買樓除了計算置業開支，入伙後費用也不可忽視，如差餉、地租、地稅、管理費等等。對於新手業主，都能預備好每月的供樓開支和管理費，卻很多時候計漏了地租、地稅與差餉。到底這些費用有何分別？何時繳付？繳付給誰？繳付多少？千居一次過告訴您三者區別。 立即跳往：差餉  |  地租  | 地稅  | 繳付時間、金額與對象 | 2047大限 | 常見問題 差餉 差餉，字面上即「差人」的糧餉，已今天去理解這個意思，或許不合時宜，但若追溯至英治時代，這一項向政府繳納的稅，確是用作維持香港警隊開支。 時至今天，差餉是對房產物業徵收的稅項，用於支付公共服務開支，如公共照明系統、食水供應等等，基本上所有業主都需要繳付差餉，除了少數特殊情況，例如一些新界建築物。 地租 要了解地租，首先要明白，香港所有土地 (中環聖約翰教堂所屬地除外)，均由政府擁有，政府就某地批出地契（即租契）給發展商，以確認為該土地的承租人，但非真正擁有人。 簡單而言，承租人須向政府繳付地租，以換取在地契文件所指明年期內，可佔用土地的權利。順理成章，各單位業主從發展商購入物業，地租轉由各業主支付。但因牽涉歷史問題，部分由新界原居民擁有的丁屋或祖堂地，可獲豁免地租。 新地租的出現 回歸前的香港，經歷多屆殖民地政府管治，出現了不同租期的地契，1984年的《中英聯合聲明》，便釐清了香港回歸後的土地契約問題，以下兩類土地契約，需要繳交新地租： 地稅 至於地稅，其實概念上與徵收地租相同，一般而言，業主繳交地稅，便不用繳交地租，反之亦然。 由於早期香港受到「割讓」與「租借」等形式佔據，不同區域的地契年期有別，因此只有部分地區物業，需要支付地稅。 自19世紀中葉，英國與清政府簽訂了3條條約，其中《南京條約》 及《北京條約》 分別以「永久割讓」方式佔據了香港島，以及界限街以南的九龍半島；及後再簽訂《展拓香港界址專條》，將新界及多個島嶼租給英國。 一般來說，位於九龍界限街以南及港島區，及於1985年5月27日之前獲批土地契約的物業，需繳交地稅。但當中也有例外，例如位於港島區的薄扶林花園，地契於2005年續期後，需要繳交地租。 繳付時間、金額與對象 雖然差餉與地租的定義不同，但都是每個季度向業主收取的，金額是按物業的應課差餉租值 (租值)，乘以一個百分比計算；至於地稅，通常一年收取2次，視乎地稅金額及物業位置而定。 政府於《2022 / 23 財政預算案》提出差餉制度改革， 建議引入累進制差餉，按應課差餉租值，分設三個徵收類別（5%、8%、12%），於2025年1月1日起生效，具體措施如下： 差餉租值 累進稅率 首550,000元 5% 其後250,000元 8% 超出800,000元 12% 值得留意，差餉與地租由差餉物業估價署徵收，地稅則是由地政總署徵收；如不繳交地租或地稅，可被視作違反契諾，政府或有權收回有關物業。 2047大限 上文提過，已獲批續租權的地契，租期都不超過2047年6月30日，於是坊間有所謂的「2047大限」。部分人士擔心買樓後，所屬地契會否自動續期，會否需要補地價，更甚者，由政府直接收回土地。 這個問題何去何從，暫時未有太多著墨，但的而且確，中國內地的土地設有使用權期限，過了限期的物業，有需要補地價。現時，香港只有「千年契」物業 (已批999年地契) ，未必需要面對大限問題，例如太古城、香港仔中心、碧瑤灣、賽西湖大廈等等。 另外，2047大限亦影響到銀行按揭，因自2017年起批出的30年按揭，已觸及2047年。金管局曾為此作出回應，指政府有權批出2047年後的續期地契，呼籲銀行不用調整按揭政策。 遙遠的問題不容易看清，但眼前的上車置業問題，卻需要花時間處理，即上千居搜尋全港筍盤。 常見問題

香港地少人多，市區的高樓大廈像積木般一棟接著一棟，有時難免給人一種喘不過氣的感覺。不少人為了逃離這種擠壓感，不惜多付一點代價，包括昂貴一點的租金或樓價，以至來往市區的交通時間，都希望找個望到海景的家，辛勤工作後可以看著美景，好好放鬆一下。千居為各位城市人精選出5個香港最宜居的海景住宅區，看看哪一個合你心意！ （一）馬鞍山 雖然馬鞍山是網民心目中的「美食沙漠」，但本港大型地產商紛紛插旗，除了因為馬鞍山線的落成令該區交通更為方便外，也因為馬鞍山有得天獨厚的大自然美景。 以最新落成的新盤迎海為例，項目環擁吐露港及2個沙灘（鳥溪沙海灘及海星灣），而即將開售的第五期迎海・御峰最後一座（第15座），屬屋苑內的「樓王」，皆因其座向東邊，不怕西斜之餘，更是最接近吐露港的的一期，盡享無敵海景。 （二）太古城 貴為本港十大藍籌屋苑，太古城自然有其優越之處，樓價長升長有。太古城發展及配套成熟，交通方便，屋苑內的海景花園毗鄰鰂魚涌公園，維多利亞港海景一覽無遺。但要留意並非所有海景花園單位都能望到海景，部分低層單位被樹景遮擋，售價也差一截。不過太古城鎖匙盤一向不多，業主亦較惜售，要找到理想的高層海景單位並不容易。 如果不介意住遠一點點，不妨考慮鄰近的鯉景灣及嘉亨灣，同樣享有維多利亞港景致，樓齡亦較新。樓盤：太古城海景花園 實用面積：1,114平方呎 售價：2,388.89萬元 更多資料：請按此 （三）清水灣 清水灣是香港傳統的豪宅區，大部分住宅都是獨立屋，眺望遼闊的牛尾海景致，遠眺翠綠山巒，絕對是慰勞身心的最佳享受。清水灣環境幽靜，獨立屋內多數配有私人泳池及花園，而區內亦有兩個沙灘，難怪城中不少名人富豪都熱愛這個地方。 樓盤：滿湖花園（The Rivera） 實用面積：2,145平方呎 售價：6,500萬元 更多資料：請按此 （四）馬灣 馬灣雖然交通較為不便，但小島四面環海，島上唯一私人屋苑珀麗灣大部分單位都可望到海景，東面更可望到青馬大橋景色，是全港獨有。加上屋苑鄰近的東灣沙灘，居民可以隨時漫步沙灘，欣賞日落或青馬大橋夜景，非常浪漫。 樓盤：珀麗灣（Park Island） 實用面積：1,372平方呎 售價：1,500萬元 更多資料：請按此 （五）黃金海岸 黃金海岸位處屯門及深井之間，既能快速方便地出入市區，同時又能享受新界區的恬靜，除了坐擁遼闊的海景，還可遠眺位於赤鱲角的香港國際機場。加上在西鐵線開通後，多個發展商紛紛進駐屯門，多個新盤即將落成，市場亦憧憬西鐵線將延伸至屯門碼頭，相信將會帶動黃金海岸一帶樓價。 信和集團近日完成了黃金海岸住宅第21座「海景樓王」的全幢翻新工程，單位實用面積由875至1069平方呎，月租由6萬元起。

許多新手買家在入市時並不會留意地契年期，甚至連什麼是地契年期也沒有概念。其實土地契約的期限，無論對投資或是自住物業的買家而言，都有一定程度的影響。今日，千居就為你準備了地契年期的資訊，教你如何自行查詢年期，並且列出全港十大屋苑的契約年期，更會概括至今的土地續期情況。 立即跳往：地契年期背景 | 地契年期查詢方法 | 十大屋苑到期年份 | 契約續期 | 買家角度建議 | 常見問題 近期更新 地契年期背景 由於香港的土地，除了中環聖約翰教堂以外，都屬於「土地租借權」形式，即是政府擁有土地，並把土地租給承租人，所以每份地契都有一個租用者租用土地的期限，這是由港英政府年代已經訂立下來的政策。 主要年期 在殖民地年代，政府主要批出的契約年期共分為以下三種： 1997年，香港回歸中國之後，中央政府提出於1997年7月1日回歸後，直至2047年6月30日期間租約期滿的土地，可以免補地價、只需繳付相關土地應課差餉租值的百分之三，作為年租繼續租用。於是，特區政府為在此期間屆滿的土地，批出一般為期50年的地契，於是也出現了不少50年期契約。 其他年期 當然除了以上最常聽見的年期，還有許多特別的土地年期例子： 地契年期查詢方法 你可以到土地註冊處網站，查閱物業的土地登記冊。一般公眾如果想查閱土地登記冊資料，可以「非經常用戶」登入，如果想查閱一般住宅，可以選擇「分層土地登記冊」，輸入物業名稱及資料，便可以得出該物業的土地登記冊。若果找不到，可以到「所有登記冊」尋找物業的土地登記冊。 土地年期的資料記載在「物業資料」的部分，當中便記載了批約日期、年期、及開始日期的資料。 買家在選擇樓盤時，不妨先上網做一些準備功課，看清楚物業的契約到期日子，以避免受到2047地契到期影響。 十大屋苑到期年份 以上種種介紹了地契年期的背景，不知道你是否對本港最受歡迎十大屋苑的土地年期有興趣呢？千居為你整合了十大屋苑的契約到期年份，方便你詳細參考： 地區 屋苑名稱 到期年份 鴨脷洲 海怡半島 2040年 鰂魚涌 康怡花園 2134年 鰂魚涌 太古城 2899年 紅磡 黃埔花園 2134年 美孚 美孚新邨 2047年 藍田 麗港城 2047年 天水圍 嘉湖山莊 2047年 沙田 第一城 2047年 將軍澳 新都城 … Continue reading "土地共享先導計劃- 3分鐘看懂"