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買農地送牌照屋？租買牌照屋陷阱你要知
地產資訊 | 2026 年 9 月 22 日
本港的鄉郊農地，有兩種建築物可以無業權，卻又合法存在，不需清拆，一種叫「登記寮屋」，另一種叫「牌照屋」。牌照屋意思是甚麼？與寮屋又有甚麼分別？租買牌照屋前，一定要清楚牌照屋陷阱！
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立即跳往：牌照屋vs寮屋｜牌照屋規格｜牌照屋的繼承權｜買農地送牌照屋 ｜牌照屋重建和賠償｜常見問題
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牌照屋vs寮屋
「登記寮屋」的起源，可追溯至 1940 年代，國共內亂從內地走難抵港的難民，在山邊路旁非法霸佔官地，搭建鐵皮屋和木屋等「寮屋」，以作居所。
登記寮屋沒有業權，沒有樓契，理論上不可出租放售，直至 1982 – 1983 年，政府為全港寮屋登記，已登記的寮屋一直「暫准存在」至今，除非出現兩種情況：
- 政府收回土地重新發展
- 佔用人非法改建寮屋，不肯還原，導致收清拆令
簡單而言，寮屋本身是違法違契的建築，沒有業權，但已登記的寮屋，可依照登記時的模樣暫存下去。
「牌照屋」則不同，牌照屋是在政府批准下興建，地政總署會發出「土地牌照」或「租賃許可證」，批准農民在農地興建臨時構築物，如休息用的農舍、擺放農具用的小屋等，方便農民務農和飼養禽畜，部分牌照屋亦容許居住。
牌照屋同樣沒有業權，沒有樓契，但就有牌照資料為依據，佔用狀況須得政府發牌批准，不可隨意轉讓放售。
| 臨時房屋類別 | 定義 | 土地業權 |
|---|---|---|
| 獲容許寮屋 | 登記後暫准存在，不可轉名 不可出租放售 | 多建於官地 |
| 牌照屋 | 領牌照後合法佔用，可將牌照轉名至直系親屬（父母、子女、兄弟姊妹） 不可出租放售 | 或建於私人土地（如私人農地） |
牌照屋規格
牌照屋別稱為「TS屋」（TS = Temporary structure），一般有指定規格：
- 佔地面積不多於 400 呎
- 建屋高度不可超過 14 呎
實際的規格，要按照發牌時的標準，牌照持有人不許擅自進行改建，包括更改物料、面積和用途等，一旦被發現，地政總署會要求還原。有牌照屋可以住人，也有些只可作務農、飼養禽畜等用途，實際要向持牌人查證。
有登記寮屋同時擁有牌照，也屬於牌照屋，該等牌照屋於當年進行寮屋登記時，或被寮仔部職員在外牆用油漆寫上了記號，以辨認該建築物的用途，較為人所知的識別有 PR 和 ACCT，這兩種一般都是可住人的。
牌照屋的繼承權
「牌照屋」和「登記寮屋」均屬臨時構建物，兩者的外型、用途、轉讓限制等條件都非常相似，最大的分別便是在於佔用權。
寮屋沒有業權，沒有樓契，也不設由親屬繼承的制度，理論上不可出租放售。不過，政府並無實際規管佔用人狀況，不會因為佔用人非為當初登記人而下遷出令。這個漏洞，造就了登記寮屋「枱底交易」甚為猖獗的現象。
相反，牌照屋的佔用權由持牌人所管有，持牌人可與家人同住，也可將牌照轉名至直系親屬，由兄弟姊妹、父母、子女佔用，但就絕對不能出售或放租予外人，一旦被發現，會被撤銷牌照。
牌照屋有繼承權，按字面看，對持牌人和其直系親屬似乎較有保障，能夠確保佔用權不斷承傳下去；但亦因為該牌照繼承制度，持牌人難以「甩手」建築物，未能從枱底交易獲利。
買農地送牌照屋
有牌照屋建於官地（官地牌照），也有部分建於私人農地之上（私人地牌照）。不少農地放盤會以「送牌照屋」為招徠，吸引農民以外的投資用家。
農地本身為私人土地，在公開市場上買賣正當不過。然而，在私人農地上搭建的牌照屋，似乎受限於「土地牌照」或「租賃許可證」的條款，不能轉讓出去。
當街外人買入該等「送牌照屋」農地後，該牌照便會自動失效，地政總署或發出清拆令，要求買家 / 持牌人拆卸建築物。
如果有代理表示買農地可送牌照屋，買家便要多加留神買賣細節，以免誤墮法網。
牌照屋重建和賠償
持牌人不可自行改建牌照屋，但如果政府提出收地要求，需要清拆建築物，持牌人和佔用人可得到特惠補償及安置安排。
過去受政府發展清拆行動影響的居民，只要能夠證明已於受影響寮屋居滿 2 年，便合資格獲得搬遷特惠賠償，以及公屋上樓的安置安排。
牌照屋持牌人如符合公屋入息審查限制，可獲安排優先編配公屋，亦可以綠表資格申請綠置居。不獲公屋安置的受影響戶，可獲「特惠補償」現金津貼（須居滿 2 年）：
| 地區 | 特惠津貼率（每平方米） |
|---|---|
| 市區 | $20,232 |
| 擴展市區 | $16,704 |
| 新界區 | $12,816 |
如佔用人非牌照屋持牌人，則須提交證明，顯示於政府公布清拆行動日時，已居住於受影響寮屋滿 2 年，並符合其他的公屋申請資格，便可被視為已輪候公屋 2 年，加快公屋編配上樓的速度。
牌照屋是歷史產物，亦設轉讓限制，租或買都不容易，若有住屋需求，建議尋找市場上的平價二手盤，即上千居搜羅全港各區筍盤。
常見問題
若得到牌主允許，街外人可否入住牌照屋？
可作居住用途的牌照屋，只供持牌人及其家人入住，不可放租予街外人，只要非為持牌人及其直系親屬，亦屬違規。
如何申請牌照屋？
牌照屋是 1970 – 1980 年代香港農業繁盛時的產物，政府已多年沒有批出新牌照。現存的牌照屋，均以繼承方式取得牌照。
