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【解構發展商】會德豐樓質素分析!由英資轉華資+私有化背後故事

  • By
  • 千居 Spacious
  • December 9, 2020

會德豐是香港其中一個知名發展商,自 2010 年起,發展商踴躍在九龍東及周邊一帶投地,密密起樓,單單是將軍澳一區,會德豐已佔有十個「地頭」,近年推出的新盤項目包括 The Parkside(2015年)、Savannah(2017年)、Capri(2017年)、Monterey(2018年)、MALIBU(2020年)、MONTARA(2021年)、Grand Montara(2021年)、Marini(2021年)、Ocean Marini(2022年),以及 Grand Marini(2022年)。會德豐曾為老牌英資企業,何時轉成華資?由上市公司走到私有代這一步,會德豐將來有著怎樣的機遇?會德豐樓的質素又是如何?千居從會德豐的發展歷史說起,分析該發展商未來動向。


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會德豐發展歷史

會德豐於 1857 年創立,至今已有近兩個世紀的歷史,經歷過興盛衰敗,由上市公司走至私有化,會德豐的轉捩點,主要有兩個,可分成四個階段:

1. 英資洋行起家

1840 年代,中國經歷了鴉片戰爭,中英最終簽訂了《南京條約》,當中訂明了清政府須向英方開放 5 個沿海港口,以進行貿易通商,而上海便是其中之一。

來自加拿路域斯哥亞半島(Nova Scotia)的 Thomas Reed Wheelock,便看準了上海開埠的時機,將家族造船和海運的經驗,飄洋過海地帶到來上海,於 1857 年在當地成立了一家名叫 Shanghai Tug & Lighter Ltd 的拖駁船公司。

不過,會德豐的成型,最重要人物卻不是這位加拿大商人,而是生於英國沿海 Essex 的 George Ernest Marden(佐治馬登)。

George Marden 本為一名英軍,於 1912 年獲派守香港,自此便與這個彈丸之地,結下了不解之緣。1919 年,第一次世界大戰結束,他決意留於中國內地,出任當時中國海關培訓學校的校長一職,並於 1925 年在上海成立了 Marden & Co.,主於經營船運、貨倉和報關等業務。

1930 年,Marden & Co. 創辦僅 5 年已取得成功,於上海成為上市公司。1932 年,該公司與Shanghai Tug & Lighter Ltd 合併,並由 George Marden 出任主席,新公司取兩位創辦人之姓氏,命名為 Wheelock Marden & Co. Ltd.,也就是今日會德豐的雛型。

Wheelock Marden & Co. Ltd. 的業務一路擴充,涉足鋼鐵、保險、地產及投資信託管理等範疇,成為了當年風摩上海的英資公司,規模媲美怡和洋行和太古洋行等,同樣是上海起家的英資老品牌。

2. 太平洋戰爭爆發,會德豐來港,重點經營航運

會德豐初期一直立足於上海,何以卻成為了植根於港人心中的英資品牌呢?原來是因為 1941 年,歷時近 4 年的太平洋戰爭爆發,上海淪陷,推使當地的英資洋行另闢蹊徑,會德豐便將業務搬到來香港發展。

不過,經歷過多番戰亂,George Marden 一生輾轉,在中英兩地不斷周旋,不得安穩,加上目睹了中國的興衰,對香港的前景欠缺信心,業務的擴展大計亦因而轉變,情願重拾初心,大力發展流動性較強的航運業務,減低政治風險,倘若戰爭再次來襲,也能快速撤離,將業務遷走至其他地方。

會德豐創辦人George Marden於石澳故居的生活照
會德豐創辦人 George Marden 於石澳故居的生活照(圖:David Fong / Pinterest)

1959 年,年屆 67 歲的 George Marden 決意退休,由 40 歲的兒子 John Louis Marden 接任董事局主席。John Marden 一改父親的發展方向,銳意加強在香港的投資,發展地產和零售百貨事業,先後收購了著名華商張玉良家族的聯邦地產、英式百貨公司連卡佛、華資的大新百貨和中華百貨等,擴大地產版圖。

3. 石油危機下,竟棄陸登舟

會德豐前主席 John Marden 和妻子 Anne Marden
會德豐前主席、馬登家族的 John Marden 和妻子 Anne Marden(圖:蘋果日報)

縱然會德豐的地產業務日益強大,步入 1970 年代市道更是興盛,John Marden 對香港的前景始終保留一定戒心,發展策略依舊保守,希望終日能將業務重心放回航運;相反,新世界、新鴻基、長實、恆基等同期的華資發展商擁有雄心壯志,趁著六七暴動的樓市冰河期趁低吸納,趁高拋售,相繼成為本港的地產大亨,相比之下,會德豐的地產業務雖然進帳不少,但升幅遠不及其他發展商。

John Marden 對航海業務的執著,於 1979 年起表露無遺。當年,香港的航海業務已經歷過禁運和中東石油危機,表現時好時壞,John Marden 卻執意發展航運業,並在「世界船王」包玉剛看淡航運前景,拋售船隻,棄舟登陸(放棄船業,轉攻地產界)的同時,採取了截然不同的「棄陸登舟」策略,用地產項目賺來的資金來擴充船隊,大肆買船。

可惜,香港航運業的衰落逐漸浮面,自 1980 年代起便一落千丈,馬登家族錯估形勢,令會德豐由盈轉虧,亦使 John Marden 萌生棄意,打算撤貨離場。

4. 馬登家族放售股份,包玉剛成最大股東

會德豐前主席-John Louis Marden
會德豐前主席、馬登家族的 John Marden(最左)和船王包玉剛(左二)

1985 年 2 月,對會德豐而言,是影響深遠的一個月份。馬登家族一生忠於航運業,業務卻不斷浮沉,意興闌珊的 John Marden,將手上 13.5% 投票權的股票,轉售予前新加坡首富邱德拔,並有指邱德拔計劃動用 19 億港元,全面收購會德豐。

據悉,會德豐的大股東張玉良對是次收購亳不知情,消息於 2 月 14 日傳出,張玉良感到被馬登家族出賣,故將股權轉讓予 5 年前收購了九倉的船王包玉剛。事實上,當年的包玉剛已積極「棄舟登陸」,而九倉和會德豐的業務範疇,剛好相輔相成,互補不足,新加坡首富邱德拔先「露底牌」,公佈收購銀碼,令包玉剛更有把握介入收購戰。

不出兩日,包玉剛便宣佈,旗下九倉已取得張玉良家族的 34% 股份,並向持有會德豐10.94%股權的聯合企業,提出以高於邱德拔收購價一成的條件,全面收購會德豐。最終,邱德拔財團宣佈放棄收購計劃,包玉剛旗下的九倉以 25 億港元,成為收購戰的贏家。自此,會德豐便由當初的英資,成為了今日的華資。

吳宗權-吳光正
吳宗權(左一)與其父吳光正(左二)(圖:資本平台)

成功收購會德豐一年後,包玉剛便退下火線,會德豐這個上市王國,由第二女婿吳光正接手。2014 年,吳光正退任會德豐主席一職,由當年年僅 35 歲的兒子吳宗權接掌,成為香港最年輕的上市集團主席,並出任至今。


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會德豐私有化 + 發展前景

2020 年,是會德豐集團的另一個轉捩點。1963 年於港上市的會德豐 (SEHK:20) 於 2020 年 6 月進行私有化,以旗下九置及九倉的股票加現金,兌換會德豐系股票。私有化方案及後獲得通過,會德豐於 7 月 27 日除牌,逾半世紀的上市歷程正式落幕。

有人估計,會德豐決定進行私有化的原因,是因為股價低迷,追不上集團的資產淨值,而 2019 年至 2020 年間,香港的零售市場出現鉅變,令九置及九倉的股票出現下行風險,集團便趁機公佈私有化的策略,以股價下行的九置及九倉,向小股東兌換會德豐系的股票,以最少的資源,達致融資的目的。

會德豐私有化的最大目的,相信只有知情人士了解。無容置疑的是,集團於香港地產界發圍的野心絲毫沒有褪減。自吳宗權上任後,發展商投地賣樓更趨積極,大手掃入舊機場跑道、九龍東 CBD2 計劃一帶,以至將軍澳的多塊地皮,吸納土地儲備,成為啟德新發展區、將軍澳和日出康城的大地主。

發展商近年發展方向極度專注於住宅物業買賣,即使有住宅兼商場發展的項目,當起好住宅物業和連帶的商場後,也會將商場沽出,例子如深井盤碧堤半島的商場部分、堅尼地城盤 Lexington Hill 的商舖、將軍澳南盤 The Parkside 商場 Parkside Mall,以及啟德盤 OASIS Kai Tak 的 OASIS Place、反映公司只想發展住宅,而對於住宅區的民生商場則興趣不大。

事實上,會德豐附屬的九倉系旗下擁有多個一線商場和甲級商廈,包括尖沙咀海港城、銅鑼灣時代廣場、鑽石山荷里活廣場、中環卡佛大廈和會德豐大廈等,即使沒有住宅區商場,靠本身持有的商業項目收租,也是香港數一數二的「包租公」。

自網絡營銷流行以來,市場已不斷有聲音看淡商舖的發展前景。2019 至 2020 年間,香港經歷了社運和疫情,零售業步入寒冬,租戶難以負擔商場高昂的租金,而香港以外的地區也捲起了「在家工作」的熱潮,多間國際集團的主席們紛紛同聲同氣地表示實體辦公室或成為往事,這都是商業項目下行的催化劑,會德豐沽出中小型的商場,專注以住宅買賣來套現資金,背後之因或常人也可以理解。


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會德豐樓質素

會德豐是山頂的大地主之一,持有多項豪宅收租物業,譬如列山道 63 號的賽詩閣 Chelsea Court、種植道 1 號、種植道 11 號 Mountain Court、山頂道的 77/79 PEAK ROAD,以及歌賦山里 3-5 號等,發展商有多年興建高質物業的經驗,對部分買家來說,是一個樓盤質素的指標,相信旗下大眾市場的樓盤質素,總比一向發展「細價樓」的發展商優勝。

事實上,會德豐大部分新盤項目,均外判予名牌承建商「金門建築」負責興建。金門建築是香港龍頭承建商,由英資的怡和集團和英國最大承建商公司保富集團共同擁有,包辦多個私人發展商及政府項目,素來是信心保證,令會德豐近年樓盤的質素贏得各界好評。


關於會德豐

會德豐創辦人是誰?

英國商人 George Ernest Marden (1892 – 1966) 是會德豐前身 Wheelock Marden 的創辦人。1985 年,船王包玉剛成功收購會德豐,為該公司的英資歷史劃上句號。

會德豐現任主席是誰?

吳宗權。吳宗權是前任主席吳光正的兒子,而吳光正則是包玉剛的第二女婿。

會德豐私有化背後原因?

2020 年,會德豐通過私有化方案,同系股票於 7 月除牌。集團沒有公開私有化的原因,有外界人士揣測,集團藉零售業下行的時機,以旗下負責商業項目、股值下滑的九倉股票兌換會德豐股票,能夠以最低的成本,達致融資套現的目的。