除了租金、首期之外，租屋和買樓有甚麼洗費？除首期之外，代理佣金是另一大開支。新盤推出時，時有聽聞代理提供「回佣」。回佣是甚麼、買樓佣金又應如何計算？千居逐一為你解答。 立即跳往：租買開支一覽｜買賣樓佣金｜甚麼是回佣？｜新盤回佣｜簽回佣紙 近期更新 租買開支一覽 租屋 買樓 1. 按金（約為 2 個月租金） 2. 上期（1 個月租金） 3. 查冊費 4. 租約印花稅（釐印費） 5. 代理佣金（業主租戶各付月租的 50%） 6. 水電煤按金 1. 首期 2. 律師費 3. 查冊費 4. 印花稅 5. 代理佣金（買賣雙方各付樓價的 1%） 6. 管理費按金 7. 水電煤按金 8. 按揭保費 買樓／賣樓要付多少佣金？ 住宅物業買賣，通常買賣雙方須各付成交價之 1% 予地產代理，合共 2%。不過這只是常規，不是定律。如果賣方是大業主，有用開信得過的地產代理，或會多付佣金，以作獎勵。同樣地，如果單位條件好，售價高又容易賣，業主或較有把握議價，少付佣金。 抽新盤，代理佣金多數由發展商負責，買家則無須付代理佣金。 在於買家亦如是，大額買家於佣金的議幅較大。地產代理可因應物業質素和與客戶的關係，收取不同比率的佣金。 甚麼是回佣？ 抽新盤，買家除了不用付代理佣金，更有機會獲回贈部分佣金。發展商通常提供不少於 2% 的佣金予代理公司，而代理或將部分佣金回贈至新盤買家，以催谷銷情，俗稱「回佣」。 有時，發展商見銷情欠佳，又不想明刀明槍地劈價出售，影響新盤形象，就會調高提供予代理的佣金，藉此向買家提供更多回贈，其實即是曲線減價。 故此，不少發展商都會實行高佣政策，給予代理更多空間提供回贈，而代理之間競爭激烈，大部分代理都願意回佣給買家。 回佣回幾多？ 回佣不是必然，主要是因為地產行業競爭大，代理為「搵食」，束手無策下才形成這種風氣。因此，回佣金額不定，視乎發展商提供的佣金有幾大額，而代理和買家之間是如何商議。 回佣由樓價的 … Continue reading "【買樓花必睇】售樓說明書的6大重要資訊"

預算有限又想買樓出租？不妨考慮開價吸引、折讓較大的半契樓。半契樓有何利弊？與碎契樓有何分別？可於甚麼途徑購入？等千居為你逐一講解。 立即跳往：甚麼是半契樓 | 甚麼是碎契樓 | 半契樓利弊 | 買賣途徑 | 常見問題 甚麼是半契樓 半契樓，可理解為一個二人聯名物業中，佔有其中一半樓契業權，每名業主各佔樓契權一半，各人共享該物業的使用權。 聯名物業可分為「聯權共有」及「分權共有」，但當中只有後者，容許其中一位業主，自行出售或轉售其業權，毋須另一方同意，亦因此衍生半契樓買賣。但亦有部份半契樓，是由銀行或財務公司拍賣。 甚麼是碎契樓  不論是半契樓或碎契樓，聯名業主以「分權共有」方式共同持有物業，各人業權份額互不重疊，可自由轉讓自己佔有的部分。 然而，相比起半契樓，碎契樓業權更加分散，業權份額不限於二分之一，可多於兩名以上業主共同持有。例如一個聯名物業，擁有人可以涉及三名業主，各持有45%、30%及25%業權，任何一人可獨立轉讓自己佔有的部分，故市場上會出現四分之一業權等碎契樓放售。 半契樓利弊 優點 投資成本低 由於半契樓業權不完整，叫價偏向保守，一般較市價低四至五成。購入前，買家應先查詢整個物業的購入價及現時估值，了解叫價會否有下調空間。 租金回報 半契樓的新買家，可聯同持有該物業的另一名業主，商議把單位出租，攤分租金收益，藉以低投資成本賺取回報。 缺點 難上會或轉讓 由於賣家無法提供完整樓契，銀行一般不接受半契樓的按揭申請，增加日後轉售困難。市面上部份財務公司會提供按揭，但息率一般顯著高於較銀行按揭，建議買家準備充足資金，一筆過支付樓價。 須達成共識 新買家購入半契樓後，不能全權處置物業，須與另一位業主協調，如果雙方未能達成共識，最終或要經法律途徑處理。曾有買家購入半契樓後，想放租整個單位，但舊業權人不同意，結果告上高院，舊業權人最終獲判該單位的永久居住權。 買賣途徑 半契樓較少在樓盤廣告出現，一般會透過拍賣行出售，或經由相熟地產經紀介紹，亦曾有賣家透過報章刊登廣告等方式，出售其一半業權。若有意購買，須多加留意。 雖然半契樓售價較低，惟市場供應不多，銀行亦較大機會不批出按揭。如果手上資金有限，不妨以細單位為目標，即到千居搜尋樓盤。  常見問題

買細價樓，一般以開放式單位為主。譬如出名主打迷你戶的AVA系列，旗下位處長沙灣核心地段的單棟項目 AVA 228，最細的開放式單位「龍床盤」僅得 129 呎，售價 $280 萬。今時今日，$300萬內買到市區近港鐵站盤，有得固然有失，到底買開放式單位要注意甚麼？千居即帶準買家睇睇。 立即跳往：投資VS自住｜地點優勢｜未必可明火煮食｜管理費昂貴｜納米樓熱潮或退 1. 投資VS自住 開放式單位無房，未來如果想生小朋友、請外傭等等就非常委就。居住環境細，會引伸大大小小的問題，譬如小朋友因不能分房睡而欠獨立能力，長大後又感缺乏私隱。另外，現時外傭供不應求，外傭選僱主時都會比較揀擇，很多時會要求僱主提供獨立房間。買樓自住，多數是計劃組織家庭，想有個屬於自己的地方，如果忽視這些問題，日後就可能常有爭執拗叫。 反觀投資開放式單位作出租之用，吸引區內年輕上班族，租金回報或不俗。 2. 是否擁有地點優勢 租住開放式單位納米盤的主要客源是單身專業人士，通常會揀就近公司的地方居住。亦因如此，市區迷你戶一般會比較受租客歡迎。相反，開放式單位呎價高，搬入非市區，一般都會想揀個寬敞一點的地方。同樣預算下，租客可能會先考慮舊樓一房單位，新盤開放式單位便淪為次選。 3. 未必可明火煮食 開放式單位不是個個平等，有些是不許明火煮食的。大廈公契或指明樓宇內之開放式廚房單位不能進行明火煮食，業主租客便要特別注意。 同時，沒有獨立廚房，單位內的傢俬裝潢難逃沾上油煙的厄運。為了避免居住空間充斥油煙味，很多時開放式單位的住戶都會限制烹調的選擇。 4. 管理費貴得交關？ 管理費平貴，除了視乎屋苑會所設施多寡，更看樓宇總共有多少戶。伙數愈少，每名業主需要攤分的管理費便愈貴。絕大部分的市區納米樓新盤都是單棟項目，伙數有限，細碼的開放式單位亦要負擔昂貴的管理費。如果買來作投資之用，便要將這筆開支納入考慮之中。 5. 按保放寬　納米樓熱潮或退 政府於 2023 年 7 月放寬按揭保險下的按揭成數，首置人士買 $1,000 萬樓下的單位，最高可造 9 成按揭， $1,000 萬以上至 $1,500 萬，最高借 8 成，準買家不用再將價就貨，可以負擔更高價位的樓盤，此舉一出，不少地產名人均指未來納米樓熱潮即將減退，迷你戶、開放式單位的銷情可能受打擊。及後，政府再於2024年《財政預算案》宣布暫停壓力測試，並調整所有物業的按揭成數至7成，變相上車客或換樓客等以自用為主的客群，將有更寬裕的條件，或可選擇納米樓以外的樓盤。