康怡花園位處鰂魚涌，是十大藍籌屋苑之一，座落於另一藍籌屋苑「太古城」附近，樓價於區內具指標性。 不時有買家混淆康怡花園與「康山花園」，誤以為康怡花園亦是居屋。想知康怡是否好住，不妨讀讀這篇康怡花園揀樓懶人包，了解交通配套、景觀和平面圖，分析上、中、下康怡各期優劣，以及與附近樓盤比較。 立即跳往：康怡花園簡介｜配套｜上、中、下康怡特色｜平面圖｜附近樓盤比較 | 常見問題 康怡花園：太古城勁敵 康怡花園（Kornhill）位處港島東鰂魚涌港鐵太古站上蓋，於 1985 至 1988 年間分四期落成，第 3 期為居屋「康山花園」。除康山以外，三期共建 32 座，提供 6,648 伙，實用面積介乎 461 至 1,049 方呎，間隔包括 2 至 4 房，標準單位三梯八伙。 屋苑由恆隆集團、新世界發展和香港鐵路公司（今港鐵）等公司合作發展，屬於混合式發展項目，但因當年中英談判時期的經濟問題，第 3 期部分改作私人參建居屋，成為今天的「康山花園」（Kornhill Garden）。 康山花園雖為公營居屋，但於地理位置、景觀及間隔上，與藍籌屋苑差異不大，樓價升幅驚人，被冠以「居屋王」美譽。 即使康怡在鐵路優勢、景觀座向、樓齡、單位實用率等方面，與太古城不分軒輊，近十年樓價卻追不上太古城，康山的存在，某程度上是康怡花園的升值阻力。 對於有意入手港島屋苑的買家，康怡的樓價差距，也許是一件好事。康怡以實用見稱，單位實用率普遍逾 8 成，新盤難以媲美，實用率的優勢，不會隨樓齡折舊；加上康怡為指標屋苑，鄰近商業區太古坊，帶來穩定租務需求，樓價抗跌力強，入場價又低過太古城，投資自住皆宜。 康怡花園資料 發展商 恒隆牽頭，聯同新世界、凱聯酒店、怡華置業、益新置業、淘大、萬邦、廖創興企業、香港地下鐵路公司（今港鐵）合作發展 入伙年份 1985 至 1988 年 地址 鰂魚涌 座數 4 期，除康山以外，3 期共建 32 座 伙數 6,648 層數 18 至 … Continue reading "【新盤認購】買樓花 VS 現樓大不同"

想用低於市價置業上車，除了買凶宅、綠置居、居屋、無契樓之外，還可選擇買「釘契樓」。「釘契」代表甚麼？何解業主肯平賣？隱藏著甚麼風險？千居盤點 6 大釘契常見原因，與你解構買釘契樓如何自保。 立即跳往：釘契的意思｜釘契常見原因｜釘契對買樓和按揭的影響｜常見問題 近期更新 釘契的意思 「釘契樓」指的是，物業或業主本身涉及未處理好的法律訴訟，構成產權負擔，相關註冊文件被登記到土地註冊處，令物業難以出售。 涉及物業權益的人士，例如債主、地政署或屋宇署，若日後業主申請破產、出售或轉讓該物業時，會按照權益及登記先後，依序獲償。 事實上，釘契能保障新買家，每當進行物業買賣，買方律師必會代為進行物業查冊，確保物業「身家清白」，如律師發現物業有未解除的法律問題（即未「解釘」），會向新買家解釋或須承擔之法律責任。 釘契常見原因 1 . 業主欠債 如業主因欠債被入稟追討，法庭會先把物業充公，而該法庭命令會登記到樓契上，防止業主出售或轉讓物業。 如業主照樣賣樓，則通常會列明須於簽署《正式買賣合約》前清還債項。但若簽約當日，業主尚未「解釘」，新買家有權提出取消交易，並就業主違約追討損失。 2. 欠管理費 如業主拖欠管理費，不論欠款額多寡，只要業主立案法團或管理公司有理由相信業主沒有清繳款項的打算，便可透過法律訴訟，申請拍賣單位以追收欠款，物業會被「釘契」。 3. 拖欠政府費用 如業主欠繳差餉、地租等政府費用，政府有權將警告信登記在土地註冊處，甚至收回有關物業。一般來說，業主一旦放售物業，所得之金額會先償還政府費用。 4. 違犯建築物條例 當屋宇署發現物業違反《建築物條例》，如有僭建、危險建築物、未入則的結構性改動等等，屋宇署會發出改建令、清拆令或封閉令。 這類檢控會被註冊於樓契，直至業主按時解決問題（如清拆僭建物），而僭建亦是最常見的釘契原因。 5. 違反大廈公契 如業主經常或長期違反大廈公契，例如偷偷飼養動物、將住宅物業當作商業用途、擅自分租等，業主立案法團有權提出法律訴訟，一日未經裁定，都會於查冊上顯示。 6. 業權糾紛 遺產及婚姻等問題容易引起業權訴訟，連累物業被釘契，這種官司未必能短時間內得以解決，令新買家難以決定何時簽約，完成買賣交易。 釘契對買樓和按揭的影響 1. 定價比市價低 釘契樓的唯一好處，就是考慮到對新買家的影響，有關物業售價一般比市價低。至於低幾多成，通常視乎釘契的原因，愈難處理的釘契問題，愈有機會推低樓價。 2. 按揭成數下調 對於較嚴重的釘契問題，如業權糾纏不清，銀行未必會批出按揭。即使問題已得解決，如已清拆僭建物，部分銀行亦有機會因應風險，調低按揭成數。 3. 新買家或須負法律責任 假使物業未解釘，所有問題或一併過戶給新買家，要為釘契問題負上法律責任。因此在簽約前，買方律師會確保物業已解釘，或於合約寫明，新業主有權向舊業主追討一切由釘契問題引致的損失。 4. 交易告吹 最後，如果原業主一直都不能為物業解釘，交易就有可能告吹。即使新買家有權入稟向業主追討損失（如訂金、代理佣金、律師費等），亦白白浪費不少時間與心機，裁決又可能遙遠無期，費時失事。 買釘契樓有很多風險，比較適合有經驗買家，假如是新手買家，購買前記得找持牌經紀代為查契，即上千居尋找各區筍盤。 常見問題

物業拍賣，自不然會想到銀主盤，皆因銀行經常會通過拍賣方式，把業主斷供的抵押物業出售。但其實物業拍賣不止於銀主盤，業主亦可自行委託拍賣行出售物業。 有別於地產代理，經拍賣行進行買賣，買賣雙方都要做一些事前準備，包括了解如何委託、競投、簽約、收費及其他注意事項，即睇以下千居文章，加深對物業拍賣的認識。 立即跳往：如何委託物業拍賣 | 如何尋找拍賣盤 | 競投物業注意事項  | 常見問題 近期更新 如何委託物業拍賣 拍賣行主要為銀主和業主提供拍賣服務，銀主一般是指銀行，通過入稟法院，強制收回斷供物業，並對物業執行拍賣，以償還貸款，該類物業稱為銀主盤。 至於另一類，是由業主委託拍賣行出售物業。選擇拍賣行有其好處，第一是拍賣行有其小眾客源，例如偏好另類單位，不似地產舖集中於社區用家；第二是藉著拍賣所帶動的競爭氣氛，可推高成交價。一般而言，委託物業的程序有以下幾個步驟： 與其他拍賣一樣，於拍賣當日，物業會以價高者得形式出售，先開出低價，每次叫價，增加固定金額。 因此，賣方事前要與拍賣行訂好底價，高於底價才可出售，若低於底價，便會流標，拍賣行會為賣方再推售物業，等待下一輪拍賣。 如何尋找拍賣盤 一般而言，拍賣行會透過多種渠道宣傳，除了在其官方網頁列出拍賣盤，同時在報章、雜誌、海報及單張宣傳，同時把樓盤資料，透過電郵或傳真，發送給目標客戶，例如是曾參與競投人士。 比較各宣傳渠道中，官方網頁列出的物業資訊，會是最詳細，從中可得知拍賣物業的地址、落成年份、面積、用途 (住宅、商舖或車位)等等。 正如之前所述，有意者可於拍賣日前參觀，網頁上亦會列出何時可參觀單位、預約安排等；但若拍賣盤被租用，則有機會不獲安排睇樓。 競投物業注意事項  雖然拍賣物業多元化，由過億豪宅到不夠300方呎公屋都有，但相對於地產代理舖，拍賣盤有較多另類單位，如凶宅、釘契樓、無契樓，或有法庭命令纏身的物業。 因此，準買家一定要做足考察，了解買入這類單位的風險，以免得不償失。競投物業的注意事項如下： 即場簽約 成功投得物業後，拍賣行通常會與買家即場簽署正式買賣合約，以及繳付合共 10% 訂金，一經簽約，即構成必買必賣條款，不得對物業之業權或拍賣條款，進行質詢及反對。有意競投者在拍賣前，應向賣方律師樓查閱有關拍賣物業的契據及拍賣條款。 現況出售 簽約後，等同已接受物業的所有現況，即使單位內有非法改建、欠交管理費，或涉及其他建築命令，賣方也不會負責。競投者可於拍賣前，委託代表律師對競投物業業權進行查察。 按揭問題 部分買家深知樓宇契約不完整，但仍有興趣競投，部分原因是打算以低價購入，作放租之用。但要留意，樓契不齊，包括遺失樓契中重要文件，如轉名契、授權書等，均涉及業權不清問題。 銀行在權衡風險後，或不願意批出按揭，因此有意者參與拍賣前，最好先向不同銀行查詢按揭事宜，或有心理準備要一次過付款。 挑選拍賣物業，事前需要做足準備功夫，如果你是樓市新手，打算買樓上車，不妨簡單一點，上千居搜尋全港各區上車盤。 常見問題