樓花要取入伙紙/滿意紙?關鍵日期之誤解

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  • 千居 Spacious
  • April 3, 2020

購買樓花項目,入伙日期最為人期待。售樓書上的「預計關鍵日期」是否等於入伙日?發展商必須取得兩份文件,才可通知業主收樓入伙,這兩份文件分別是「入伙紙」和「滿意紙」,而實際收樓入伙日期往往比預計關鍵日期遲。



入伙紙 VS 滿意紙分別

入伙紙和滿意紙容易被混為一談,其實兩者的作用並不一樣。入伙紙由屋宇署發出,用以驗證新盤項目的樓宇結構是否合格;滿意紙則由地政總署發出,用以確保項目發展商已完成所有批地條款。

1)屋宇署發出的「入伙紙」

入伙紙即佔用許可證(Occupation Permit,OP),由屋宇署發出。新盤項目興建時,須按照《建築物條例》擬備建築圖則,呈交屋宇署審批。新盤落成竣工後,屋宇署會派員到新盤進行檢驗,驗證樓宇是否依據建築圖則施工,符合結構安全、入住標準、物業用途及每層單位數目等規定。如全部合格,新盤便獲批入伙紙。

發展商須在「最終預計關鍵日期」2 周內向屋宇署申請入伙紙,並於獲發入伙紙後 6 個月內通知買家收樓。差估署每日公布的私樓落成量,便是以入伙紙作預測基準。

2)地政總署發出的「滿意紙」

滿意紙即合約完成證明書(Certificate of Compliance,CC),由地政總署發出。政府在批地賣地時,會附帶批地條件,如興建行人通道、天橋及綠化設施等等。如發展商已照協議履行所有責任,地政總署便會批出滿意紙,發展商才正式擁有該土地的法定產業權(Legal Estate)。

地政總署會於網站上公布每季獲批滿意紙的物業地址和數目

發展商須在「最終預計關鍵日期」2 周內向地政總署申請滿意紙,取得滿意紙後,須於 1 個月內通知買家正式交樓。

發展商需要取得入伙紙和滿意紙 2 項文件,才能正式交樓通知業主入伙。因為滿意紙的時限較短,發展商一般都會先取入伙紙,再取滿意紙。


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查閱入伙紙和滿意紙

業主可就物業進行進行網上查冊,取得入伙紙和滿意紙的註冊摘要編號,其根據編號查閱相關文件。

村屋滿意紙

如所購村屋屬丁屋,因丁屋獲免向屋宇署呈交建築圖則,故竣工後毋須申領入伙紙,只須由該區政務處派員驗樓,批出滿意紙便可入伙。

如丁屋未得滿意紙,亦未曾補地價,即不能轉售業權,否則違反建屋條款,嚴重者土地會被收回。


關鍵日期 VS 入伙日期分別

新盤樓花項目的售樓書載有預計關鍵日期,即是預計項目能符合入伙紙和滿意紙要求的完工日期。取得入伙紙和滿意紙後,亦不是即日可以入伙,發展商需要時間處理交樓事宜,況且理想和現實往往有出入,項目不一定按照原定計劃竣工,地盤工程很多時因惡劣天氣而有所延誤,又或發展商於申請上述兩種文件時遇有阻滯,實際入伙日期就會比關鍵日期遲。


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入伙延期或影響按揭

入伙延期除了使人心急如焚外,更有可能影響按揭。如果使用建築期付款,買家通常可於關鍵日期前 3 個月申請按揭。由查詢物業估價到遞交按揭申請,物業估價的有效期一般為 60 天;而銀行收到申請後,會索取申請人的信貸報告,信貸報告有效期則為 3 個月。

入伙延期或會打亂買家的日程計劃,導致要重新估價,甚至要再查信貸,提供過新的入息證明。假使期間物業眨值或收入下降,便會直接影響可批之按揭貸款額。