地積比率是一個城市規劃用途的專有名詞，你或許間中在新發展項目當中聽過，地積比率是一個重要的城市發展指標，但是，你知道它實際的定義是什麼嗎？你又有沒有聽過地積轉移、地積放寬？其實地積比率與許多土地規劃問題掛鉤，因此是一個值得探討的概念，今日，千居準備了以下文章，為你解釋地積比率的相關知識，並且一同探究背後發展的限制。 立即跳往：何謂地積比率 | 地積轉移 | 放寬地積比率 | 限制與困難 | 常見問題 近期更新 何謂地積比率？ 地積比率（Plot Ratios）是指樓宇准許發展的總建築面積與地盤面積的比例，比率越高，代表可興建的樓宇總面積越高。 一般而言，根據香港規劃署規定，住宅用途的最高地積比率大概是8至10倍，主要集中在香港島的地盤，而商業用途等地帶獲准的最高比率則是15倍。假如一個地盤面積是1,000平方呎，地積比率是8倍，該地盤最高的可建樓面面積則是8,000呎。 為何要訂立地積比率？ 地積比率是界定建築密度的指標，而建築密度亦同時影響著該地區的人口密度。香港的土地資源珍貴有限，所以需要訂明土地的最高地積比率，才能夠確保發展項目除了有效地使用土地，亦要顧及平衡市民生活需求，例如地區是否有足夠基礎配套，支持其人口密度。 最合適的地積比率，就是能夠用盡土地資源之餘，又不會造成周邊的城市基礎設施壓力過大。 地積轉移 由於並不是每個地區的發展地盤都用盡地積比，所以衍生了地積轉移的發展概念。地積轉移的意思即是，將某幢樓宇或某個發展地盤，未用盡的地積比，轉移至另一個地點使用，亦可算是轉移土地發展權的一種。 由於香港的可發展土地貧乏，所以香港也有地積轉移的規劃，以增加土地發展的靈活性和效率。 中環下亞厘畢道 一般而言，地積轉移的應用通常適用於文物保育項目，例如2011年，政府提出重建聖公會位於中環下亞厘畢道的古建築群，並且允許聖公會在此項項目中轉移地積。由於整個重建方案涉及超過三萬平方米的面積，比起原址的地積比多出一萬平方米，所以政府批准聖公會，將某部分建築群，包括幼稚園和神學院，轉移至畢拉山另一幅地皮重建。 中環匯豐總行 根據現行條例，如果為了托寬大廈所在的街道，或者能夠將大廈的地面空間作為公共用途，發展商可以此轉移作公共用途的地積，至發展更高更大的總樓面面積。而中環的匯豐總行便是將大廈的底層作為公共空間，以此提高總建築面積。 放寬地積比率 除了地積轉移可以活用建築面積外，亦經常有人向政府建議放寬地積比率，允許發展商有更多興建面積。 放寬地積比的用處有幾個，其中較多人支持放寬的原因，便是可以增加住宅供應。眾所周知，香港的房屋供應緊張，因此需要提高地積比來增加房屋供應量。 其二，提高某些地區地積比可以縮短城鄉發展差異。香港島的住宅發展地積比最高可達10倍，但是新界偏遠地區的地積比則可能只有少於3倍，許多保育價值偏低的地帶也被遺棄，浪費了大量土地資源。如果能夠放寬某部分新界土地的地積比，用作興建住宅或發展不同設施，亦能改善鄉郊居民的生活，及增加住宅的選擇， 其三，放寬地積比能夠加速舊區重建。目前為止，由於新界地區的地盤的地積比甚低，比不上市區，所以發展商對於重建新界舊區的意欲不高。以新界的荃灣和九龍的深水埗為例，荃灣的地積比只有5倍，而深水埗最高可達7.5倍，因此難以得發展商收購重建，因為重建空間不大。如果政府願意放寬地積限制，便能提高發展商重建一些原本地積比較低的舊區，加速城市的繁榮發展，提高整體生活水平。 限制與困難 無論是地積轉移，還是放寬地積比，都有不同方面的限制和顧慮，並不是隨隨便便就能打破原有的規例。 首先，政府早已制定了「分區計劃大綱圖」，訂明每個地區的地積比，如果有發展商希望轉移地積、或者提高建築項目的地積比，就需要向城市規劃委員會申請，並可能需要經過修改地契、換地、補地價等繁複過程，並且最終的決定仍然是不確定的因素。 另外，改變建築地盤的地積比，最大的考慮是土地附近的交通網絡、基礎設施甚至環境因素，是否能夠支援放寬地積比後，隨之提升的建築和人口密度。如果地區本身的發展配套不足，可能要靠市建局進行市區重建後，才能增加該區地積比。 地積比率能夠決定建築、發展密度，對於香港這個土地資源珍貴的城市，絕對是重要的一個指標。買家入手樓盤前，也不妨留意心水地區的地積比率，查看居住地區的發展是否過於密集，附近有沒有足夠配套支持與地積比相稱的發展。或者從過低的地積比也能夠看出，該區的發展力度不足，代表可能相對應的設施也不會那麼完善。 人人都想住在周邊配套完善、發展密度恰當的舒適小區，如果對不同地區的樓盤有更深入了解的興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

300萬在香港僅僅可以在九龍城買到一個唐樓單位（好辛苦找到），但其他地方呢？可以買到幾多倍大的樓？

香港有不少地產商會，代表地產界發聲，維護地產行業利益。實際上，不同商會也有不同的運營宗旨，背後代表的團體也不同。作為業主，或者地產行業從業員，甚至普通市民消費者，都需要對地產商會有一定認識，了解如何透過這些團體為自己發聲，保障自己的權益。千居將會在這篇文章，為你介紹香港主要的幾個地產商會，讓你進一步了解不同商會的功能和資訊。 立即跳往： 代表代理公司的商會 | 代表發展商的商會 | 地產商會如何幫助業主 | 常見問題 近期更新 代表代理公司的商會 香港地產代理商總會 商會功能 2022年年初，政府公佈了下一季的賣地計劃，其中屯門大欖及將軍澳百勝角項目中，政府在賣地條款中加入最低單位面積，規定發展商不能興建少於26平方米的單位。香港地產代理總會主席透過專欄，公開站在地產界立場，表示對政策的看法，認為政府一直希望加大房屋供應量，但是是次政策卻背道而馳，減低市民上車機會。 香港專業地產顧問商會 商會功能 香港專業地產顧問協會曾在2010年發起遊行，要求政府在功能組別和特首選舉委員會增設地產代理席位，理由是全港有三萬名持牌地產代理，商會認為地產界對香港經濟貢獻不少，所以應該尊重地產界別意見，這是歷年來，協會為地產界爭取權益的最大行動。 代表發展商的商會 香港地產建設商會 商會功能 財政司司長於 2022 年發表的《財政預算案》中，準備立法禁止業主對指定行業租戶「追租」、或終止租約，有效期最長為 6 個月，及後減辣至 3 個月及不會延長。政府希望業主在疫症下，可以體諒各行業租戶的艱難，放寬收租行動。 地產建設商會則代表業界回應，表示對立法的不滿，認為禁止追租即是將壓力施加在業主身上。中小型業主沒有租金收入，同時要還利息給銀行，加上政府樓市辣招，業主苦不堪言。政府理應平衡雙方的困難，制定公平的政策，顧及不同持份者利益。 2025年，香港地產建設商會亦對《財政預算案》發表的各項策略措施表示歡迎，支持政府優化土地供應策略、週整建築測試及認證要求標準及提高100元印花稅物業價值上限至400萬元等等。 地產商會如何幫助業主 雖然地產商會主要與代理公司和發展商合作，亦經常代表他們發聲，但是商會有時候也能夠幫助無發聲權的小業主發言，例如在地產建設商會的例子，商會反對政府設立禁租措施，亦是為業主著想，希望在如今的艱難時期，政府可以體諒一眾小業主的困難。 不同地產商會也有不同的專責功能，代表不同的團體維護其權益，如果想了解更多放盤資訊，即上千居搜尋各區放盤。 常見問題