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【城規會】土地改劃、社區影響、棕地爭議、常見問題
地產資訊 | 2026 年 8 月 25 日
更改土地用途，需要先向「香港城市規劃委員會」（城規會）提出規劃申請。城規會是根據法例成立的法定機構，是一個獨立的委員會，會就城市規劃工作進行研究、諮詢及審批，其執行機關為「香港規劃署」（規劃署）。城規會在房屋市場上扮演甚麼角色？即看以下千居文章。
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- 差估署公布住宅售價統計數據，2026 年 1 月份住宅售價指數為 301.4 點，按月升0.53%；租金指數則報201.1點，按月升0.3%。(2026年 3 月)
為何更改土地用途
1. 配合經濟發展
香港的經濟不斷轉型，由過去著重農業和工業，轉變成現時的金融業和地產業主導的社會，為了令土地增值，不少地主，甚至政府自己，都會研究向城規會提出申請，將名下農地和工業用地，改劃成商業和住宅用地。
| 土地用途種類 | 佔百分比 |
| 住宅 （包括私樓、公營房屋及鄉郊居所） | 7.1% |
| 商業 | 0.5% |
| 工業 | 2.3% |
| 機構／休憩 | 4.8% |
| 運輸 （道路、鐵路、機場及港口設施等） | 6.4% |
| 其他都市或已建設土地 | 4.6% |
| 農業 | 5.7% |
| 林地／灌叢／草地／濕地 | 65.2% |
| 荒地 | 0.7% |
| 水體 | 2.7% |
歷年更改土地用途的申請例子包括：
2. 增加住宅供應
「地少人多」是香港人對這個城市根深柢固的印象。過去民間多將「住宅供應短缺」與「土地短缺」劃上等號， 認為香港能夠發展的土地皆已「用盡」，要應付人口增長，方法只得一個，就是「填海」。
不過，有關注城市規劃的民間組織指出，本港現時住宅用地只佔全港土地約 7%，當中接近一半更是低密度的「鄉郊居所」，而貨倉和公營房屋的佔比更是相同。
準確一點說，香港絕非「地少」，而是「住宅用地少」，而且未充分用盡地積比，而土地改劃是改變這個現象的手法之一。
對社區影響
透過土地改劃來增加住宅供應，令更多市民置業上車，本應是一件好事。不過，有市民有感此舉會令區內人口暴升，為該區交通和設施造成莫大壓力，影響民生。
這可歸咎於「鄰避效應」（Not In My Back Yard，NIMBY），即指居民不願因公眾利益而犧牲個人生活質素；但也有研究認為，市民對改劃反感，原因是利益分配失衡，質疑城規會沒有充分考慮規劃能夠改善社區，任由發展商透過改建工地、農地、酒店做住宅大廈，在樓價居高不下的市場賺取龐大利潤，後續影響卻由居民承受。
如何申請土地改劃
如要更改土地現時用途，地主須根據條例第 16 條（常作「Section 16」）向城規會提交「規劃許可」申請，以改劃鄉郊地區為例，標準如下：
| 發展密度分區 | 最高住用地積比率 | 最高地盤發展比率 | 一般層數 | 地點方面的準則 |
|---|---|---|---|---|
| 鄉郊住宅發展密度第1區 | 3.6倍 | – | 12層 | 鄉郊市鎮的商業中心 |
| 鄉郊住宅發展密度第2區 | 2.1倍 | – | 6層 | 在鄉郊市鎮範圍內商業中心以外的地方，以及其他有中等運載量的交通運輸系統(例如輕便鐵路系統)提供服務的重要鄉郊發展區。 |
| 鄉郊住宅發展密度第3區 | – | 0.75倍 | 開敞式停車 間上加3層 | 開敞式停車間上加3層鄉郊市鎮外圍的地方或其他鄉郊發展區、或在遠離現有民居但設有足夠基礎設施，以及在景觀或環境方面並無受到很大限制的地點。 |
| 鄉郊住宅發展密度第4區 | 0.4倍 | – | 3層，包括開敞式停車間在內 | 地點與鄉郊住宅發展密度第3區相同，但發展密度受基礎設施或景觀方面的限制所規限。 |
| 鄉郊住宅發展密度第5區 | 0.2倍 | – | 開敞式停車間上加兩層 | 開敞式停車間上加兩層取代地區內的臨時構築物，以便改善地區內的環境。 |
| 鄉村 | 3.0倍 | – | 3層 | 3層在傳統認可鄉村的劃定範圍界線內。 |
任何人士皆可就土地改劃向城規會提交申請，無須是所涉土地的地主。過去就有坪洲居民曾入紙申請將交椅洲附近水域改劃成「海洋功能保留區」，以「奇招」希望阻止政府於該區填海。
一般不複雜的申請個案，由入紙到審批歷時由 2 個月至 ６ 個月不等。公眾能夠就部分規劃申請網上提出意見，期限一般為會議日期前，詳情可參閱城規會網站。
就申請提出上訴
如不滿意申請結果，可於 2 個月內向「城規會上訴委員會」提出上訴。不過，城規會全員由特首委任，上訴結果扭轉的機會不高，故不少財團會選擇向高等法院提出司法覆核，如上訴得直，申請須發還城規會重審。
棕地爭議
城規會近年備受熱議的工作，可說是「棕地」（或作「棕土」）發展問題。本港棕地多用作物流貨櫃場、露天貯物、工場、停車場、廢料回收等，城規會曾解釋棕地因重置困難，而且涉及重型器械，必須露天運作，難以重新規劃作住宅用途。
然而，有民間土地研究及環保組織發現，縱然近年物流業蓬勃不再，棕地面積卻不跌反升，翻近一倍，而城規會近十多年對棕地改劃的申請亦忽然鬆手，成功率高達九成。
坊間不滿城規會一方面解說收回棕地並非易事，另一方面卻不斷改劃農地為棕地，需要興起公營房屋時，反以填海、起人工島等方式開發土地，向綠化帶「開刀」，並沒有考慮重劃鄉郊，釋放土地資源的可能性。
香港龍頭發展商華懋集團的行政總裁蔡宏興曾指，政策方向上不同意香港無地，因仍有農地、棕地可以改劃用途，假如只因住宅供應不足，而決定填海，似乎出發點未夠深思熟慮。
聯絡城規會
熱線：2231 4810
電郵：[email protected]
地址：香港北角渣華道333 號（北角政府合署15 樓）
無論是棕地發展，抑或改劃土地用途，需要最少上幾年時間，若短期內有置業需要，不妨留意二手市場，即上千居搜尋全港各區優質盤。
常見問題
何謂棕地？
棕地一般泛指位於新界鄉郊的荒廢農地，已不再作農業發展，改為其他用途。
現時本港約有多少棕地？
根據行政長官2024年施政報告，香港約有1,600公頃棕地。
