溫池由全天候改為僅於冬天開放，酒吧變成裝飾用酒櫃等等。 2. 大廈伙數少 有上車一族誤以為大型屋苑佔地大、服務多，管理費一定較貴。其實單幢樓因為戶數少，亦即 少了業主攤分日常管理、保安、清潔及維修等公共空間開支，即使設施欠奉，每戶管理費偏高，隨時比同區較高質素的新盤更貴。 3. 綠化元素 近年政府鼓勵環保綠化，不少新盤齊齊響應，在項目中加入綠化元素，營造自然空間。但園林花圃、天台綠化、牆身綠化等元素均需專業保養，所費不菲，成本最終還是轉嫁業主身上，令管理費急增。 如何得知新盤管理費 由於一手條例沒有就管理費作出規定，新盤樓花的售樓說明書未必有列明費用，若發展商沒有公布，準買家是不得而知，如買入單位後方感費用太高，亦只能硬食。 不過，一手住宅物業銷售監管局多次鼓勵發展商在樓書以外的刊物或宣傳物品，向準買家提供管理費款額或預計款額範圍，以供參考。 如有需要，準買家宜主動向地產代理或發展商查詢。一般來說，發展商會為項目準備一本介紹會所的宣傳小冊子，當中或有提及管理費的估算。 管理費按金 不論買新盤或二手樓，買家都很大可能要預繳管理費按金，一般為 2 至 3 個月。但個別新盤為增加吸引力，或提供優惠，入伙首 2 年有折。管理費非每年不變，有機會隨後調整加價。 如成為業主後感管理費太高，懷疑物業管理公司支出存疑，可透過召開法團業主大會，由業主立案法團要求查數。必要時，法團有權解僱管理公司。 拖欠管理費後果 業主欠交管理費，管理公司會先發出第一封欠款通知，約 3 周後再發出第二封，直至第三封仍未獲業主回覆，管理公司會嘗試以各種方式聯絡業主，了解欠款原因，從而提供協助，如與業主立案法團商討後允許業主分期攤還。 如果長期未能成功聯絡業主，管理公司及業主立案法團或透過法律訴訟追收欠款，業主會被釘契，甚至被收回單位。 一般而言，雖然管理公司及業主立案法團有權隨時就欠款採取法律行動，但始終望與業主保持友好關係，通常是有感業主無心還款，無可奈何下才作出提告。 買新樓一般有較多屋苑設施，但卻只能估算管理費，買二手樓就不同，部分大型屋苑更有不錯的設施，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題