甩名涉及印花稅，居屋轉名印花稅，你又知多少？要了解居屋印花稅，首先要分清未補價居屋與已補價居屋，皆因轉讓條件與方式大不同，千居將為你列舉以上兩個情況，詳解如何進行居屋轉名，以及如何計算印花稅。 快速跳往：未補價居屋轉名｜已補價居屋轉名｜注意事項｜常見問題 近期更新 轉名情況一：未補價居屋 未補價居屋，非任何人可購買，買了以後亦設轉讓限制，因此轉名的方式有別於私樓。簡單而言，僅合資格的綠表及白表人士，可持有未補價居屋，若業主因一些理由想把物業轉名，最直接方法是在指定年期過後，透過繳付補地價，解除轉讓限制，再以一般私樓形式轉名及繳付印花稅。 轉名要先獲批 但先補價後轉名，難免要花一大筆錢，相等於樓價 3 – 5 成。因此有人會問，可否直接以未補價居屋轉名呢？答案是可以的，但必先獲得房署批准，另外要留意，未補價居屋轉名申請條件是相當嚴謹的，只限於特殊情況，例如離婚、分居或移民等。 轉名形式及印花稅 只要符合申請條件，便可正式進行居屋轉名申請流程，先填寫業權轉讓申請書，並連同相關證明文件，呈交房署審批。 一經批准，房署允許業主以送贈方式轉名，不論是單名或聯名居屋，均以送贈形式進行。換句話說，有關轉名不涉及任何金錢代價，亦即不涉及任何印花稅費用。 但不少人關注送贈契涉及的風險，有指以送贈契方式轉讓物業，在 5 年內申請按揭有困難。然而，送贈契是否影響按揭敘造，還要考慮擔保人因素。事實上只要是未補地價居屋，均受政府擔保，銀行不用擔心壞帳風險，即使是送契樓，仍會批出按揭。至於已補地價居屋，一般是以銀行估價，去決定按揭批核金額。 值得一提，業主並非可隨意轉名給任何人。根據房署規定，獲轉讓居屋業權的新業主，須為已登記家庭成員。但若轉名情況是居屋業主逝世，而該業主又沒有任何已登記家庭成員，則可由非家庭成員繼承。 轉名情況二：已補價居屋 從上述例子得知，未補價居屋轉名能否豁免印花稅，並沒有甚麼財技可言，而是取決於轉名的原由，業主必先取得房署批准，經過申請才可完成。 政府於 2024 年 2 月《財政預算案》宣佈全面撤辣，無論是否首置人士、有無擁有香港物業，皆統一以第二標準稅率徵收印花稅，想買多層樓，不用再繳「辣招稅」。但在撤辣之前，不少未補價居屋業主就會打算透過甩名來重回首置身份，買入第二層樓，以節省「新住宅從價印花稅」（NRSD）的稅項支出。這種情況下，轉名前就要先補價，以解除轉讓限制；而往後的轉名手續，則與私樓無異。 撤辣前，轉名如何慳稅？ 在此列舉一個常見的慳稅例子。假設一對夫婦早年聯名購入一個居屋，若干年後，其中一名業主想購買另一層樓，但因本身已持有居屋業權，買第二層樓需繳付較高稅率（當其時為 7.5%) 的印花稅。 若想避開高稅率，慣常做法是把居屋轉名。具體做法是，在買入第二層樓前，夫婦其中一人必須完成甩名程序，例如把本來持有的一半業權，轉讓予另一方，即改由丈夫或妻子單名持有，另一名業主則重回首置身份。 由於夫婦之間的轉讓屬於近親轉讓關係，因此轉名涉及的印花稅，會以第二標準稅率（最高 4.25%) 計算，與未轉名前需付的 7.5% 辣稅相比，已省了一筆錢。 居屋轉名能慳的稅，並不止於此。當已重回首置身份的業主買入第二層樓時，所需繳付的印花稅同樣是以第二標準稅率計算，而非轉名前的 7.5% 辣稅，因此實際上可慳兩次印花稅。 轉名形式及印花稅 有別於未補價居屋，已補價居屋轉名，並非以送贈契形式進行，而是先由雙方簽置一份「轉讓臨時合約」，再到銀行申請轉按。銀行按揭批核後，再到律師樓辦理轉名手續。如果該居屋物業已完成按揭供款，則可跳過申請轉按步驟，直接交由律師辦理轉名。 至於轉名印花稅需付多少，視乎轉讓部分的金額等值。舉例，聯名居屋價值 800 萬元，丈夫將一半業權（400 萬元）轉讓予太太，參考第二標準稅率為 2.25%， 需付的轉名印花稅即為 400萬 X 2.25% = 90,000元。 注意事項 未補價居屋獲批轉名後，還有針對按揭申請的限制，需要新業主遵守： 不可套現 新業主獲轉名的那一部分業權，是可以向銀行重新申請按揭，卻不能套現，亦不能延長還款期，萬一新業主沒足夠的供款能力，銀行或要求加入擔保人。 … Continue reading "【居屋家庭成員定義知多D】核心家庭 V.S. 非核心家庭 | 居屋優先揀樓次序必睇"

當收到入息及資產申報表，意味著抽居屋進入揀樓階段，然後是最期待的居屋收樓安排。居屋 2024 快將進行攪珠，假如你抽中前籌、準備揀樓上車，就要留意，在完成揀樓程序之後，以下的居屋購買手續、收樓及驗樓資訊對你十分重要。 立即跳往：居屋購買手續 | 居屋收樓程序  | 居屋驗樓  | 常見問題 近期更新 居屋購買手續 居屋 2024 預計在年內攪珠，抽中前籌當然很大機會進入揀樓程序，揀樓後還要處理簽署合約、落訂金、辦理樓契、付印花稅等手續，才可正式等收樓及驗樓。假如你已完成揀樓，可跳至購買手續第三步： 第一步：提交入息及資產申報表後，合資格申請人將收到房委會發信通知前往居屋銷售小組揀樓 第二步：綠表及白表申請人帶備銀行本票及支票簿，輪流按優先次序揀樓 第三步：認購單位會於同日簽署買賣合約及落訂金 (白表不少於樓價10%；綠表不少於5%) 第四步：待新居屋取得入伙紙 (可參考落成日期) 後，買家將收到房委會代表律師通知辦理樓契等文件 第五步：簽訂樓契，於30日內繳付印花稅 (第2標準稅率)，並於契約列明日期前付清餘款 要留意，當收到房委會律師書面通知簽樓契，買家要為申請按揭作準備。由於有房委會提供擔保期，按揭成數最高可達 9 成或以上，年期最長為 30 年。 另外，除了要支付樓價及印花稅，還要準備律師費（視乎不同個案收費約數千元），買家可選用房署律師或自行委託。 居屋收樓程序 第一步：購買手續完成後，業主將於短期內收到房署的收樓通知書 第二步：業主自行聯絡屋苑管理處預約收樓 (攜同收樓通知書及買賣契約) 第三步：業主從管理處取得單位鑰匙 第四步：業主驗收單位，並須於7天內向房委會提交執修報告 第五步：若為綠表買家，收樓後60天內須交回公屋單位。 居屋驗樓 由於房委會新居屋交樓標準是清水樓，一般只有白色牆身，廚廁磁磚及基本設備 (不設地磚、廚櫃、間隔牆及裝修飾面)，業主要先裝修才可入住。 在為居屋裝修設計前，如發現問題，可要求房署跟進修繕工作，考慮到過往新居屋交樓質素只屬一般，業主有必要仔細檢驗。 綜合過去經驗，居屋常見驗收問題包括空心磚、地板傾斜、窗戶漏風、油漆手工參差、門鉸位有嘰嘎聲、門框邊有罅隙、水龍頭或鋅盆排水管滲水等。 驗樓時，要在瑕疵位貼上告示貼，最好把不妥當的地方拍照記錄，建議業主事前準備一張詳盡的驗樓清單。 常見問題

有別於一般私樓轉按，未補價居屋轉按設限制，並不是過了罰息期，便可隨意轉變按揭安排，若涉及轉按套現或加按情況，須注意的事情更多。想做好居屋轉按準備，了解轉按審批程序、手續、費用及一些特殊情況，即看以下千居文章。 快速跳往：申請原因｜獲取同意書｜注意位｜常見問題 近期更新 申請原因 如同居屋轉名，未補價居屋業主，若想為居屋轉按，必先取得房屋署署長批准。至於已補價居屋，轉按的做法與私樓相同，在此不贅。針對未補價居屋，房署會考慮以下的申請原因： 轉按必有著數？ 不少居屋業主見減息周期將至，於是以慳息為由申請轉按。在過去，買家房委會旗下的居屋時承造按揭，規定只能選擇 P 按計劃，其特點是利率相比 H 按更為穩定，但也因此即使利息下降，轉按對減低利息支出的幫助仍極為有限。不過，自 2022 年起，政府放寬居屋業主可選用H 按或 P 按，當 H 按（銀行同業拆息利率）下跌，就代表實際利率有機會比 P 按低，令慳息變得可行。 另一方面，轉按涉及律師費及行政費用，轉按能否減低供樓開支，還要考慮轉按所獲得的現金回贈，能否抵銷其他額外費用。以一個貸款餘額為 100 萬元。若轉按現金回贈 0.8 %，即現金回贈金額為 8,000 元，明面上賺 8,000 元；但在扣除數千元律師費，以及約 2,000 元的轉按申請費用後，很可能明賺暗蝕。 獲取同意書 一般而言，符合前述的任何一項申請理由，房委會有較大機會批准轉按。接下來要提交申請表格及繳付費用： 填寫表格 整份申請書《轉變按揭安排申請須知》其實很簡單，首部分列出一些注意事項，你需要確認知悉，其餘部分需填寫資料並不多，只需提供居屋現時地址、轉按理由、交代是否涉及房署其他按揭申請，最後填寫個人及通訊資料，便大功告成。 繳付費用 連同申請表，附上 1 張已書明支付「香港房屋委員會」的劃線支票，面額為港幣 2,040 元，寄回或送交所屬的租約事務管理處。要注意，每個居屋屋苑，有其指定的分區租約事務管理處，記得看清楚。 若申請成功，房署將會以掛號形式，將批出的「轉變按揭安排同意書」寄給申請人，要注意，轉按批准書有效期只有 6 個月。若申請不獲批，有關申請費用亦不會發還。 注意事項 別以為房委會批出轉按，便無後顧之憂，事關轉按的還款年期也有限制；另一方面，若想為居屋加按，可獲接受的申請理由又有不同，詳述如下： 還款年期 大部分居屋轉按個案，是為了轉用較低利率及賺取回贈，但也不要忽略還款年期。房署規定，第 19 期甲或以後購買之居屋，佔用許可證在 2023 年 12 月 1 … Continue reading "【居屋家庭成員定義知多D】核心家庭 V.S. 非核心家庭 | 居屋優先揀樓次序必睇"