物業投資不一定只有買樓放租，有聽過舊樓收購的話，都知道回報也可以很可觀，這一類投資者專注物色舊區物業，然後等發展商或市建局提出收購。那麼為何有些人會選擇投資舊樓？回報真比一般放租放售樂觀嗎？等千居為你拆解。 立即跳往：舊樓收購回報｜市建局舊樓收購價｜發展商舊樓收購價｜何謂「強拍」 / 「落釘」｜舊樓收購投資要訣｜常見問題 近期更新 舊樓收購回報 舊樓被收購，賣出的價錢叫「收購價」；既然有人看中這個投資選項，即是認為「收購價」比起一般物業買賣的成交價更為有利，能夠為業主賺取更多回報。 物業成交價之高低，由自由市場根據供求來定奪；那麼「收購價」又是如何決定？這視乎誰是收購者：政府市建局，抑或是私人財團（如發展商）。 1. 市建局舊樓收購價 市建局不定時會推出市區重建項目，收購舊樓再發展。根據法例，市建局收購舊樓，除了須給予業主其物業的市值交吉價（俗稱「現殼價」），視乎單位的佔用情況，另外更會加上一筆津貼賠償，再因應單位狀況（自住或出租），去決定補貼額度。 除此之外，市建局會再提供津貼，以助業主支付搬遷及重置物業等有關開支。換句話說，投資舊樓等市建局收購，回報比起賣樓售價多出兩筆津貼賠償，非常吸引。 2. 發展商舊樓收購價 除市建局外，私人財團發展商亦會物色舊樓，進行併購，拆樓重建新式物業，藉此獲利。近期比較有知名度的例子，就是尖沙咀香檳大廈一址，被地產商成功收購，未來或搖身一變，成為高檔商廈或商場。 私人財團提出的收購價不如市建局般透明，和普遍物業買賣一樣，主要是視乎買賣雙方的議價能力，雙方協議的價錢，便是最終「收購價」，不會有指定的賠償津貼。 根據法例，地產商提出的「收購價」不能低單位的現殼價，為吸引一眾業主放售業權，以盡快完成收購程序，地產商一般都會開出可觀的價錢。亦因如此，投資舊樓等收購，有機會比賣樓更賺。 落釘投機成為職業炒家 市建區收購，明買明賣，白紙黑字，投機的空間，自然比不上由私人財團提出收購要約的情況。 投資私人財團有意收購的舊樓，方法不僅限於純粹的個別單位買賣，有投資人士更會大筆購入多個舊樓單位，以圖進行所謂的「落釘」。 要理解「落釘」的獲利方式，先要清楚私人財團收購舊樓的程序。根據法例，凡高於 50 年樓齡舊樓，任何人只要集齊同一地段 80% 或以上業權（已於2024年12月起調整為70%），並向土地審裁處提出申請，可獲土地審裁處發出「強制售賣令」，行拍賣土地業權（俗稱「強拍」），收購便報捷。 有投資人士會預先買入相關大廈的逾 20% 業權（亦即「落釘」），藉此阻撓地產商的收購計劃，令地產商難以集得 8 成以上的業權申請強拍。如地產商對該地皮的需求非常熱切，或願意提出更可觀的收購價，高價拔釘，以統一業權。 不過，這種「落釘」的投資方法需要動用龐大的資金，亦存在一定的風險，如樓市不景氣，地產商放緩收購的步伐，這班「職業炒家」為落釘所付出的成本便長期積壓，影響資金流通。一般而言，懂得看準時機落釘的，都不是普通平民百姓。 值得留意，特首李家超於 2023 年施政報告建議，針對迫切重建需要的舊區 (油麻地、旺角、馬頭角、長沙灣/深水埗、荃灣、西營盤/上環、灣仔），樓齡達 50 年或以上但少於 60 年的私人樓宇，強拍門檻由 8 成業權降至 7 成，樓齡達 60 年或以上則降至 6 成 5。 有關建議已於2024年在獲立法會三讀通過，由同年12月起實施。 小業主或無辜犧牲 如地產商和落釘炒家談判久持不下，互相角力，一眾小業主基本上是「肉隨砧板上」，難以憑一人之力，開出其心目中所想的收購價，最終還是要視乎兩邊財團最終的洽商結果，單位的價值才得以定奪，可謂是任人魚肉。 舊樓收購投資要訣 市建局對舊樓收購沒有特定的準則，買家或較難預料心儀舊樓單位是否真實具備收購潛力。參考過去的市區重建項目，獲收購的物業一般屬於樓齡逾 50 載、日久失修的唐樓大廈。 … Continue reading "【相連單位】相連種類、優點、風險、常見問題"

隨著物業的業權轉變，差餉轉名是非常常見的情況。繳交差餉的責任屬於租賃雙方的事宜，業主和租客之間應該在簽約時決定繳納人。其後如果繳納人的身份有變，便可能需要更改繳納人資料，以轉移差餉繳交責任。如果你還是新業主或新租客，對於差餉轉名有煩惱，可以參考千居以下文章，教你差餉轉名的整個流程和提醒你相關的注意事項。 立即跳往：何謂差餉 ｜更改差餉繳納人資料 ｜ 注意事項 ｜ 常見問題 何謂差餉 差餉是香港一項稅收款項，按照物業價值或租值抽取某個百分比的款項，作為政府的稅務收入，屬於政府向本地房地產業主徵收的一項間接稅。 從前，差餉的徵收率為物業租值估價後，得出的應課差餉租值的5%。惟政府已於《2022/23財政預算案》建議引入累進制，差餉徵收率根據不同水平的應課差餉租值，定為5%至12%，有關制度在2025年1月1日起生效，累進利的徵收率如下： 住宅物業應課差餉租值 差餉徵收率 首55萬元 5% 另25萬元 8% 餘額 12% 更改差餉繳納人資料 需要轉名的情況 當物業的業權出現變動時，就有可能需要更改差餉繳納人資料。 登記差餉的繳納人，可以是業主、租客或其中一方代理人。每當有物業轉手，差餉繳納人需要改為新業主。除此以外，如果差餉繳納人是原先的租客或者代理人，其後有轉換租客或代理人的情況出現，也需要轉名，將差餉繳交責任轉移至新租客或新代理。 轉名流程 你可以選擇在網上遞交申請，於差餉物業估價署網站填妥資料便可以，流程如下： 除了以網上服務轉名，你也可以填寫以下表格： 填妥表格後，將表格以郵寄、傳真或電郵方式遞交至差餉物業估價署，切記在信中註明賬目編號，以及新繳納人的姓名、通訊地址和電話號碼。 轉名的好處 確認繳納人身份後，差餉繳納人往後就會收到「徵收差餉及/或地租通知書」，提醒繳納人繳付差餉，而且如果業主擁有多個物業，可以使用綜合繳付差餉及/地租服務，一次過繳交所有差餉。 注意事項 如果你一向以自動轉帳形式繳付差餉，更改繳納人姓名前要注意，之前所設定的直接付款授權指示將即時自動失效，無法自動轉賬。直至新的直接付款授權指示生效前，你必需以其他方式繳交差餉。 另外，如果你只需要更改繳納人的地址，可以直接使用地址更改服務，透過網上服務向所有政府部門更改地址記錄，只需要將你的資料輸入一次，提交申請後會收到電郵通知，或者你也可以直接致電21520111申請。 關於繳交差餉的責任確實重要，釐清繳納人身份也是對各持份者的保障，以免日後有任何爭議。買樓租樓都要交差餉，所以先要用心熟讀，如果想知道更多樓盤資訊，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

「生約死約」是坊間對租約年期的說法，生約加租是租客常常遇到的煩惱。生約期間雙方擁有退租權利，是否代表業主可以隨時加租？萬一業主選擇加租，租客又可如何回應呢？對於正考慮加租的業主，有什麼建議？無論身為業主，還是租客，都可以參考以下文章，了解更多關於租約期內加租的詳情。 立即跳往：生約加租意思｜租客應對方法｜業主加租考慮｜常見問題 近期更新 生約加租意思 生約的定義，是指死約結束後，租客有權續租一年，但是雙方也可以在此期間，選擇提早一個月通知期，告知對方終止合約。 其實租約並無訂明，業主在生約期間，是否擁有加租權利，租客在一開始簽約時，都會預設業主在兩年租約期間不加租。但是，若租約生效一年後，業主發現單位的租金與市值不符，有上調空間，業主的確可以提出加租。 若租客不接受，業主可以提出終止租約，另覓新租客。因此，即使租約並無明文規定，退租權亦賦予業主加租的權力。相反，如果租客不能接受業主加租，亦可以主動提出退租，並不是硬性規定租客要接受新租金。 租客應對方法 如果業主生約期開始後，就立即提出加租，租客可參考以下做法。第一，如上文提及一樣，租客可以根據合約指示，提出退租的訴求，與業主達成終止租賃關係的協議，結束合約。 反之，如果租客決定接受業主的加租，就應該與業主重新簽訂新租約，列明新租金和租期。此舉能夠保障雙方利益，免得日後出現租務糾紛，例如爭論租金金額。 業主加租考慮 除了租客需要考慮是否續租，若業主真的有意要加租，亦要注意以下事項。 租賃關係 如果租客一直表現良好，例如每月準時交租，又願意配合業主要求，有穩定職業收入，業主就要考慮改變現況是否值得。即使租客接受加租，有可能會影響雙方關係，租客可能對突然加租感到不滿，繼而不再像之前一樣好配合。如果租金升幅並不多，業主要權衡增加的收入，會否破壞租客對業主的信任，造成日後更多糾紛。 轉租成本 另一點業主要考慮的，就是加租後如果租客選擇退租，業主需要重新放盤，當中牽涉的費用可能包括地產代理佣金、律師費及其他雜費，以及時間和心力。業主需計算所有成本，否則加租反而得不償失。 身為租客，一定不希望業主在租約期間加租，而業主如果想加租，也切記要考慮清楚加租的後果和成本。如果你正在煩惱租屋，即上千居搜尋各區租盤。 常見問題