【盤點屋宇署工作】教你入則/勾則/查僭建｜幾時要搵屋宇署？

物業買賣的過程，涉及多個政府部門，查冊要搵土地註冊處、放租要通知差估署，屋宇署也是業主不時需要交涉的部門。屋宇署的工作是甚麼、業主能夠透過屋宇署找尋哪些資料？

千居帶您認識屋宇署的多項職能和計劃，教您幾時需要尋找屋宇署協助，以及於網上尋回遺失多年的單位圖則！

立即跳往：執行強制驗樓｜執行強制驗窗｜規管樓宇僭建｜監管工程入則｜調查漏水｜批出入伙紙｜「勾則」 + 查僭建｜常見問題

1. 執行強制驗樓

屋宇署負責執行「強制驗樓計劃」，對象是樓齡達 30 年或以上的私人樓宇。但並非所有屆滿 30 年樓齡的私樓，都要進行強制驗樓，屋宇署會按大廈的保養狀況，揀選需要列入「強制驗樓計劃」的樓宇。一般而言，符合以下特徵的大廈，會優先被選中：

• －大廈已多年沒有維修保養
• －大廈沒有任何物業管理（如管理公司、業主立案法團、業委會）
• －大廈有舊式危險建築，對行人安全形成威脅（如舊式的懸臂式簷篷和露台）
• －大廈位處舊樓群中

屋宇署每年大概會揀選 2,000 幢樓宇進行「強制驗樓計劃」，選定目標樓宇後，屋宇署會向相關業主發出「強制驗樓通知書」，要求業主聘請註冊檢驗人員，由註冊檢驗人員替大廈公用部分進行驗樓。

如果大廈無須進行修葺，程序便就此告終。但如被認定需要修葺，業主要另請註冊工程公司進行維修，直至檢驗人員認為修葺妥當，整個驗樓計劃才算完成。業主如逾時處理驗樓通知，有機會遭屋宇署檢控。

2. 執行強制驗窗

除了強制驗樓計劃，屋宇署亦負責執行「強制驗窗計劃」。一般而言，屋宇署會安排需要強制驗樓的大廈，同時進行強制驗窗，方便業主一次過進行修繕。屋宇署亦會再揀選約 3,800 多幢樓宇，只進行「強制驗窗計劃」。

驗窗計劃的樓齡要求會比較嚴謹，大廈樓齡若達 10 年或以上，便有機會收到屋宇署的「強制驗窗通知書」。

關於「強制驗窗計劃」的程序和收費，可參考千居的另一篇文章。同樣地，業主如逾時就驗窗通知作出行動，有機會遭屋宇署檢控。

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3. 規管樓宇僭建

香港僭建問題嚴重，負責調查樓宇是否有非法僭建，並批出「清拆令」的，就是屋宇署。

所有小型工程，如沒有根據「小型工程監管制度」呈交文件，或任何未得屋宇署批准的非小型工程（樓宇改建或改動），均屬僭建。違例者或會收到屋宇署發出的「清拆令」，規定在指明限期前，將僭建物清走，否則或遭檢控。

常見的大廈僭建例子包括村屋天台屋、非法分間「劏房」、商舖在未經許可的情況下間出閣樓，大門打開方向阻塞走火通道等等。如懷疑單位有僭建問題，可透過屋宇署網上表格作出舉報。

4. 監管工程入則

常聽人說要向「屋宇署入則」，意思是當業主想於單位內進行改動或加建等工程之前，須事先向屋宇署遞交正式申請，提交單位改建後的「圖則」，並徵得屋宇署的同意，方能動工。根據屋宇署網站，需向屋宇署入則的工程包括：

• －在現存樓宇興建新的延伸部分（直向或橫向）
• －拆卸部分樓板及 ／ 或加建內樓梯，以打通兩個或以上的樓層
• － 拆除間隔牆，以打通兩個或以上的單位
• －在現存樓宇進行改裝工程，包括改裝整幢工業大廈
• －在現存樓宇外牆裝設外牆蓋板或玻璃幕牆
• －加建水缸、簷篷、遮蓋物、廣告招牌及固定冷氣裝置的結構框架等
• －改動樓宇內的逃生逃徑、進出建築物的途徑及暢通無阻通道

向屋宇署入則的程序如下：

• 1. 聘用認可人士及註冊工程師代為遞交申請
• 2. 向屋宇署提交改建工程圖則
• 3. 屋宇署會於60天內作出答覆

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5. 調查漏水

屋宇署和食環署有一個共同組成的辦事處，叫做「滲水辦」。滲水辦專門處理大廈滲水、漏水的投訴，就事件進行調查，包括使用色水測試或紅外線測試，協助住戶解釋問題。有關如何向滲水辦作出投訴的詳情，可參閱千居有關單位漏水 / 滲水的文章。

6. 批出入伙紙

購買未落成物業（樓花），「入伙紙」一詞老是常出現。「入伙紙」亦即「佔用許可證」（Occupation Permit，OP），是一份由屋宇署批發予未落成項目的文件。

和一般單位改建工程一樣，新盤動工前，亦須先向屋宇署呈交建築圖則。地盤竣工後，發展商不能立即安排入伙，須先經由屋宇署職員到新盤進行檢驗，認定項目符合施工標準，決定批出「佔用許可證」，物業才可以交樓。

一般而言，普通價位的新盤通常以「樓花」形式銷售，取得「入伙紙」後，便會迅速安排業主前來收樓；相反，豪宅項目多待地盤有入伙紙，買家可以買入即住時，才會以「現樓」形式發售。

7. 「勾則」＋ 查僭建

上文提及的僭建問題，對物業交易影響甚深，在不知情下買入僭建物業，買家便會蒙受損失。

一般市民如何得知物業是否有僭建物呢？最準確的做法，便是向屋宇署「勾則」。

「勾則」的意思是尋回物業過去所有圖則記錄，這項程序能夠在屋宇署提供的「百樓圖網」網上系統進行。

公眾市民只需註冊帳戶（免費），輸入單位地址，便能查閱單位過去入則的記錄，並可訂購圖則副本。您只需網上購買對上一次的圖則，便能比對與單位現況的異同。如單位現時的間隔，與系統記錄不相符，即單位有機會建有僭建物。

同樣地，市民亦可透過百樓圖網，訂購物業所獲批之「入伙紙」，用處是查閱當年入伙紙指明的物業用途，是否與現時有相違背。

舊樓多為綜合用途，可商可住，樓上樓下差一層，單位用途可以大相逕庭。有商戶就試過接手唐樓低層商舖後，才發現單位的「入伙紙」寫明只可作住宅用途，令其餐廳不獲發牌，無奈要白白交租。

屋宇署的資料詳盡，對於如何處理住宅樓宇問題，很有參考價值；假如你正在搵樓，亦應使用高效率的搵樓平台幫手，即上千居搜尋全港各區筍盤。

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