「納米」（nano）字解「毫微米」（nanometer），是一個長度單位，也常被用作形容微細的事物，「納米樓」便是例子之一，意解面積非常細小的住宅單位。 過去十至二十年，納米樓因為樓價較低、易上車而逐漸成為本地住屋趨勢，然而，納米樓是否真確是有效紓解年輕人置業需求的「necessary evil」？回顧這去的交投，香港人買納米樓，是自住、抑或是投資？按揭保險計劃調高了按揭成數後，納米樓前景又是如何？了解納米樓，由本文開始。 立即跳往：納米樓定義｜納米樓獨特設計｜納米樓成因｜納米樓前景：投資VS自住｜常見問題 近期更新 納米樓定義 面積細小的單位常被謔稱為「納米樓」（nano-flats），劏盤、納米樓之詞不絕於耳，但單位到底要有幾細，才稱得上是納米樓呢？ 環觀世界各地，不少國家及地區政府都有實施「最低居住空間標準」，該面積下限，大概可視作為當地對「納米樓」的定義。 最低居住空間標準 台灣內政部設基本居住水準，一人居住單位最低坪數為 3.96 坪，大概即是 140 平方呎。 英國政府於 2015 年落實全國最低居住空間標準，一房單位最小須為 37 平方米以上，亦即約 398 方呎。 新加坡最細的住宅單位稱為「鞋盒屋」，適合一人居住，面積最低不超過50平方米（約 538 平方呎）。 日本政府亦有落實居住面積下限，一人單位面積最少須達 25 平方米，亦即 269 方呎。 地區 最低居住面積標準 台灣 140 方呎 英國 398 方呎 新加坡 538 方呎 日本 269 方呎 以上這些地方，對納米樓都訂立了明確界線。那麼在香港，幾細的單位才算得上納米樓呢？ 單位幾細才為之納米樓？ 如果根據差餉物業估價署在《香港物業報告》當中的分類，最細的住宅單位類別為 215 方呎以下。 坊間雖多用 215 方呎為納米樓指標，有民間土地研究組織卻發現，過往十年落成的開放式單位，面積多介乎 220 至 260 方呎之間。香港納米樓的大小，大概就在「200 … Continue reading "土地共享先導計劃- 3分鐘看懂"

要探討2021年的樓市走勢，不得不回顧去年的樓市變化，皆因去年全球經濟受新冠肺炎衝擊，本港亦不能幸免。 但面對不利消息，本港樓市是否大幅波動？究竟還有甚麼因素左右樓市發展？2021年是否入市時機？以下幾個因素值得留意。 立即跳往：本港樓市表現 | 入市利好因素 | 入市利淡因素 | 如何看後市 本港樓市表現 新冠肺炎於2020年初傳入香港，但除了症情爆發早期對樓市影響較深外，負面消息隨時間被市場消化，市場氣氛由悲觀趨向樂觀。 疫情下樓價微升 參考差估署樓價指數，2020年全年私人住宅售價指數錄得輕微升幅(+0.02%)；另一邊廂，疫情衝擊同期經濟，去年底失業率6.6% (約24.6萬人失業)，GDP全年跌6.1%。 2021年價量齊升 踏入2021年，樓市走勢持續做好，上半年整體物業註冊量近50,000宗，創8 年半新高；而上半年整體物業註冊金額近4,700億，創24年新高。 本港樓市遇上經濟不景氣，價格仍然硬淨，不少市場分析歸因於以下利好因素。 入市利好因素 量化寬鬆 疫情下，各國推行紓困措施，包括以量化寬鬆刺激經濟，直接派錢鼓勵消費等，大量流動資金推高資產價格，令樓市受惠。 目前美國聯儲局維持每月1,200億美元的量化寬鬆政策，表明要看到就業率及通脹率有改善，才考慮調整買債規模。 由於Delta變種病毒的出現，市場預計量化寬鬆政策有需要維持，以推動實現充分就業和物價穩定目標。 低息環境 港元銀行體系結餘已由疫情前約500億元大幅升至2020年10月逾4,500億元新高位，目前與樓按相關的一個月拆息報約0.08 至 0.09厘，銀行一般新造H按計劃低至1.5厘，供樓負擔降低，買樓誘因增加，對樓市走勢向上有支持作用。 目前聯儲局基金利率維持在0%至0.25%目標區間，差不多接近零，雖然加息比減息機會高，但環球經濟復甦速度仍然緩慢，除非通脹急速惡化，否則大幅加息的可能性不大。 入市利淡因素 然而，本港經濟仍受制於疫情發展，加上落實了國安法，港人再次思考去留問題，利淡因素亦隨之而來。 新一波移民潮 根據香港特區政府統計處公布，2020年香港人口數字約為747萬，較2019年減少近4萬6千多人，是自2002年以來首次下跌，香港淨移出人口達3.9萬人，數字創新高。 不少國家放寬移民政策，向有意移民的港人招手，例如英國BNO「5+1」簽證，加拿大「快速移民通道」等。如移民趨勢持續，市場資金將會轉移到海外，削弱了本地樓市購買力。 失業裁員潮 疫情期間多間大企業相繼結業 (大眾書店、港龍航空、UA院線等)，加上去年國泰大規模裁員 5,300名本地員工，今年初匯豐重啟裁員3.5萬人計劃，令不少市民擔心被裁，不敢入市。 2020 年 12 月至 2021 年 2 月， 經季節性調整失業率升至7.2%高位 ， 雖然4月至6月回落至5.5%，但仍然嚴峻。畢竟疫情持續近兩年，如經濟仍未見大改善，將會引發新一輪中小企結業潮，失業數字或再回升，打擊樓市氣氛。 入市? 不入市? 樓市從不會一面倒獲支持或被唱淡，在衡量好淡因素同時，不妨再參考過往數據，看看能否找到端倪。 總括而言，撇除2008至2009年的輕微調整，香港地產市場已經歷了17年牛市，即使疫症來襲期間，樓市也沒有出現過拋售潮，樓價亦沒有斷崖式下跌。 疫情難阻大牛市？ 環球經濟會否因疫苗的普及而改善？目前言之尚早，有意入市的投資者或用家，最重要了解清楚可承受的供樓負擔，以及市場變化，做足風險管理。 想緊貼樓市最新發展及樓盤價格變動，立即下載千居手機程式。與此同時，千居亦與皇家特許測量師學會 … Continue reading "土地共享先導計劃- 3分鐘看懂"

香港家傳戶曉的發展商品牌以華資佔多，而太古集團與旗下的太古地產，是少數能夠屹立至今的英資地產品牌。太古住宅樓盤數目不算多，但就嬴在「重質不重量」，出品以優質的地段、間隔、用料、配套和管理取勝，每次有太古樓盤登場，都叫買家趨之若鶩。一路走來，太古這個二百年不朽的英資品牌是如何煉成？太古樓盤的超班質素又孰真孰假？我們由太古集團的歷史說起。 立即跳往：太古集團發展歷史｜施懷雅家族｜太古樓盤質素高？｜太古樓盤一覽 近期更新 太古集團發展歷史 始於英國布商家庭 太古集團母公司名叫 John Swire & Sons，公司的前身於 1816 年由當時年僅 23 歲的 John Swire（1793-1847）成立，最初期為一家位於英國利物浦的紡織進出口貿易公司。 John Swire 出身於英國約克郡的布商家庭，19 世紀初，利物浦憑藉環海的地理優勢，轉口貿易蓬勃發展，人口和經濟雙雙迅速增長；與此同時，本身隻手掌控了印度商品進出口的英國東印度公司，也於 1813 年被英府取消了壟斷權。John Swire 看準了小商家在利物浦做生意的前景，便離開家鄉，隻身前往利物浦自立門戶。 John Swire & Sons 初成立時，主要從事進口貿易，由最早於美國入口樹皮（用於染布）和原棉，逐漸擴充至入口麵粉、毛草、工業用松節油和瀝青等，又於西印度入口咖啡、香料、糖和冧酒。 John Swire 雖是太古的創辦人，但品牌的靈魂人物，大概是其長子 John Samuel Swire。John Swire 於 1847 年離世，公司由長子 John Samuel Swire (1825-1898) 和次子 William Hudson Swire (1830-1884) 繼承。次子因身體長年欠佳，公司業務主要由長子經營。接掌當年， John Samuel Swire 年僅 22 歲，但其敏銳的商業觸覺，足以令公司於未來幾十年間，發展至一家舉足輕重的跨國企業集團，業務遍及全球。 … Continue reading "土地共享先導計劃- 3分鐘看懂"