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【屋宇署】部門職責、參考資料、常見問題
地產資訊 | 2026 年 10 月 2 日
查冊要搵土地註冊處、放租要通知差估署，透過屋宇署，又可找尋哪些資料呢？事實上，屋宇署是業主不時需要交涉的部門。屋宇署工作是甚麼？在物業買賣過程中，扮演著甚麼角色？
千居帶您認識屋宇署的多項職能和計劃，教您幾時需要尋找屋宇署協助，以及於網上尋回遺失多年的單位圖則！
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近期更新
- 差估署公布住宅售價統計數據，2026 年 1 月份住宅售價指數為 301.4 點，按月升0.53%；租金指數則報201.1點，按月升0.3%。(2026年 3 月)
屋宇署職能
1. 執行強制驗樓
屋宇署負責執行「強制驗樓計劃」，對象是樓齡達 30 年或以上的私人樓宇。但並非所有屆滿 30 年樓齡的私樓，都要進行強制驗樓，屋宇署會按大廈的保養狀況，揀選需要列入「強制驗樓計劃」的樓宇。一般而言，符合以下特徵的大廈，會優先被選中：
- 大廈已多年沒有維修保養
- 大廈沒有任何物業管理（如管理公司、業主立案法團、業委會）
- 大廈有舊式危險建築，對行人安全形成威脅（如舊式的懸臂式簷篷和露台）
- 大廈位處舊樓群中
屋宇署每年大概會揀選 2,000 幢樓宇進行「強制驗樓計劃」，選定目標樓宇後，屋宇署會向相關業主發出「強制驗樓通知書」，要求業主聘請註冊檢驗人員，由註冊檢驗人員替大廈公用部分進行驗樓。
如果大廈無須進行修葺，程序便就此告終。但如被認定需要修葺，業主要另請註冊工程公司進行維修，直至檢驗人員認為修葺妥當，整個驗樓計劃才算完成。業主如逾時處理驗樓通知，有機會遭屋宇署檢控。
2. 執行強制驗窗
除了強制驗樓計劃，屋宇署亦負責執行「強制驗窗計劃」。一般而言，屋宇署會安排需要強制驗樓的大廈，同時進行強制驗窗，方便業主一次過進行修繕。屋宇署亦會再揀選約 3,800 多幢樓宇，只進行「強制驗窗計劃」。
驗窗計劃的樓齡要求會比較嚴謹，大廈樓齡若達 10 年或以上，便有機會收到屋宇署的「強制驗窗通知書」。
關於「強制驗窗計劃」的程序和收費，可參考千居的另一篇文章。同樣地，業主如逾時就驗窗通知作出行動，有機會遭屋宇署檢控。
3. 規管樓宇僭建
香港僭建問題嚴重，負責調查樓宇是否有非法僭建，並批出「清拆令」，就是屋宇署。
所有小型工程，如沒有根據「小型工程監管制度」呈交文件，或任何未得屋宇署批准的非小型工程（樓宇改建或改動），均屬僭建。違例者或會收到屋宇署發出的「清拆令」，規定在指明限期前，將僭建物清走，否則或遭檢控。
常見的大廈僭建例子包括村屋天台屋、非法分間「劏房」、商舖在未經許可的情況下間出閣樓，大門打開方向阻塞走火通道等等。如懷疑單位有僭建問題，可透過屋宇署網上表格作出舉報。
如需委託承建商處理家中小型工程，可到屋宇署小型工程名單尋找相關專業人員，以確保其認可資格。
4. 監管工程入則
常聽人說要向「屋宇署入則」，意思是當業主想於單位內進行改動或加建等工程之前，須事先向屋宇署遞交正式申請，提交單位改建後的「圖則」，並徵得屋宇署的同意，方能動工。根據屋宇署網站，需向屋宇署入則的工程包括：
- 在現存樓宇興建新的延伸部分（直向或橫向）
- 拆卸部分樓板及 ／ 或加建內樓梯，以打通兩個或以上的樓層
- 拆除間隔牆，以打通兩個或以上的單位
- 在現存樓宇進行改裝工程，包括改裝整幢工業大廈
- 在現存樓宇外牆裝設外牆蓋板或玻璃幕牆
- 加建水缸、簷篷、遮蓋物、廣告招牌及固定冷氣裝置的結構框架等
- 改動樓宇內的逃生逃徑、進出建築物的途徑及暢通無阻通道
向屋宇署入則的程序如下：
- 聘用認可人士及註冊工程師代為遞交申請
- 向屋宇署提交改建工程圖則
- 屋宇署會於60天內作出答覆
5. 調查漏水
屋宇署和食環署有一個共同組成的辦事處，叫做「滲水辦」。滲水辦專門處理大廈滲水、漏水的投訴，就事件進行調查，包括使用色水測試或紅外線測試，協助住戶解釋問題。有關如何向滲水辦作出投訴的詳情，可參閱千居有關單位漏水 / 滲水的文章。
參考資料
1. 入伙紙
購買未落成物業（樓花），「入伙紙」一詞老是常出現。「入伙紙」亦即「佔用許可證」（Occupation Permit，OP），是一份由屋宇署批發予未落成項目的文件。
和一般單位改建工程一樣，新盤動工前，亦須先向屋宇署呈交建築圖則。地盤竣工後，發展商不能立即安排入伙，須先經由屋宇署職員到新盤進行檢驗，認定項目符合施工標準，決定批出「佔用許可證」，物業才可以交樓。
一般而言，新盤通常以「樓花」形式銷售，取得「入伙紙」後，便會迅速安排業主前來收樓；相反，豪宅項目多待地盤有入伙紙，買家可以買入即住時，才會以「現樓」形式發售。
市民可透過百樓圖網，訂購物業所獲批之「入伙紙」，用處是查閱當年入伙紙指明的物業用途，是否與現時有相違背。
舊樓多為綜合用途，可商可住，樓上樓下差一層，單位用途可以大相逕庭。有商戶就試過接手唐樓低層商舖後，才發現單位的「入伙紙」寫明只可作住宅用途，令其餐廳不獲發牌，無奈要白白交租。
2. 物業圖則
上文提及的僭建問題，對物業交易影響甚深，在不知情下買入僭建物業，買家便會蒙受損失。一般市民如何得知物業是否有僭建物呢？最準確的做法，便是向屋宇署「勾則」。
「勾則」的意思是尋回物業過去所有圖則記錄，這項程序能夠在屋宇署提供的「百樓圖網」網上系統進行。
公眾市民只需註冊帳戶（免費），輸入單位地址，便能查閱單位過去入則的記錄，並可訂購圖則副本。您只需網上購買對上一次的圖則，便能比對與單位現況的異同。如單位現時的間隔，與系統記錄不相符，即單位有機會建有僭建物。
聯絡屋宇署
熱線：26261616
電郵：[email protected]
地址：九龍油麻地海庭道11號（西九龍政府合署北座）
屋宇署的資料詳盡，對於如何處理住宅樓宇問題，很有參考價值；假如你正在搵樓，亦應使用高效率的搵樓平台幫手，即上千居搜尋全港各區筍盤。
常見問題
把梗廚改為開放式廚房，是否需要屋宇署批准？
需要。原因之一是改建開放式廚房，需拆除圍封廚房的牆，或對室內結構造成影響，隨時會違反《建築物條例》。
如業主接獲驗樓通知，可否向屋宇署延期檢驗或修茸？
視乎申請延期的理據，屋宇署會根據個別情況作出考慮，業主須要以書面形式向屋宇署提出申請並說明延期原因。
