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大廈公契限制多,業主無得反對?

  • By
  • 千居 Spacious
  • October 19, 2020

如果你以為購買了物業後,因持物業的絕對擁有權和使用權,便可在單位中為所欲為,那就大錯特錯!皆因業主的權力、責任和義務均受大廈公契所約束。大廈公契規矩條款之多,足足可達一百多頁!買樓時已花盡耐性,金精火眼刨讀售樓書,臨門一腳竟然又要多讀一份冗長的文件?千居為你重點整理大廈公契的注意事項,讓你閱覽文件時更得心應手。



立即跳往:大廈公契即居住規則大廈公契與分租大廈公契與飼養寵物大廈公契與窗花難以修訂大廈公契違反公契或致訴訟查閱大廈公契


大廈公契即居住規則 業主無得揀

大廈公契(Deed of Mutual Covenant,DMC)由發展商草擬,是一份具法律效力的文件,當中涵蓋屋苑守則,對物業的管理、居住和使用立下限制,是整個樓宇的 House rules。只要發展商與單位的首名業主簽署過大廈公契,即使單位隨後轉手,新業主亦受大廈公契約束。

買家於簽樓契(Assignment)時,會見到樓契列明了業主必須繼續承諾遵守大廈公契。換言之,只要單位的第一手業主簽過大廈公契,其後的新業主們就無得揀,通通默認同意。

大廈公契內容包括:

  1. 樓宇所處土地的地段編號;
  2. 樓宇總平面圖:
  3. 個別單位的不可分割份數及管理份數數目,以及物業總份數數目 ;
  4. 界定樓宇內只限由業主使用的部份,該部份之業權和可行使權利;
  5. 界定公用部份的範圍;
  6. 個別業主可行使的權利及責任;
  7. 個別業主須遵守的規則;
  8. 物業管理代理的委任程序及其權力和責任;
  9. 個別業主就其名下物業應分擔的管理費用的比例;
  10. 組成業主委員會的程序及規則;
  11. 組成業主立案法團的程序及規則;
  12. 聘用大廈管理人或管理公司的程序及規則;
  13. 如何就大廈保養或維修的問題作出決議;
  14. 如何決定管理費的金額;
  15. 住宅單位不可用作商業活動等等

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大廈公契與分租

公契條文繁多,當中有幾項較直接影響住客起居,亦常引起紛論。分租限制就是其中之一。有業主為爭取更高租金回報,會將單位房間分別租出予不同租客。有些公契會列明禁止分租,以免影響公共範圍的使用權,業主就理應遵守。不過這種條款不易執行,始終大廈管理公司及業主立案法團難以得知個別單位住戶之間的關係,追究前必先取得合理的實際證據,如所涉之分租租約。


大廈公契與飼養寵物

時下現代人多有毛孩或小動物作伴,根據統計處 2019 年數字,香港近 10% 住戶均有飼養寵物。如果公契內沒有列明飼養寵物事宜,一般都可視為可飼養寵物。公契或對可飼養動物類別設有限制,以公屋為例,住戶全面可飼養小型家居寵物,包括已閹割的貓,但就全面禁止養狗。

即使公契默許飼養寵物,亦不代表主人有「免死金牌」,可任意放養。如果寵物對鄰居構成嚴重滋擾,住戶仍須就此負上責任,業主立案法團有權向有關住戶客採取法律行動。

大廈公契的約束力凌駕於業主組織草擬的守則和協定,如公契未有禁止動物入住,但業主委員會事後要求立約禁制,亦不足以迫令大廈全面執行。


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大廈公契與窗花

新樓公契多寫明不可改變樓宇外觀,普通的更換或添置窗花有可能已違反公契。例子如近年臨海新盤流行採用落地大玻璃及玻璃露台設計,有住戶嫌不夠穩陣,想自行裝置窗花;或住戶想善用工作平台空間,安網晾衫軌曬衫,這等改裝均須先向管理公司申請,由管理公司評估是否違反公契。

如果改裝未得管理公司許可,住戶仍執意進行改動,管理公司或向屋宇署通報,由屋宇署向住戶發信要求清拆或還原。


業主難以修訂大廈公契

現時法例規定,業主如對公契存有意見,必須獲屋苑 100% 業主同意,方可通過更改公契。現時的大型屋苑多住近千戶,要所有個業主在業主大會中口徑一致,達成共識,可謂天方夜譚。


違反公契或致訴訟

如住戶是大廈公契慣犯,屢勸不改,管理公司及業主立案法團有權入稟提告業主,向其追討賠償。例子如業主長期拖欠管理費、私自飼養寵物、對鄰居構成嚴重滋擾、影響他人使用公共範團的權利等等。千萬不要以為買了單位,有權使用物業就可以任意妄為。


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查閱大廈公契

如想查閱大廈公契,可根據以下步驟:

  1. 先到土地註冊處 IRIS 系統網上查冊,費用為 $10
  2. 查冊會顯示「Deed of Mutual Covenant and Management Agreement with Plan」,記下編號所載註冊摘要編號
  3. 再於 IRS 系統選擇「訂購土地文件」
  4. 再選「註冊摘要」
  5. 於「註冊摘要編號」輸入所記編號
  6. 下載檔案(費用為 $100)