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【屋宇署】部門職責、參考資料、常見問題

地產資訊 | 2024 年 5 月 26 日

查冊要搵土地註冊處、放租要通知差估署,透過屋宇署,又可找尋哪些資料呢?事實上,屋宇署是業主不時需要交涉的部門。屋宇署工作是甚麼?在物業買賣過程中,扮演著甚麼角色?

千居帶您認識屋宇署的多項職能和計劃,教您幾時需要尋找屋宇署協助,以及於網上尋回遺失多年的單位圖則!

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近期更新

  • 差估署公布住宅售價統計數據,2023年 11 月份住宅售價指數為 316.0,較 10 月份的 322.4,減少 6.4 ,按月下跌 1.98 %。(2024年 1月)

屋宇署職能

1. 執行強制驗樓

屋宇署負責執行「強制驗樓計劃」,對象是樓齡達 30 年或以上的私人樓宇。但並非所有屆滿 30 年樓齡的私樓,都要進行強制驗樓,屋宇署會按大廈的保養狀況,揀選需要列入「強制驗樓計劃」的樓宇。一般而言,符合以下特徵的大廈,會優先被選中:

  • 大廈已多年沒有維修保養
  • 大廈沒有任何物業管理(如管理公司、業主立案法團、業委會)
  • 大廈有舊式危險建築,對行人安全形成威脅(如舊式的懸臂式簷篷和露台)
  • 大廈位處舊樓群中

屋宇署每年大概會揀選 2,000 幢樓宇進行「強制驗樓計劃」,選定目標樓宇後,屋宇署會向相關業主發出「強制驗樓通知書」,要求業主聘請註冊檢驗人員,由註冊檢驗人員替大廈公用部分進行驗樓。

如果大廈無須進行修葺,程序便就此告終。但如被認定需要修葺,業主要另請註冊工程公司進行維修,直至檢驗人員認為修葺妥當,整個驗樓計劃才算完成。業主如逾時處理驗樓通知,有機會遭屋宇署檢控。


2. 執行強制驗窗

除了強制驗樓計劃,屋宇署亦負責執行「強制驗窗計劃」。一般而言,屋宇署會安排需要強制驗樓的大廈,同時進行強制驗窗,方便業主一次過進行修繕。屋宇署亦會再揀選約 3,800 多幢樓宇,只進行「強制驗窗計劃」。

驗窗計劃的樓齡要求會比較嚴謹,大廈樓齡若達 10 年或以上,便有機會收到屋宇署的「強制驗窗通知書」。

關於「強制驗窗計劃」的程序和收費,可參考千居的另一篇文章。同樣地,業主如逾時就驗窗通知作出行動,有機會遭屋宇署檢控。


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3. 規管樓宇僭建

香港僭建問題嚴重,負責調查樓宇是否有非法僭建,並批出「清拆令」,就是屋宇署。

所有小型工程,如沒有根據「小型工程監管制度」呈交文件,或任何未得屋宇署批准的非小型工程(樓宇改建或改動),均屬僭建。違例者或會收到屋宇署發出的「清拆令」,規定在指明限期前,將僭建物清走,否則或遭檢控。

常見的大廈僭建例子包括村屋天台屋、非法分間「劏房」、商舖在未經許可的情況下間出閣樓,大門打開方向阻塞走火通道等等。如懷疑單位有僭建問題,可透過屋宇署網上表格作出舉報。

如需委託承建商處理家中小型工程,可到屋宇署小型工程名單尋找相關專業人員,以確保其認可資格。


4. 監管工程入則

常聽人說要向「屋宇署入則」,意思是當業主想於單位內進行改動或加建等工程之前,須事先向屋宇署遞交正式申請,提交單位改建後的「圖則」,並徵得屋宇署的同意,方能動工。根據屋宇署網站,需向屋宇署入則的工程包括:

  • 在現存樓宇興建新的延伸部分(直向或橫向)
  • 拆卸部分樓板及 / 或加建內樓梯,以打通兩個或以上的樓層
  • 拆除間隔牆,以打通兩個或以上的單位
  • 在現存樓宇進行改裝工程,包括改裝整幢工業大廈
  • 在現存樓宇外牆裝設外牆蓋板或玻璃幕牆
  • 加建水缸、簷篷、遮蓋物、廣告招牌及固定冷氣裝置的結構框架等
  • 改動樓宇內的逃生逃徑、進出建築物的途徑及暢通無阻通道

向屋宇署入則的程序如下:

  1. 聘用認可人士及註冊工程師代為遞交申請
  2. 向屋宇署提交改建工程圖則
  3. 屋宇署會於60天內作出答覆

5. 調查漏水

屋宇署和食環署有一個共同組成的辦事處,叫做「滲水辦」。滲水辦專門處理大廈滲水、漏水的投訴,就事件進行調查,包括使用色水測試或紅外線測試,協助住戶解釋問題。有關如何向滲水辦作出投訴的詳情,可參閱千居有關單位漏水 / 滲水的文章。


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參考資料

1. 入伙紙

購買未落成物業(樓花),「入伙紙」一詞老是常出現。「入伙紙」亦即「佔用許可證」(Occupation Permit,OP),是一份由屋宇署批發予未落成項目的文件。

和一般單位改建工程一樣,新盤動工前,亦須先向屋宇署呈交建築圖則。地盤竣工後,發展商不能立即安排入伙,須先經由屋宇署職員到新盤進行檢驗,認定項目符合施工標準,決定批出「佔用許可證」,物業才可以交樓

一般而言,新盤通常以「樓花」形式銷售,取得「入伙紙」後,便會迅速安排業主前來收樓;相反,豪宅項目多待地盤有入伙紙,買家可以買入即住時,才會以「現樓」形式發售。

市民可透過百樓圖網,訂購物業所獲批之「入伙紙」,用處是查閱當年入伙紙指明的物業用途,是否與現時有相違背。

舊樓多為綜合用途,可商可住,樓上樓下差一層,單位用途可以大相逕庭。有商戶就試過接手唐樓低層商舖後,才發現單位的「入伙紙」寫明只可作住宅用途,令其餐廳不獲發牌,無奈要白白交租。


2. 物業圖則

上文提及的僭建問題,對物業交易影響甚深,在不知情下買入僭建物業,買家便會蒙受損失。一般市民如何得知物業是否有僭建物呢?最準確的做法,便是向屋宇署「勾則」。

「勾則」的意思是尋回物業過去所有圖則記錄,這項程序能夠在屋宇署提供的「百樓圖網」網上系統進行。


公眾市民只需註冊帳戶(免費),輸入單位地址,便能查閱單位過去入則的記錄,並可訂購圖則副本。您只需網上購買對上一次的圖則,便能比對與單位現況的異同。如單位現時的間隔,與系統記錄不相符,即單位有機會建有僭建物。


聯絡屋宇署

熱線:26261616
電郵:enquiry@bd.gov.hk
地址:九龍油麻地海庭道11號(西九龍政府合署北座)


屋宇署的資料詳盡,對於如何處理住宅樓宇問題,很有參考價值;假如你正在搵樓,亦應使用高效率的搵樓平台幫手,即上千居搜尋全港各區筍盤


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常見問題

把梗廚改為開放式廚房,是否需要屋宇署批准?

需要。原因之一是改建開放式廚房,需拆除圍封廚房的牆,或對室內結構造成影響,隨時會違反《建築物條例》。

如業主接獲驗樓通知,可否向屋宇署延期檢驗或修茸?

視乎申請延期的理據,屋宇署會根據個別情況作出考慮,業主須要以書面形式向屋宇署提出申請並說明延期原因。


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