買細價樓，一般以開放式單位為主。譬如出名主打迷你戶的AVA系列，旗下位處長沙灣核心地段的單棟項目 AVA 228，最細的開放式單位「龍床盤」僅得 129 呎，售價 $280 萬。今時今日，$300萬內買到市區近港鐵站盤，有得固然有失，到底買開放式單位要注意甚麼？千居即帶準買家睇睇。 立即跳往：投資VS自住｜地點優勢｜未必可明火煮食｜管理費昂貴｜納米樓熱潮或退 1. 投資VS自住 開放式單位無房，未來如果想生小朋友、請外傭等等就非常委就。居住環境細，會引伸大大小小的問題，譬如小朋友因不能分房睡而欠獨立能力，長大後又感缺乏私隱。另外，現時外傭供不應求，外傭選僱主時都會比較揀擇，很多時會要求僱主提供獨立房間。買樓自住，多數是計劃組織家庭，想有個屬於自己的地方，如果忽視這些問題，日後就可能常有爭執拗叫。 反觀投資開放式單位作出租之用，吸引區內年輕上班族，租金回報或不俗。 2. 是否擁有地點優勢 租住開放式單位納米盤的主要客源是單身專業人士，通常會揀就近公司的地方居住。亦因如此，市區迷你戶一般會比較受租客歡迎。相反，開放式單位呎價高，搬入非市區，一般都會想揀個寬敞一點的地方。同樣預算下，租客可能會先考慮舊樓一房單位，新盤開放式單位便淪為次選。 3. 未必可明火煮食 開放式單位不是個個平等，有些是不許明火煮食的。大廈公契或指明樓宇內之開放式廚房單位不能進行明火煮食，業主租客便要特別注意。 同時，沒有獨立廚房，單位內的傢俬裝潢難逃沾上油煙的厄運。為了避免居住空間充斥油煙味，很多時開放式單位的住戶都會限制烹調的選擇。 4. 管理費貴得交關？ 管理費平貴，除了視乎屋苑會所設施多寡，更看樓宇總共有多少戶。伙數愈少，每名業主需要攤分的管理費便愈貴。絕大部分的市區納米樓新盤都是單棟項目，伙數有限，細碼的開放式單位亦要負擔昂貴的管理費。如果買來作投資之用，便要將這筆開支納入考慮之中。 5. 按保放寬　納米樓熱潮或退 政府於 2023 年 7 月放寬按揭保險下的按揭成數，首置人士買 $1,000 萬樓下的單位，最高可造 9 成按揭， $1,000 萬以上至 $1,500 萬，最高借 8 成，準買家不用再將價就貨，可以負擔更高價位的樓盤，此舉一出，不少地產名人均指未來納米樓熱潮即將減退，迷你戶、開放式單位的銷情可能受打擊。及後，政府再於2024年《財政預算案》宣布暫停壓力測試，並調整所有物業的按揭成數至7成，變相上車客或換樓客等以自用為主的客群，將有更寬裕的條件，或可選擇納米樓以外的樓盤。

你知道樓契也可以分為許多形式嗎？長命契、半契樓、分契樓……每一種都有不同界定單位業權的方式，並沒有一種樓契分權方式是最好、或最差的，每款各有利弊。 假如你是準備分契的業主，或者你是有興趣入手分契樓的買家，那你千萬不能錯過以下文章，千居將為你介紹分契樓的辦理程序，還有需注意的分契風險，教你分辨分契樓和普通劏房。 立即跳往：分契樓定義 ｜ 常見分契物業例子 ｜ 申請程序 ｜分契風險 ｜常見問題 分契樓定義 分契樓指將一個物業分拆成為兩個或以上較小的單位，每個分拆單位都擁有獨立的業權，可以作單獨買賣或按揭申請。 常見分契物業例子 自從2024年《施政報告》宣佈所有物業類型及樓價的按揭上限調至7成按揭，準業主要申請按揭，交付首期就較以往輕鬆。但在按揭規定未放寬前，超過一定價值的物業，按揭成數上限較低，只有5至6成。有部份業主為了借取更高成數貸款，可能會用物業分契的方式。 以住宅和車位分契為例，如果業主購入的單位連車位價值超過$1,000萬，按揭最高只能批出5成，但業主又想推高按揭成數，可以有以下做法： 第一，如果樓契本身沒有註明單位和車位是「合契」形式，業主可以將兩個項目當成獨立交易，分開申請按揭，當兩個項目分部低於$1,000萬，就能夠申請高於5成的按揭（新按保計劃）。 第二，業主可以嘗試要求賣家在交易成交前進行「分契」，拆開兩個項目，然後分部由不同業主購入，例如夫妻各購入一個項目，就可以分開申請按揭。假設住宅單位價值$850萬，車位價值$250萬，丈夫購入單位，妻子購入車位，丈夫的住宅單位可以申請八成的高成數按揭，即是$680萬，而妻子則可以申請四成按揭，即是$100萬，總共借貸$780萬，等於整個項目的七成按揭，比起原本合併一起能申請的五成按揭高出兩成。 因此在過去，不少買家在遇上需要提高按揭成數的情況時，往往會選擇分契的形式買入物業。 申請程序 分契風險 銀行拒絕按揭 不少分契樓屬於舊區住宅，甚至為分契唐樓，當中涉及的業權分割可能較為複雜。因此，銀行日後未必願意接受任何分契樓的按揭申請。買家可能要做好一筆過付款之心理準備，或者投靠其他利率較高昂的財務機構作按揭申請。 難以符合分契規格 一般物業需要面積夠大，才可以在間隔改動後依然符合走火通道要求，另外所有改動均不能影響樓宇結構、排水及通風系統。整體而言，成為合法分契樓的程序非常嚴謹，因此並不是所有物業都能成功分契。 費用高昂 分契的程序需花費不少律師樓費用之餘，也要另外聘請合資格的測量師規劃圖則，再委派合資格的工程公司負責執行圖則，加上工程的費用，整筆支出相當不菲。 分契樓VS劏房 分契樓與劏房確實有其共通之處，尤其兩者都集中在舊區舊樓，並且在間隔改動上，均可能作出分割的變動。但是，除此之外，兩者的意思絕對不能互相取代。 劏房，又成為分間單位，指一個單位在原先經批准的圖則上，再分割成為兩個或以上的獨立房間，當中涉及的改動一般都是不影響單位結構牆的工程。 雖然分契樓同樣包含分割工程，但是涵蓋的層面主要針對分割後，各分拆單位擁有獨立的業權，而非單單是間隔上的改變。 對於有需要分契的業主，建議分契前還是多作資料搜集，以免失敗時得不償失，損耗更多金錢心力，如果對於各類型樓盤有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

新盤管理費年年通漲，看看元朗區同系樓盤尚悅與尚悅．方，兩盤入伙年份相差 5 年，相距僅 2 分鐘步程，每呎管理費相差多達 $2 – $3。正所謂「小數怕長計」，買樓前，必先閱讀這篇管理費文章。 立即跳往：管理費點計｜管理費貴原因｜如何得知新盤管理費｜管理費按金｜拖欠管理費後果 ｜常見問題 近期更新 管理費點計 交管理費已習以為常，但你知不知管理費如何計算出來？管理公司會根據大廈公共空間的整體開支，向業主收取管理費，並按照單位的「管理份數」攤分，所以戶戶不同。 管理份數界定各業主在大廈日常管理支出上應支付的責任，而大廈公契會詳細列明每個單位的管理份數。一般來說，單位面積越大（如特色戶），所佔的份數越多，管理費便越貴。 管理公司會為業主計好每個月須繳之管理費，業主不用操心。 管理費貴原因 每個屋苑大廈所收取的管理費均不同，部分大廈管理費較鄰近屋苑貴，普遍有三大原因。 1 . 會所服務設施多 新盤多以屋苑設施作招徠，例如多元化的物管服務、逾十萬呎的巨無霸會所，甚或至智能家居系統等等，但發展商沒有告訴業主的是，這種酒店級享受是有代價的，一切會所設施，乃至公共空間的維修、保養及與管理，統統都是開支，業主要負責攤分。 曾有新盤項目入伙一段時間後，因會所設施洗費大，只好取消開放，以減低營運成本，如恆溫池由全天候改為僅於冬天開放，酒吧變成裝飾用酒櫃等等。 2. 大廈伙數少 有上車一族誤以為大型屋苑佔地大、服務多，管理費一定較貴。其實單幢樓因為戶數少，亦即 少了業主攤分日常管理、保安、清潔及維修等公共空間開支，即使設施欠奉，每戶管理費偏高，隨時比同區較高質素的新盤更貴。 3. 綠化元素 近年政府鼓勵環保綠化，不少新盤齊齊響應，在項目中加入綠化元素，營造自然空間。但園林花圃、天台綠化、牆身綠化等元素均需專業保養，所費不菲，成本最終還是轉嫁業主身上，令管理費急增。 如何得知新盤管理費 由於一手條例沒有就管理費作出規定，新盤樓花的售樓說明書未必有列明費用，若發展商沒有公布，準買家是不得而知，如買入單位後方感費用太高，亦只能硬食。 不過，一手住宅物業銷售監管局多次鼓勵發展商在樓書以外的刊物或宣傳物品，向準買家提供管理費款額或預計款額範圍，以供參考。 如有需要，準買家宜主動向地產代理或發展商查詢。一般來說，發展商會為項目準備一本介紹會所的宣傳小冊子，當中或有提及管理費的估算。 管理費按金 不論買新盤或二手樓，買家都很大可能要預繳管理費按金，一般為 2 至 3 個月。但個別新盤為增加吸引力，或提供優惠，入伙首 2 年有折。管理費非每年不變，有機會隨後調整加價。 如成為業主後感管理費太高，懷疑物業管理公司支出存疑，可透過召開法團業主大會，由業主立案法團要求查數。必要時，法團有權解僱管理公司。 拖欠管理費後果 業主欠交管理費，管理公司會先發出第一封欠款通知，約 3 周後再發出第二封，直至第三封仍未獲業主回覆，管理公司會嘗試以各種方式聯絡業主，了解欠款原因，從而提供協助，如與業主立案法團商討後允許業主分期攤還。 如果長期未能成功聯絡業主，管理公司及業主立案法團或透過法律訴訟追收欠款，業主會被釘契，甚至被收回單位。 一般而言，雖然管理公司及業主立案法團有權隨時就欠款採取法律行動，但始終望與業主保持友好關係，通常是有感業主無心還款，無可奈何下才作出提告。 買新樓一般有較多屋苑設施，但卻只能估算管理費，買二手樓就不同，部分大型屋苑更有不錯的設施，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題