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【新盤認購】買樓花 VS 現樓大不同
租買攻略 | 2026 年 10 月 22 日
港人喜歡買樓，而無論是自住或是投資，新盤都非常受追捧，因此常有新盤超額入票的新聞。現時大部分新盤都是預售「樓花」，但其實亦有部分為「現樓」。千居為你分析買樓花和買現樓的分別。
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【延伸閱讀】購買新盤須知
買樓花程序 | 入票攻略 | 新盤一覽
樓花 VS 現樓 | 示範單位須知
售樓說明書教學 | 一手銷售條例重點
新樓入伙程序
買樓花
「樓花」即是未落成的新樓，以預售形式發售。一般情況下，發展商傾向發售樓花，以方便資金流轉，管理風險。簡單而言，購買樓花步驟如下：
- 發展商公布售樓書
- 發展商公布價單及銷售安排
- 發展商開放示範單位，並接受公眾認購
- 買家與發展商簽署「臨時買賣合約」
- 買家到銀行申請按揭
- 簽署「正式買賣合約」
- 完成交易，等收樓信
- 交樓日接收鎖匙，並於發展商保證期內驗樓
- 預計關鍵日期入伙
受政府規管，由公布價單至入伙，樓花期可多達 30 個月，一手市場上，絕大部分新盤以樓花預售，關鍵日期一般定於未來兩至三年內。
買現樓
現樓即是樓盤經已落成，發展商已取得或即將取得「入伙紙」及「滿意紙」，買家毋須等候樓花期，買入後短時間內即可入伙。
第一張價單便以現樓發售的新盤並不多，近年例子有前身為酒店的長沙灣WEST PARK、由宏安地產發展的鴨脷洲Coasto，以及協成行旗下筲箕灣傲華等。
發展商一般會分階段推價單，愈後發售的單位，愈有機會已經建好，能現樓發售。買家購入現樓後，近乎可即買即住，固然比樓花更為吸引。
買現樓的程序大致與買樓花相近。樓花買家可選擇樓花期完結、即入伙前才開始供按揭（建築期付款），或買入後便立即供按揭（即供付款）；而現樓因不存在樓花期，故不存在即供按揭。
政府於 2023 年 7 月，進一步放寬了按揭成數上限，9 成按揭樓價上限增至 $1,000萬、8 成按揭上限增至 $1,500萬元。
除了新盤現樓，所有二手樓都符合新按保申請，即上千居搜尋各區筍盤。
常見問題
發展項目的關鍵日期，是否等於收樓日期？
關鍵日期是項目預計落成日期，卻不等於入伙或收樓日期，發展商必須取得「入伙紙」和「滿意紙」兩份文件，才可通知業主收樓。實際收樓入伙日期，一般比預計關鍵日期稍遲。
樓價超過 $1,200萬的新盤現樓，可否使用新按保？
可以，不論是否首置客，購買樓價 $ 1,125萬 – $1,715萬以內住宅物業，最高按揭成數 7 – 8 成；至於$1,175萬以上物業，最高可借7成。
