丁權合法，套丁違法。套丁早已是老生常談的丁屋爭議，大家都知道套丁問題的存在，也知道行為違法，卻無可奈何。新界原居民擁有丁權，本來是一項額外的特惠權利，但是套丁的情況頻頻發生，使得原本丁權設立的意義變質。究竟什麼是套丁？套丁的問題如何影響全港市民的利益？千居將會在以下文章，帶你一探套丁問題的嚴重性。 立即跳往： 何謂套丁 | 套丁如何違法？ | 套丁如何剝奪市民利益 | 建議解決方案 | 常見問題 近期更新 何謂套丁 「套丁」是指，許多擁有建屋「丁權」、但無地可建的新界原居民男丁，將自己的建屋丁權出售予有地、但無建屋權的地產發展商。表面上，地產商以低價將地賣給這些原居民，然後男丁便可以申請興建丁屋。但實際上，該丁屋是由地產商持有，並由地產商出售牟利，被地產商收買的男丁，可以收取大約十多萬到數十萬港元不等的「套丁費」。 地產商私下向原居民購買丁權，導致新界大量鄉村式發展用地，被囤積為建丁屋，然後被轉售牟利。 套丁如何違法？ 申請興建丁屋的條例，本身就要求丁權擁有人需要作出法定聲明，證明自己的申請並沒有與他人達成出售丁權的協議，或具有該意圖。因此，套丁的行為已違反聲明。 套丁如何剝奪市民利益 飛丁霸地 由於可以用作興建丁屋的許可鄉村範圍有限，所以擁有丁權的新界原居民，並不一定能夠在自己鄉村的範圍內得到興建丁屋的土地。但是，新界的鄉村多年來也沒有劃定的村界，於是有許多原居民都會向地政署申請，在鄰村、甚至其他鄉村式發展地帶的土地興建丁屋，亦即是「飛丁」。 飛丁導致丁屋的興建範圍不斷擴張，阻礙原有的土地發展。丁屋佔用的土地越多，可用作興建其他住宅的土地便越少，剝削了其他市民的權益。 丁權牟利 丁權本來已經是一項對新界原居民的特惠政策，目的是希望改善原居民的居住環境，為他們提供基本的住屋需求。套丁的行為已經超出了基本的住屋需求，丁權淪為了原居民牟利的工具，對其他沒有丁權的市民造成不公。 套丁實例 2021年，廉政公署拘捕有「村屋大王」之稱的律師王光榮，連同其餘涉事人等二十四人，因為涉嫌套丁，而被懷疑涉及貪污詐騙。當中發展商負責人、丁屋申請人及中間人，全數都被拘捕，他們以數萬至數十萬向原居民收購丁權，用以發展水蕉新村，建成逾百棟丁屋作私人屋苑，並以九百萬至一千三百萬元市價出售，賺取超過十億元。 由於律師王光榮被捲入套丁案件，其創辦的王潘律師行亦受到波及，被大型銀行暫停採用，據悉包括匯豐、中銀、渣打、東亞、花旗及工銀亞洲。 發展局之後回應指，事件中私人地段的買賣和分割屬於私人協議，當局不能干預，即是對於套丁行為，政府沒權干預。由於政府一直站在一個沒有資格干預的立場，套丁問題便多年未得解決。 2024年，亦有一名原居民因涉嫌在西貢套丁而被廉署起訴，此案例中擁有丁權的男丁原定於項目落成後可獲得頂層單位業權，以此將丁權出售予發展商，牟取暴利。 建議解決方案 本土研究社是一個非牟利組織，主要是一班關注香港發展的朋友成立的實驗平台。該社曾於2020年就套丁問題進行一份研究報告，並提出了以下建議措施： 除了本土研究社的調查建議，許多人也提出，要杜絕套丁問題，最直接的方法就是將買賣丁權的罪行刑事化，面對隨時被刑事檢控的責任，才能達到顯著的阻嚇效果，杜絕濫用丁屋的情況繼續頻頻發生。 作為香港市民，我們都有責任關心香港的土地用途規劃，所以對於套丁問題，必需多加了解。如過想知道更多樓盤資訊，即上千居搜尋各區樓盤。 常見問題

踏入2017年，2016年「賣樓王」新鴻基地產率先打響樓市頭炮，由該公司發展、位於元朗站附近的Grand YOHO二期在1月3日公布首張價單，成為本年度首度開價的新盤，亦是自去年11月政府新推辣稅後，首個開價的全新大型項目。 但Grand YOHO二期價單一出，即令全城嘩然，被市場指是「太古城價買元朗樓」。Grand YOHO二期首批推出166伙單位，定價由668.25萬至2,083.36萬元，以面積416平方呎1房戶計算，折實最平537.9萬元。即使計及新地提供最高19.5%的即供優惠折扣，折實平均呎價仍高達14,488元。 消息一出，不少網民反應熱烈，有人說「兩房8球（800萬元），夠買元朗三、四房連車位都仲有找」、「一房折實都要五百幾萬！好貴喎，Grand Yoho又點？都只不過係元朗一個屋苑。五百幾萬我買荃灣兩房好過」、「元朗都14,400蚊呎，如果咁都賣得晒，樓市點跌？」、「有價換番出市區仲好」等等。Spacious千居分別以Grand YOHO二期入場費540萬及平均呎價14,488元作參考，搜尋了同區幾個二手買盤，讓大家比較Grand YOHO二期是否如網民所講般「癲價」。 元朗同區樓盤： 尚悅 售價：445萬元 實用面積：423平方呎 呎價：10,520元 間隔：兩房 溱柏 售價：560萬元 實用面積：553平方呎 呎價：10,126元 間隔：兩房 合益廣場 售價：780萬元 實用面積：844平方呎 呎價：9,241元 間隔：三房 YOHO同系樓盤： YOHO Town 售價：580萬元 實用面積：421平方呎 呎價：13,776元 間隔：兩房 YOHO Midtown 售價：1238萬元 實用面積：938平方呎 呎價：13,198元 間隔：四房 值得留意的是，在上述二手樓盤中，除了YOHO同系外，只有合益廣場位於元朗市中心，前往元朗西鐵站需約10分鐘步程或一個輕鐵站距離；尚悅及溱柏均位於元朗周邊，前往市中心及西鐵站均需轉乘小巴或屋苑接駁巴士，但相對來說居住環境也比較寧靜。 至於YOHO同系——在2004年入伙的YOHO Town及在2010年入伙的YOHO Midtown，呎價較Grand YOHO便宜約1,000元左右，「全新一手樓」及「樓齡」值何價，就要由買家來定奪了。 話說回來，上文提及有網民表示，寧願以同等價錢買入荃灣等市區樓盤，但亦有網民認為元朗是「新界西聖地」。到底元朗區好不好住？以「太古城價」買入元朗樓盤，又可以享受怎麼樣的生活呢？ 交通 YOHO系列及新元朗中心位於西鐵線元朗站毗鄰及上蓋，乘搭西鐵前往尖沙咀（尖東站）及中環（香港站）只需約30分鐘。而元朗站同時是大部分市區巴士線在元朗區內的最後一個站，上車後下一個站便是大欖隧道收費廣場，前往旺角、灣仔、落馬洲等地區同樣只需約30分鐘，前往青衣及荃灣等更只需約15分鐘。 元朗區內主要交通包括來往市區的港鐵、巴士及小巴，另外還有來往屯門及天水圍的輕鐵及小巴。然而，由於大馬路車多路窄，加上輕鐵有道路優先使用權，繁忙時間難免塞車。而「區內/新界西最後一站」同時亦是元朗站的缺點，經過前面各個大站（例如西鐵線的屯門及天水圍站）後，乘客早已把列車擠滿，元朗居民在繁忙時間定必要「等多幾班車」。 美食 你知道元朗也是個「美食天堂」嗎？只要在搜尋器上輸入「元朗」，最熱門的結果就是「元朗 美食」。除了大部分人都聯想起的「B仔涼粉」外，元朗的老牌經典美食還包括老婆餅、蝦子麵、豬扒飯、燒賣、串燒、花生糖外，近年更有大量小店進駐元朗，包括正宗日式拉麵及壽司、五星級酒店餅廚主理的甜品店、潮爆熱狗及漢堡包、「呃like」必備繽紛飲品及雪糕店、排長龍的蠔餅店等，讓你由早餐吃到宵夜，保證不會餓壞肚皮，也不會悶親胃口。（也許缺點就是很難管理體重呢！XD） 治安 根據2011年人口普查資料推算，當年元朗警區有38,211人為非華裔居民，佔區內總人口百分之6.4%。而近年，元朗區治安似乎有轉差的趨勢，不時傳出「假難民」及南亞裔人士在區內犯案的新聞，包括盜竊案及傷人案，加上區內色情活動猖獗，令區內人心惶惶，成為住在元朗區的隱憂。 人口密集 根據政府統計處2016年發表的《2015年按區議會分區劃分的香港人口概況》，元朗區共有607,200人，僅次於沙田及觀塘。而大部分人口都集中在市中心，加上大量內地遊客，令元朗大馬路一帶經常擠迫得水洩不通。但近年多個新盤都選址於市中心以外範圍，環境較為清幽，雖然配套不如市中心方便齊全，但相對地則較適合居住。不少居民都會選擇住在較遠的區域，另外每天或每周乘搭接駁巴士、小巴或自行駕車前往市中心買餸「補給」，是平衡生活環境及需要的好方法。 康樂及文化設施 … Continue reading "土地共享先導計劃- 3分鐘看懂"

要探討2021年的樓市走勢，不得不回顧去年的樓市變化，皆因去年全球經濟受新冠肺炎衝擊，本港亦不能幸免。 但面對不利消息，本港樓市是否大幅波動？究竟還有甚麼因素左右樓市發展？2021年是否入市時機？以下幾個因素值得留意。 立即跳往：本港樓市表現 | 入市利好因素 | 入市利淡因素 | 如何看後市 本港樓市表現 新冠肺炎於2020年初傳入香港，但除了症情爆發早期對樓市影響較深外，負面消息隨時間被市場消化，市場氣氛由悲觀趨向樂觀。 疫情下樓價微升 參考差估署樓價指數，2020年全年私人住宅售價指數錄得輕微升幅(+0.02%)；另一邊廂，疫情衝擊同期經濟，去年底失業率6.6% (約24.6萬人失業)，GDP全年跌6.1%。 2021年價量齊升 踏入2021年，樓市走勢持續做好，上半年整體物業註冊量近50,000宗，創8 年半新高；而上半年整體物業註冊金額近4,700億，創24年新高。 本港樓市遇上經濟不景氣，價格仍然硬淨，不少市場分析歸因於以下利好因素。 入市利好因素 量化寬鬆 疫情下，各國推行紓困措施，包括以量化寬鬆刺激經濟，直接派錢鼓勵消費等，大量流動資金推高資產價格，令樓市受惠。 目前美國聯儲局維持每月1,200億美元的量化寬鬆政策，表明要看到就業率及通脹率有改善，才考慮調整買債規模。 由於Delta變種病毒的出現，市場預計量化寬鬆政策有需要維持，以推動實現充分就業和物價穩定目標。 低息環境 港元銀行體系結餘已由疫情前約500億元大幅升至2020年10月逾4,500億元新高位，目前與樓按相關的一個月拆息報約0.08 至 0.09厘，銀行一般新造H按計劃低至1.5厘，供樓負擔降低，買樓誘因增加，對樓市走勢向上有支持作用。 目前聯儲局基金利率維持在0%至0.25%目標區間，差不多接近零，雖然加息比減息機會高，但環球經濟復甦速度仍然緩慢，除非通脹急速惡化，否則大幅加息的可能性不大。 入市利淡因素 然而，本港經濟仍受制於疫情發展，加上落實了國安法，港人再次思考去留問題，利淡因素亦隨之而來。 新一波移民潮 根據香港特區政府統計處公布，2020年香港人口數字約為747萬，較2019年減少近4萬6千多人，是自2002年以來首次下跌，香港淨移出人口達3.9萬人，數字創新高。 不少國家放寬移民政策，向有意移民的港人招手，例如英國BNO「5+1」簽證，加拿大「快速移民通道」等。如移民趨勢持續，市場資金將會轉移到海外，削弱了本地樓市購買力。 失業裁員潮 疫情期間多間大企業相繼結業 (大眾書店、港龍航空、UA院線等)，加上去年國泰大規模裁員 5,300名本地員工，今年初匯豐重啟裁員3.5萬人計劃，令不少市民擔心被裁，不敢入市。 2020 年 12 月至 2021 年 2 月， 經季節性調整失業率升至7.2%高位 ， 雖然4月至6月回落至5.5%，但仍然嚴峻。畢竟疫情持續近兩年，如經濟仍未見大改善，將會引發新一輪中小企結業潮，失業數字或再回升，打擊樓市氣氛。 入市? 不入市? 樓市從不會一面倒獲支持或被唱淡，在衡量好淡因素同時，不妨再參考過往數據，看看能否找到端倪。 總括而言，撇除2008至2009年的輕微調整，香港地產市場已經歷了17年牛市，即使疫症來襲期間，樓市也沒有出現過拋售潮，樓價亦沒有斷崖式下跌。 疫情難阻大牛市？ 環球經濟會否因疫苗的普及而改善？目前言之尚早，有意入市的投資者或用家，最重要了解清楚可承受的供樓負擔，以及市場變化，做足風險管理。 想緊貼樓市最新發展及樓盤價格變動，立即下載千居手機程式。與此同時，千居亦與皇家特許測量師學會 … Continue reading "土地共享先導計劃- 3分鐘看懂"