結婚買樓，以個人名義還是聯名買入是一大難題，本文重點分析聯名物業的兩大種類：「分權共有」和「聯權共有」，後者俗稱「長命契」。聯名買樓前，先要搞清楚「長命契」的概念，否則自以為擁有一半業權，實際卻毫無話事權，不能自行出售業權甩身！ 立即跳往：「分權共有」意思｜「長命契」意思｜長命契優點｜長命契缺點｜常見問題 「分權共有」（Tenancy in Common）意思 聯名人各自獨立擁有相關的業權份數，互不干涉。假設夫妻二人業權五五對分，其中一方想要轉讓名下 50% 業權時，毋須徵求另一方同意，可自行出售或進行轉名。 聯名人可各自分別處置名下所擁有的業權，亦即可以自行決定是否留作遺產、轉名至子女，甚至出售予其他人。 「聯權共有」（Joint Tenancy）意思 「長命契」即是「聯權共有」，聯名人的業權權益互相重疊，各人均可自稱為擁有物業的全部。由於業權重疊，聯名人不能擅自轉讓名下業權。所有聯名共有人均有權優先繼承另一方的權益（Right of  Survivorship），如其中一方離世，其所擁業權便會自動平分給其他在世的聯名人，不能當作遺產處理。 換言之，物業的業權會一直保留於聯名人之間，直至最後只得一位聯名人在生，才可自行決定如何處理業權。聯權共有「長命契」之名，便因此而生。 舉例，夫妻二人以長命契的方式聯名買入物業，及後丈夫不幸離世，其業權便由妻子便自動擁有。即使丈夫寫有平安紙，在遺囑列明遺產的分配，該業權也不會被視作為遺產。 長命契優點 長命契確保了聯名共有人就業權所作的全部決定（包括轉名甩名），均要獲全體同意，才能通過。 以夫妻聯名物業為例，假使其中一方受立心不良的親朋戚友危言聳聽，忽爾對配偶存有介心，想將名下業權轉讓給自己年老的父母、財困的弟妹之類，因長命契下，所有業權決定均須雙方同意，便可確保聯名人不輕舉罔動。如果想完全箍實業權，怕另一半將來自行處置業權而不作通知，長命契是更加保險的聯名選擇。 另外，根據現時銀行的做法，如長命契其中一名共有人過身，而物業有未供完之按揭貸款，其他共有人亦毋須重造按揭或通過測試。 長命契缺點 如聯名人遇有財務問題，被債主入稟追討，例如被銀行收樓，或被財仔入紙申請破產，在分權共有的情況下，照理來說，應只得該位聯名人的業權會受到影響。如果該聯名人擁有 30% 業權，應只得該部分業權會因財困而出現問題，遭財務公司拍賣業權份額。這類承接部分業權的買賣，市場稱之為「半契樓」或「碎契樓」。 相反，在長命契的情況下，因為聯名人被視為擁有整項物業，其中一名共有人財困，有機會所有業權都被拖累，所有聯名人都要共同承受惡果。 聯名買樓是否使用長命契，取決於業主之間的關係，可根據以上利弊分析作出選擇，關於聯名買樓的按揭及印花稅問題，可參考《聯名物業影響印花稅和按揭》一文。更多買樓資訊，即上千居搜尋各區放盤。 常見問題

新盤管理費年年通漲，看看元朗區同系樓盤尚悅與尚悅．方，兩盤入伙年份相差 5 年，相距僅 2 分鐘步程，每呎管理費相差多達 $2 – $3。正所謂「小數怕長計」，買樓前，必先閱讀這篇管理費文章。 立即跳往：管理費點計｜管理費貴原因｜如何得知新盤管理費｜管理費按金｜拖欠管理費後果 ｜常見問題 近期更新 管理費點計 交管理費已習以為常，但你知不知管理費如何計算出來？管理公司會根據大廈公共空間的整體開支，向業主收取管理費，並按照單位的「管理份數」攤分，所以戶戶不同。 管理份數界定各業主在大廈日常管理支出上應支付的責任，而大廈公契會詳細列明每個單位的管理份數。一般來說，單位面積越大（如特色戶），所佔的份數越多，管理費便越貴。 管理公司會為業主計好每個月須繳之管理費，業主不用操心。 管理費貴原因 每個屋苑大廈所收取的管理費均不同，部分大廈管理費較鄰近屋苑貴，普遍有三大原因。 1 . 會所服務設施多 新盤多以屋苑設施作招徠，例如多元化的物管服務、逾十萬呎的巨無霸會所，甚或至智能家居系統等等，但發展商沒有告訴業主的是，這種酒店級享受是有代價的，一切會所設施，乃至公共空間的維修、保養及與管理，統統都是開支，業主要負責攤分。 曾有新盤項目入伙一段時間後，因會所設施洗費大，只好取消開放，以減低營運成本，如恆溫池由全天候改為僅於冬天開放，酒吧變成裝飾用酒櫃等等。 2. 大廈伙數少 有上車一族誤以為大型屋苑佔地大、服務多，管理費一定較貴。其實單幢樓因為戶數少，亦即 少了業主攤分日常管理、保安、清潔及維修等公共空間開支，即使設施欠奉，每戶管理費偏高，隨時比同區較高質素的新盤更貴。 3. 綠化元素 近年政府鼓勵環保綠化，不少新盤齊齊響應，在項目中加入綠化元素，營造自然空間。但園林花圃、天台綠化、牆身綠化等元素均需專業保養，所費不菲，成本最終還是轉嫁業主身上，令管理費急增。 如何得知新盤管理費 由於一手條例沒有就管理費作出規定，新盤樓花的售樓說明書未必有列明費用，若發展商沒有公布，準買家是不得而知，如買入單位後方感費用太高，亦只能硬食。 不過，一手住宅物業銷售監管局多次鼓勵發展商在樓書以外的刊物或宣傳物品，向準買家提供管理費款額或預計款額範圍，以供參考。 如有需要，準買家宜主動向地產代理或發展商查詢。一般來說，發展商會為項目準備一本介紹會所的宣傳小冊子，當中或有提及管理費的估算。 管理費按金 不論買新盤或二手樓，買家都很大可能要預繳管理費按金，一般為 2 至 3 個月。但個別新盤為增加吸引力，或提供優惠，入伙首 2 年有折。管理費非每年不變，有機會隨後調整加價。 如成為業主後感管理費太高，懷疑物業管理公司支出存疑，可透過召開法團業主大會，由業主立案法團要求查數。必要時，法團有權解僱管理公司。 拖欠管理費後果 業主欠交管理費，管理公司會先發出第一封欠款通知，約 3 周後再發出第二封，直至第三封仍未獲業主回覆，管理公司會嘗試以各種方式聯絡業主，了解欠款原因，從而提供協助，如與業主立案法團商討後允許業主分期攤還。 如果長期未能成功聯絡業主，管理公司及業主立案法團或透過法律訴訟追收欠款，業主會被釘契，甚至被收回單位。 一般而言，雖然管理公司及業主立案法團有權隨時就欠款採取法律行動，但始終望與業主保持友好關係，通常是有感業主無心還款，無可奈何下才作出提告。 買新樓一般有較多屋苑設施，但卻只能估算管理費，買二手樓就不同，部分大型屋苑更有不錯的設施，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

網上有不少文章講述如何在田土廳查冊，卻甚少提供土地查冊教學，教大家如何理解土地登記冊上的內容。 事實上，為物業查冊，是持牌地產代理工作之一，通常交由地產經紀代勞。但作為準買家或租客，總希望了解更多心儀單位的背景；有見及此，千居綜合了查冊 5 大常用資訊，無論買樓也好，租樓也好，都值得花些時間看看。 立即跳往：租契年期 | 物業持有人及業權形式 | 買賣記錄 | 按揭記錄 | 違例建築物命令 | 常見問題 每一個物業的土地登記冊，可從土地註冊處取得，主要有 4 個部分，分別為「物業資料」、「業主資料」、「物業涉及的轇轕」及「等待註冊的契約」，下文將會深入淺出，講解如何從土地查冊上掌握 5 大常用資訊。 近期更新 1. 租契年期 香港所有土地 (中環聖約翰教堂所屬地除外) 均由政府擁有，但不同地區的住宅物業，也有不同的批租年期，想知單位需不需要面對「2047大限」，可從土地登記冊上的「物業資料」部分看出來。 該部分顯示物業的地契資料，找尋「批約 HELD UNDER」、「年期 LEASE TERM」及「開始日期 COMMENCEMENT OF LEASE TERM」等字眼。 從下方查冊樣本可見，年期是 999 年，開始日期是 1892年，假設查冊當日是 2021年，從批約開始日到查冊日，過了 129 年（2021 減去 1892），但批出的年期有 999 年，由查冊當日計尚餘 870 年，因此即使到了 2047年，租契仍然有效，只要如期繳交地稅便可。 值得留意，在 1997 年 6 月 30 … Continue reading "【買樓花必睇】售樓說明書的6大重要資訊"