更改土地用途，需要先向「香港城市規劃委員會」（城規會）提出規劃申請。城規會是根據法例成立的法定機構，是一個獨立的委員會，會就城市規劃工作進行研究、諮詢及審批，其執行機關為「香港規劃署」（規劃署）。城規會在房屋市場上扮演甚麼角色？即看以下千居文章。 立即跳往：為何更改土地用途｜對社區影響｜如何申請土地改劃｜就申請提出上訴｜棕地爭議｜常見問題 近期更新 為何更改土地用途 1. 配合經濟發展 香港的經濟不斷轉型，由過去著重農業和工業，轉變成現時的金融業和地產業主導的社會，為了令土地增值，不少地主，甚至政府自己，都會研究向城規會提出申請，將名下農地和工業用地，改劃成商業和住宅用地。 土地用途種類 佔百分比 住宅（包括私樓、公營房屋及鄉郊居所） 7.1% 商業 0.5% 工業 2.3% 機構／休憩 4.8% 運輸（道路、鐵路、機場及港口設施等） 6.4% 其他都市或已建設土地 4.6% 農業 5.7% 林地／灌叢／草地／濕地 65.2% 荒地 0.7% 水體 2.7% 資料來源：規劃署－香港土地用途，2023年 歷年更改土地用途的申請例子包括： 2. 增加住宅供應 「地少人多」是香港人對這個城市根深柢固的印象。過去民間多將「住宅供應短缺」與「土地短缺」劃上等號， 認為香港能夠發展的土地皆已「用盡」，要應付人口增長，方法只得一個，就是「填海」。 不過，有關注城市規劃的民間組織指出，本港現時住宅用地只佔全港土地約 7%，當中接近一半更是低密度的「鄉郊居所」，而貨倉和公營房屋的佔比更是相同。 準確一點說，香港絕非「地少」，而是「住宅用地少」，而且未充分用盡地積比，而土地改劃是改變這個現象的手法之一。 對社區影響 透過土地改劃來增加住宅供應，令更多市民置業上車，本應是一件好事。不過，有市民有感此舉會令區內人口暴升，為該區交通和設施造成莫大壓力，影響民生。 這可歸咎於「鄰避效應」（Not In My Back Yard，NIMBY），即指居民不願因公眾利益而犧牲個人生活質素；但也有研究認為，市民對改劃反感，原因是利益分配失衡，質疑城規會沒有充分考慮規劃能夠改善社區，任由發展商透過改建工地、農地、酒店做住宅大廈，在樓價居高不下的市場賺取龐大利潤，後續影響卻由居民承受。 如何申請土地改劃 如要更改土地現時用途，地主須根據條例第 16 條（常作「Section 16」）向城規會提交「規劃許可」申請，以改劃鄉郊地區為例，標準如下： 發展密度分區 最高住用地積比率 最高地盤發展比率 一般層數 地點方面的準則 … Continue reading "【房屋條例】拆解條例機制 違例後果嚴重？"

要在本港增加住宅供應，除了由政府開發新發展區，亦可由市區重建局（市建局）收購土地，拆卸使用率偏低的危樓，並向高空發展，重建成摩天商廈和住宅。 市建局在推動市區重建計劃上，擔當怎樣的角色？何以市建局收購舊樓，有業主會拍手叫好，卻又遭受居民抗議？市區重建是好是壞，由市建局的職責說起。 立即跳往：市區重建定義｜市建局的角色和歷史｜民間對市建局的評論｜市建局收購 V.S. 發展商收購｜市建局收購程序｜港人首置上車盤｜常見問題 近期更新 市區重建定義 香港樓宇老化問題日益嚴重，舊區居民的居住環境隨之惡化，加上市內住屋需求不斷增長，政府於 2000 年制定了《市區重建局條例》，成立了市區重建局，為舊區進行重新規劃，修葺並拆卸重建日久失修的舊樓，以改善市區居民的生活質素，「循環再用」土地，更可充分利用剩餘的地積比率，為市場提供更多宜居的住宅單位。 市區重建局的角色和歷史 於 2000 年以前，市區重建的職責落於「土地發展公司」（土發公司）身上。土發公司根據《土地發展公司條例》於1988年成立，是市建局的前身，與市建局一樣，是一個獨立的公營機構，並不從屬於政府。 土發公司會進行市區重建規劃，就選址推行土地收購，與業主商議收購賠償事宜，並安置受重建計劃影響的租戶。由土發公司提出的重建項目例子如前身為上環街市的西港城、前身為得雲茶樓的新紀元廣場、前身為李節街戰前樓宇的李節花園、前身為舊灣仔街市的尚翹峰和壹環、前身為囍帖街的囍匯，以及前身為和昌大押旁舊樓的服務式住宅嘉薈軒等。 土發公司一向自負盈虧，因長年欠缺政府注資，收購土地和安置居民的過程非常棘手，市區重建進度緩慢。缺乏政府財政支持，土發公司市區重建項目屢受拖延，終於 2000 年，《市區重建局條例》獲得通過，獲政府注資的市局重建局（市建局）於翌年成立，頂替土發公司的角色。 根據市建局網站，市建局的兩大核心業務是「重建發展」和「樓宇復修」，加上「保育」和「活化」，為香港市民創建一個可持續發展的優質生活環境。 市建局職責：重建發展 重新規劃舊區，為舊區空間和建築進行活化，充分利用舊樓剩餘的地積比率，為區內居民改善居住環境，同時也為市場提供更多房屋供應，是市區重建局的職責之一。 香港早期發展的社區，至今仍有為數不少的戰時危樓和唐樓群，這些保養失宜的樓宇，地盤面積可觀，但提供的伙數寥寥無幾，在人口不斷膨脹的大都市中，每棟得幾層高，一層又得幾房的舊樓，至及疏落的舊村，頓成規劃失當的用地。 市建局的角色，便是在於需要重新規劃的舊區，選定收購土地和物業對象，並與業主、租戶進行磋商，以達成收購的目標，讓土地得以「循環再用」；同時，市建局亦會考慮選址的歷史價值，在發展的同時為舊式建築進行文物保育，透過更改建築物的用途，以達致空間活化的效果。 由土發公司年代計起，市建局迄今已推行 / 計劃推出至少 80 個項目，市建區年代的重建速度明顯加快，以應對急切的房屋需求，和盡快提升舊區居民的生活質素。 市建局職責：樓宇復修 市建局除了負責收購目標舊樓以拆卸重建，亦負責鼓勵舊樓的業主組織和業主為大廈進行復修。 市建局推出的一站式平台「樓宇復修綜合支援計劃」，整合了市建局歷年來推出的多項與舊樓維修有關的資助計劃，讓有需要人士能夠透過平台，找出自己適用的財政資助，並於網上提交申請。 由市建局提供，與樓宇復修相關的資助計劃例子有強制驗樓資助計劃、公用地方維修資助、家居維修免息貸款，以及有需要人士維修自住物業津貼計劃等。 民間對市建局的評論 市區重建是一項重大的工程，牽涉社會各界的持分者，不同身份的民眾，對市建局的規劃模式和辦事手法，或有著截然不同的觀點和感受。 支持市區重建的聲音 舊區樓宇殘破不堪，單位漏水、外牆滲漏、喉管老化、衛生惡劣等情況嚴重，居民多年受起居問題纏擾，所購置的物業價值大打折扣，放售也無人問津，業主又欠缺資金為樓宇執行復修，長年歷月下來，樓宇已有一定風險，小業主進退兩難，唯有接受現況，繼續居於生活環境相當不理想的舊樓之中。 對於這些居於重建區內的居民，市建局的市區重建計劃，也許是眾望所歸的結局。市建居開出的收購價，會比市價較高，讓居民有能力購置地理條件相近的物業。 以大角咀為例，社區本來是龍蛇混雜的舊區，治安和衛生情況令人反感。市建局自 2000 年起，便大舉收購大角咀舊樓，將這個地理位置優越的舊區，重新定位為綜合商住區。現今區內港鐵奧運站周邊被甲級商廈佔據，豪宅林立，吸引區外中產人士進駐。 大角咀的重建，既改善了該區的市容，也帶動了區內樓價，得到理想賠償的區內業主，能夠利用市建局提供的資金，在置業階梯上晉級。過去就有研究指出，在市建局大部分的重建計劃中，自住業主一般都歡迎市建局的收購提議。 反對市區重建的聲音 民間對「市區重建」的概念大多不甚抗拒，認為是都市發展的必經階段，反對的聲音，主要是針對市建局規劃和行事手法有欠妥當。常見的批評包括重建計劃諮詢過程欠缺透明度、市建局缺乏保育意識、重建模式過份單一、重建後令社區出現「仕紳化」（Gentrification），失去舊區人文風貌，以及規劃提供的公營房屋數目不足，舊區變成高尚住宅區，無法真正擴闊置業階梯，紓解基層人士的住屋需要。 市建局為人詬病的根由，可從機構模稜兩可的定位說起。市建局雖不隸屬於政府，卻擁有政府賦予的公權力，能夠引用「收回土地條例」以免補地價的形式強徵土地，而且又每年獲得政府注資，拿著公共資本強行收地，難免予人「財雄勢大」的印象。 市建局表明，重建計劃之中，當局的職責重點在於土地規劃，而非提供公營房屋。回顧過去的重建項目，不難發現十居其九皆是呎價奇高的高尚住宅，近期例子有如逸瑆、一號九龍道、凱滙、Downtown 38、瑧尚、愛海頌等等，最低入門呎價平均為 1.2 萬元至 3.4 萬元，絕非一般上車族所能負擔。 市建局使用公權力，徵收地點優越的市區靚地用來起貴價樓；與此同時，房委會卻因欠缺市區熟地興建公營房屋，新建居屋屋苑多處於隔涉的新開發區，兩個現象恍如處於平行時空，令民間出現市建局只向錢看，以盈利作主導，重建模式沒有真正考慮該區的需要，而是制式化地起豪宅，將「以人為本」的宗旨拋諸腦後，釋出土地資源卻未能惠及基層大眾的論調。 市建局收購 V.S. 發展商收購 當市區重建勢在必行，在於小業主們的立場，由市建局提出收購也許是一件好事。市建局計算物業收購價有統一的公式，就是參考同區七年樓齡的單位，並將重置單位與被收購單位的差額，以「居所津貼」的形式，連同舊單位的市價交吉價，發放予業主，讓業主得到一個由市建局打本「樓換樓」的機會。 … Continue reading "【房屋條例】拆解條例機制 違例後果嚴重？"

地政總署又作「地政署」，轄下有３個專責辦事處，包括「測繪處」、「地政處」及「法律諮詢及田土轉易處」。地政總署負責有關土地政策的工作，包括管理香港政府的土地，以及處理相關行政事務，而在３個專責辦事處中，「地政處」的工作可說是涉獵最廣，下文將會盤點地政總署６大服務。 立即跳往：修訂契約及換地｜重建臨時住用房屋｜處理非法佔用未批租土地｜徵用土地｜處理丁屋申請｜批出完工證｜地政處聯絡方式｜常見問題 近期更新 1. 修訂契約及換地（非新界小型屋宇個案） 規劃作私人發展的土地，可以透過契約修訂（包括原址換地）的方式，申請取消或修訂批地發展限制、進行物業重建，或更改土地用途。 舊樓重建、由農地、工廈、商業用地等土地，更改為住宅用地、學校場所等程序，皆涉及地政總署提供的「修訂契約及換地」服務。地政處會評定申請能否通過，並決定土地持有人是否需要就申請補地價。 「原址換地」定義 「原址換地」可謂是近年最為人熱議的話題之一。「原址換地」是新界東北發展計劃下的產物，發展商如在指定土地範團內，持有滿 4 萬呎的相連農地儲備，而土地業權須為統一，便可向地政處申請修訂契約，透過「原址換地」，更改所持農地用途，轉為住宅用地。 這種公私合營的收地模式，近年亦應用在「土地共享先導計劃 」（已結束），符合資格的參與發展商，可申請將所持新界農地，改變住宅用途，用作興建公營房屋和港人首置項目。 2. 重建臨時住用房屋 香港曾經出現過大大小小的臨時房屋，現存的例子有如牌照屋、寮屋等等。多年來，地致總署致力協助清拆及重建這些居住環境欠佳的臨時住屋。 「牌照屋」定義 是六、七十年代，地政總署以批發牌照的方式，准許村民興建面積 400 呎內的農舍和禽畜屋。牌照屋有發牌條件，一般包括不可出租、轉讓，或供予非直系親屬居住，持牌人須定時繳交牌照費。 「寮屋」定義 「寮屋」是四十年代起的產物，當年國共內戰，大量難民湧入香港，在山邊等邊郊地區非法築成寮屋作容身之所。 寮屋不提供屋契和地契，沒有屋主，政府僅承認佔用人。地政處一般不會主動清拆寮屋，但如果收到投訴，便有需要執法，巡查物業是否與登記時之狀況相同，否則會要求還原。 如還原不果，地政處會將該寮屋之登記取消，並以未經批准建屋等理由，將寮屋釘契，甚至收回土地，要地主自行清拆違規寮屋。 3. 處理非法佔用未批租土地 地政總署自 2019 年起，致力打擊新界非法霸佔官地的個案。任何人士在未經許可的情況下，非法佔用未批租／未撥用的政府土地，即屬違法，地政總署會根據《土地（雜項條文）條例》（第28章）收回土地，並於土地範圍張貼法定通知，要求佔用人在指定期限前，停止佔用該土地。 若期滿後，佔用情況仍未見改善，地政總署有機會採取進一步行動，作出檢控。 4. 徵用土地 徵用土地又作「收地」，地政總署不時會徵用私人土地（如私人農地、屋地），以改作公共用途，如興建道路、街市、消防局、遊憩用地，以及公屋發展等等，並為受影響者提供特惠補償。 5. 處理丁屋申請 新界小型屋宇俗稱「丁屋」，在 1972 年推出的「丁屋政策」下，新界原居民的男丁，可獲准在認可範圍內興建一座最高 3 層、每層面積 700 呎內的房屋。 興建前，原居民須先向地政處提交申請，地政處會於一年內開始處理。簡單的個案，由會見申請人起計，僅需約半年時間，便能通過申請。 6. 批出完工證 一般新盤項目，必須先獲地政總署批出「完工證」（即合約完成證明書，又作「滿意紙」），確保發展商已按土地契約履行責任，譬如在項目內興建一定面積的公眾休憩空間，才能安排交樓入伙。 一般情況下，由收到申請起計，地政總署約於 10 個星期內答覆。 地政處聯絡方式 全港共有 12 個分區地政處，如有發現違規丁屋、寮屋、牌照屋，或希望就有關申請作出查詢，可聯繫相關分區地政處： 分區地政處 地址 … Continue reading "【房屋條例】拆解條例機制 違例後果嚴重？"