特首選戰塵埃落定，無論結果是否如你所願，林鄭月娥始終要以她的777票開展她特首之路。林鄭當選宣言承諾協助港人置業上樓並改善居住環境，她強調要實現目標需要開發更多可用土地，關鍵在建立社會共識，她計劃籌組專家小組，實行與民共議。 林鄭自稱其房策理念與新加坡方向類近，以提高置業率為核心。具體政策如重建置業階梯，例如： 1）增加綠置居，助經濟條件較佳的公屋戶上樓，騰出公屋單位； 2）減建公屋； 3）容許25萬個未補地價的居屋業主，與社企合作將單位放租； 4）增設港人首置上車盤（予中產市民）。 有業內人士指出，首置上車盤要跟居屋市場分開，由發展商負責興建及發售。但因單位只供個人入息上限為3萬元的首置人士購買，定價會受一定限制，二手盤也只可由首置人士承接，市場非常狹小，絕大多數發展商並不會願意高價投標。只有政府願意犧牲地價收入，首置上車盤才有條件繼續。有人更認為此舉與董建華時期推出的夾屋政策及梁振英「煥然壹居」的項目相似，實屬新瓶舊酒。過往的經驗證明，這類項目通常因供應有限及定位尷尬，多半爛尾收場。 土地供應方面，林鄭籌組專家小組，加快開拓土地供應，但似乎諮詢在現在這個充滿撕裂的社會並未能容易達成共識。她也希望短中期大規模改劃土地並以填海發展東大嶼山地域。可是，也不難想像這些政策將受環保及地區人士反對。 總括而言，林鄭揚言要增加首次置業人士的上車機會，以解決社會矛盾，但大部分政策看似沒有太多新意，實行起來也不太容易，同時亦難以預計其成效。各位渴望買樓上車的人，唯有對她的新政拭目以待。

寮屋在鄉郊地區很常見，寮屋是 1940 年代遺留下來的房屋形態，本為違法，卻有寮屋被私下放租放售，發展成有花園泳池的豪宅。寮屋合法化的現象是如何造成，買賣寮屋有甚麼風險、寮屋清拆，居民可得到怎樣的賠償？千居由寮屋的由來、轉變和發展說起。 立即跳往：寮屋的由來、轉變和發展｜非法變合法 寮屋變豪宅｜寮屋VS牌照屋｜寮屋出租 / 買賣風險｜寮屋可換公屋？｜常見問題 近期更新 寮屋的由來、轉變和發展 「寮屋」字意解「簡陋的屋舍」，即未經政府許可非法搭建的臨時建築物。寮屋源於 1940 年代，當時中國內地正經歷國共內戰，大量難民偷渡湧入香港，需要尋覓棲身之所。 當時香港政府並未提供任何公營房屋，抵港的難民只好在山坡路旁非法搭建鐵皮屋和木屋居住，「寮屋」便應運而生。寮屋雖結構簡陋，衛生情況惡劣，卻一度容納了四分一的人口。 1953 年聖誕夜，石硤尾寮屋區發生一場奪命大火，促成了寮屋這種住屋模式的轉捩點。石硤尾白田村因燃點火水燈燒着棉胎，火勢一發不可收拾，蔓延至周邊多個木屋區，最終燒毀了逾 2,500 間木屋，令 5 萬多名居民痛失家園，一夜之間無家可歸，流離失所。 石硤尾大火後續，政府為了安置災民，先後興起了平房和徙置大廈，自此造就了後期廉租屋及公共屋邨等公營房屋的出現。 公營房屋的誕生，卻未完全解決寮屋問題。有寮屋居民因不符合入息上限未獲安置；有人眼見當時公屋環境擠迫，不願遷出；也有市區人為求「住大啲」，反遷入寮屋區居住，寮屋數目不跌反升。 1980 年代起，香港政府開始實施寮屋管制，登記寮屋的建築狀況和佔用人，務求抑止寮屋增長。不過，除非收到舉報，或因配合土地發展計劃而收地，否則政府保持「隻眼開隻眼閉」、「不變應萬變」的取態，不太會主動調查寮屋擴建的情況。 非法變合法 寮屋變豪宅 雖說寮屋是在未得政府許可下搭建，但政府向來未嘗以進取的手法主動取締寮屋。除非建築物屹立於政府銳意收回再作發展的土地，否則的話，沒有違規擅自擴建的寮屋，是可以安然無恙地存在的。 政府如何定斷建築物是否有「違規擴建」呢？就視乎佔用人是否曾於 1982 年起為寮屋進行登記。地政總署的「寮管處」會派員到單位記錄房屋的基本資料，如面積、高度、居住人口等，如登記後因接獲舉報，或被地政總署的無人航機攝錄發現房屋狀況有更改，即屬違法，地政總署會要求佔用人將寮屋回復原狀，否則或進行清拆，甚至收地。 不過，要被發現有僭建物亦非易事。第一，寮屋區的居民甚少會「篤灰」，以免自己的居所亦受波及；第二，政府幾乎不會主動派員巡查政府土地發展計劃以外的寮屋區；第三，無人航機於高空拍攝，除非房屋有大面積的僭建，如擴建大型花園、泳池等，否則難以考究，而非法轉租的情況亦不會被揭發。 亦因如此，政府雖無明確地賦予或承認寮屋的佔用權、管有權和業權，但寬鬆的執法可謂「默許」了寮屋的存在。非法搭建的寮屋被當作合法物業般轉租出售，從中圖利的個案絕非少數，也有為數不少的房屋由幾百呎擴建成幾千呎，更配置露台、天台、前後花園等豪宅級設施。 寮屋VS牌照屋 香港曾出現各種由佔用人自行搭建的臨時房屋，而「寮屋」和「牌照屋」便是較常見的兩類。 寮屋和牌照屋外觀或無異，甚至看似一般村屋。但當準租客或買家自行查冊時，便能發現該房屋的土地業權或非由私人擁有，而是屬於官地，兩者皆為「三無」，無業權、無法轉讓、無法加建，不可出租放售。 寮屋和牌照屋的最大分別，在於前者無牌，後者有政府批出的牌照。 登記寮屋的好處，在於政府只承認佔用人，即使佔用人非當初登記人，政府亦不會有行動。 而有牌的好處，在於可將牌照轉名至直系親屬，換言之即可將佔用權「過戶」至子女及兄弟姊妹，但就不可由其他人佔用。 部分寮屋同時擁有牌照，則當牌照屋處理。 臨時房屋類別 定義 土地業權 獲容許寮屋 登記後暫准存在，不可轉名不可出租放售 多建於官地 牌照屋 領牌照後合法佔用，可將牌照轉名至直系親屬（父母、子女、兄弟姊妹）不可出租放售 或建於私人土地（如私人農地） 寮屋出租 / 買賣風險 寮屋佔用人並不擁有該房屋及土地的業權，出租及放售皆屬違法，但香港炒樓成風，有寮屋居民甚至區外人士選擇鋌而走險，以「暗盤」的形式買賣寮屋 / 出租寮屋。 「暗盤」即枱底交易，雙方不就該建築物的交易作任何官方登記，如放租不為租約打釐印、不交 CR109、放售不到土地註冊處登記轉讓契（即「無契頂讓」）、或轉讓契上的資料不盡不實。 … Continue reading "【房屋條例】拆解條例機制 違例後果嚴重？"

土地用途規劃是香港發展藍圖重要的一環，近年來，也有不少就此議題衍生的討論。香港地少人多，自然需要仔細策劃，確保每一寸土地都能物盡其用，配合城市各方面的發展需求。作為普通市民，我們也應該對自己生活的城市規劃有所了解，例如了解現時土地資源按什麼準則分配，或者分為什麼類別，以及為社會帶來的影響。以下，千居將會介紹現時香港城市規劃土地用途的三款圖則、土地用途類別、以及相關的爭議。 立即跳往：城市規劃圖則 | 土地用途類別 | 土地爭議 | 土地改劃影響買家意欲？| 常見問題 近期更新 城市規劃圖則 政府設定了三種法定圖則，透過不同圖則，達到不同的規管目的，甚至是不同的發展空間。 分區計劃大綱圖 香港每個規劃區都有自己的「分區計劃大綱圖」，涵蓋絕大部分的已發展土地，除了邊境範圍及新界離島偏遠地區。這類圖則主要涵蓋的地區，被劃分為住宅、商業、工業、休憩用地、政府、機構或社區用途、綠化地帶、自然保育區、綜合發展區、鄉村式發展、露天貯物或其他指定用途。每份分區計劃大綱圖，均會附上注釋，說明各個地區准許的土地用途及需要獲得城規會許可才能進行的用途，更會附上說明書說明各類土地的規劃意向和目的。 發展審批地區圖 「發展審批地區圖」涵蓋的範圍則是新界部分鄉郊地區，主要用以規管新界農地，防止違例使用土地，並且為已選定的地區提供中期規劃和指引，以準備日後的分區計劃大綱圖。發展審批地區圖屬於中期圖則，在憲報刊登後，有效期只維持3年，之後便必須已該地區擬定的分區計劃大綱圖取代，除非獲得行政長官批准延期。發展審批地區圖與分區計劃大綱圖一樣，也會附上注釋和說明書，解釋圖則的規劃用途和目的。 市區重建局發展計劃圖 「市區重建局發展計劃圖」覆蓋的範圍則是市區重建局發展計劃下的地區，其功能與「分區計劃大綱圖」相似，當作是城規會擬備的草圖，每份市區重建局發展計劃圖都附有土地用途圖表和注釋，概括所以顯示的土地屬於哪一項用途類別，並列出准許的用途，和規定要向城規會呈交總綱發展藍圖。 土地用途類別 根據香港土地規劃署資料，香港土地的用途主要可以分為以下類別： 第一欄用途&第二欄用途 土地爭議 住屋VS經濟 香港現時的土地分佈當中，住宅用途的用地只佔整體土地7%。顯而易見，香港的公共房屋供應，遠遠追不上等候人士的增長，私人物業樓價又持續高企，一般階層市民難以「上車」。因此，住宅用地發展成為最普遍的土地爭議。 現時，香港已發展土地佔土地總面積約24%，而住宅只佔約7%，卻要支持七百多萬人的住宿需求，實在是供不應求。同時，亦有人認為應該將土地劃分作經濟活動用途，加速社會經濟發展，這類分歧的確是土地爭議中最為常見。政府為了覓地增加房屋供應，已提出新發展方案，包括發展粉嶺高球場、葵涌貨櫃碼頭和船灣淡水湖，並就各方案展開咨詢，目標是緩解房屋緊張問題。 許多地主為了令土地增值，向城規會申請改劃土地，將土地用途改作發展經濟活動。另一方面，政府亦會提出的新發展方案，例如位於將軍澳昭新路的白勝角地皮，原為鐵路設施通風樓，便由綠化地轉為發展住宅用途。更多關於土地改劃的資料，可以參考—【城規會職能】土地改劃申請重點＋棕地爭議問題。 另外，粉嶺高爾夫球場也是另一個住宅與經濟發展衝突的例子。政府宣佈將於2023年收回粉嶺高爾夫球場，用作興建公營房屋，涉及的公營房屋預計超過萬伙。粉嶺高爾夫球場之所以一直被受爭議，是因為大眾認為香港人住屋問題水深火熱，政府理應將大眾住屋需求優先於富人打球的娛樂需求，盡快收回高球場，用作舒緩公屋短缺問題。政府之所以一直推遲收回粉嶺高爾夫球場土地，因為除了解決房屋問題外，政府也要顧及高球會球員的權利，權衡不同持份者的意見，不能貿貿然便收回土地，因此收回方案才推遲至2023年。時至今日，而有關高球場的發展仍在進行司法覆核裁決程序。 密集式發展 眾所周知，香港的城市發展密度一向極高，平均人口密度達到每平方公里6,800人，所有生活設施都集中在小部分的土地。香港本來已經缺乏可發展土地，要維持同樣程度的生活質素和經濟活動，必需發展高密度模式。香港一向被人感覺密集度高，壓迫性強，並不是舒適放鬆的居住之地。儘管密集式建設可能影響城市外觀、造成壓迫感，但同樣地，也帶給我們相當的便利性。各類型的設施和活動地點之間的距離都不遠，運輸效率高，不需要長途交通已經能夠到達任何一個地方，人的流動也方便，促進人與人之間的交流。 土地改劃影響買家意欲？ 看準心水樓盤後，才得悉屋苑旁邊的地皮有改變土地用途的規劃，可能會影響買家的意欲。許多新界的農地都有改劃成住宅用地的規劃，買家本來可能看準附近環境清幽，被大自然包圍的氛圍，改建住宅，除了在建築過程會造成許多環境污染、噪音騷擾，更加失去了原本的景觀風貌。所以買樓前，不妨多花時間研究附近的土地用途規劃，以免入手之後才後悔，得不償失。 香港房屋供應緊張乃是多年話題爭議，政府也必需行動，舒緩房屋問題。如果你有住屋需求，想租樓買樓，不妨上千居搜尋各區筍盤。 常見問題