【買樓花程序】新盤買樓 9 大步驟

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  • 千居 Spacious
  • March 20, 2019

香港新盤樓花搶購浪潮近年愈趨熾熱,幾乎每日都見到各報章雜誌刊登最新「抽新樓/抽籤」及「入票」數字,對於置業初哥來說可能看到有點頭花眼亂。這些業界常用詞實際意思是甚麼?購買一手新樓程序又是如何?有哪些注意事項?千居來為首次上車的你認識買樓程序。



9 步購買新盤樓花

1. 計劃預算

先計算買樓總支出,再向銀行或貸款機構查詢按揭方法,評估自己的財務狀況可負擔哪種價位的樓盤。一手樓的支出通常比較容易計算,因為有不少雜費會由各大發展商為買家支付,如律師費、經紀佣金,甚至部分的印花稅。

如買家選擇建築期付款,就要謹記收樓前 3 個月自行向銀行申請承辦按揭。

害怕計數的你也可運用千居的按揭計算機,以計算每月供數總支出。


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2. 發展商發布售樓書

於出售日前最少 7 日,發展商會於新盤網頁上載「售樓說明書」,亦即「售樓書」,供公眾隨意下載。

售樓書內載有樓盤詳盡的銷售資料,如鳥瞰圖、付款優惠、供出售單位、圖則、平面圖、間隔、建築面積、實用面積及用料等。

有意購入新盤的你必須詳讀樓書,選出座向、預期景觀,以及其他條件最「啱心水」的單位。


3. 發展商公布價單及鋪售安排

於出售日前最少 3 日,發展商須公布有關價單及銷售安排。

發展商為試水溫,了解樓盤的受歡迎程度,就應市場反應安排銷售,一般會分幾張價單發售單位,以便修訂價格。

過去因有發展商拖長發售時間,以「擠牙膏」方式來操控單位供應,藉此推高樓價,政府其後推出規定,單位數目達 100 伙或以上的新盤,首份價單須列出不少於單位總數的 20%,之後每份價單須列出項目單位最少10%的售價。

而銷售安排中則會列明認購單位的方式,包括發售方式(如入票、招標)、日期、時間及地點,以及出售單位數目。


4. 參觀示範單位,認購登記

緊隨價單推出,發展商會開放示範單位供公眾參觀,並於開放示範單位前後或即日接受認購。

認購當日,準買家應帶同一張價值 $10 萬元的本票或支票,作訂金之用,亦即「入票」。訂金會在簽署「臨時買賣合約」時在臨時訂金內扣除。


5. 簽訂臨時買賣合約

能夠揀樓的準買家,須與發展商簽署「臨時買賣合約」,此階段要預備臨時訂金(細訂),訂金一般為樓價 3% – 5%。


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6. 申請按揭

得到臨約後,選擇「即供付款」的買家即可向銀行申請按揭


7. 簽訂正式買賣合約

一般在簽署臨時合約後 14 日要簽署正式買賣合約,並繳付「加付訂金」(即「大訂」,連臨時訂金約為樓價 10%),另亦要付清印花稅和律師費。


8. 完成買賣手續,等收樓信

一般收樓前14日,買家向發展商必須完成所有買賣手續,發展商然後會透過律師樓向買家寄出買賣確認信件,買家就可憑信去收樓。

買賣手續中,買家要準備跳夠資金付圖則費、一個月管理費上期、三個月管理費按金、相等兩個月管理費的設備基金,以及相等管理費一個月的泥頭費等,約共七個月管理費,總開支常達五位數字。


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9. 收樓

到最刺激的收樓日,你終於見到單位的廬山真面目!部分買家預算比較緊張,會選擇自行驗收單位,亦有一部分會請驗樓師幫手。驗樓師通常以呎計價,新樓單位愈大,收費愈貴。

如果你決定自己驗樓,記得收樓日前做足功課,上網學習如何驗樓,例如開水檢查斜台及去水、看地腳線有否發黑(發黑暗示或有滲水情況)、門是否有罅。最緊要帶備一疊鮮色memo紙,在你認為需要執漏的位置簡單寫上問題(如牆身有裂紋就在該處貼上「裂」)。

收樓當日,買家先前往交樓處辦理住戶登記,然後就可收單位鎖匙、業主手冊、樓宇及設施說明書等文件。

交樓處職員派發驗樓表格,並陪同新業主進行驗樓。表格只有列明項目,並無寫到驗樓指引,交樓處職員亦未必熟知驗樓程序,所以新業主必須靠自己或驗樓師的專業。

如果你不即場留在單位驗樓,收樓過程通常一小時左右便完成。

視乎不同發展商,驗樓期有 1 至 7 天時間,完成驗樓及填報單位損壞資料,交由發展商執漏。

然後再視乎問題,執漏一般需一至幾個星期完成。例子如單位只有油漆問題,執漏可能數天就完成。但如雲石台或大門問題極大,需要更換,待料及搬入單位比較麻煩,需時較長。如無意外,新業主通常一個月內可以覆檢。


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