新婚夫婦喜歡租買兩房戶，讓小朋友將來可以擁有自己的小房間，私隱度較高之餘，亦方便訓練子女的獨立能力。研究家居裝修設計時，常有聽聞舊樓兩房單位喜歡用「眼鏡房」間隔，到底甚麼是「眼鏡房」？何以有人鍾情於眼鏡房，又有人對眼鏡房劣評不斷？等千居為你拆解。 立即跳往：「眼鏡房」意思｜眼鏡房優點｜眼鏡房缺點｜眼鏡房拆解法｜常見問題 近期更新 「眼鏡房」意思 眼鏡房兩房單位中，如兩扇房門並排，向著同一方向，彷如一副眼鏡般的格局，就是俗稱的「眼鏡房」。眼鏡房多見於舊樓 300 至 400 餘呎的細單位，以及公屋和居屋，屬典型兩房間隔，不過一般新樓單位已不流行雙門並排的單位設計。 眼鏡房優點 90 年代起落成的新樓兩房單位，不少都採用了玄關和走廊的設計，入門要經過窄長的玄關，而睡房廁所門口則隱身於走廊兩側，走廊的盡頭便是主人房。 舊樓兩房戶則沒有走廊玄關，打開大門，兩房一廳便完完整整地映入眼簾，一目了然。摒棄窄長的走廊，換來是更平整四正的廳房間隔。眼鏡房在有限的空間下，劃出廳大房大的格局，比起新樓的房半至兩房單位更顯實用性，頗受三人核心家庭和分支家庭的歡迎。 眼鏡房缺點 開講有話「一屋四面牆」，眼鏡房便是範例。眼鏡房單位的廳無玄關走廊，除了令大廳和房間「一目了然」、可能影響私隱度外，廳室只得四面牆，要容納兩房、廚廁和大門等共 5 扇門和窗戶，餘下的牆身空間變得零碎。亦因如此，眼鏡房受到部分時髦的新世代唾棄。 有設計師表示，傢俬家具大多靠牆擺放，例如梳化、鞋櫃、食飯枱、電視枱等，通常會依牆而置，而眼鏡房單位中，門佔用了大部分牆身空間，這些大型傢俬便要另外設法擺放，令一眾設計師倍感頭痛。 眼鏡房拆解法 要解決眼鏡房「一眼睇晒」，欠缺牆身空間的問題，主要需從門壁二處著手。眼鏡房門佔比大，驟眼看，整個單位都被房門吞噬，如果新構思的設計格局許可，拆門、拆房「除眼鏡」是最直接能夠增加單位空間感的方法。其中一間房可改裝成為客飯廳，住戶就有更多空間放置長身梳化和大型家電。 拆牆後，眼鏡房迎來新一重挑戰，就是單位分區不明顯，睡房和廳融為一體，整個單位變成了一個大廳。住戶可妥善運用地台、顏色和儲物櫃，隔開不同功能的單位空間，如於睡房位置架高地台，用書櫃稍稍遮掩睡床，不至於入門即見床，私密度更高，分區更明確。 業主想保留兩房間隔亦無不可，或者可以考慮採用趟門、摺門、玻璃幕門等方式間房。趟門的一體感較高，不似兩扇門並排般突兀；摺門慳位；玻璃幕門透視感強，能為單位引入光線，解釋眼鏡房普遍採光不良的問題，從而提升空間感。 除了減低門視覺上的佔重，業主亦可借用高身櫃、入牆櫃、高身屏風等家具，間出玄關、走廊位置，製造牆位，同時增加收納空間。用櫃取代牆，可維持單位間隔分明。 不同的開則，會衍生不同的家居設計，建議搵樓時多留意不同屋苑的戶型變化，即上千居尋找各區放盤。 常見問題

現時新樓及二手樓都以實用面積標示樓面面積，但你知不知道有多少是可使用空間 ?  如何計算? 包含哪些住宅部分 ?實用面積資料可從哪裡找到 ? 跟管理費有何關係 ? 實用率又是否可靠 ? 立即掌握以下七個必備知識。 立即跳往：實用面積由來｜ 新樓實用面積部分｜ 實用面積計算方法 |  新樓實用面積資料  |  二手樓實用面積資料  | 以實用面積計算管理費 | 實用率是否可靠 | 常見問題 實用面積由來 實用面積是指可供單位獨立使用的樓面面積，訂立實用面積是為了以統一量度標準，讓置業人士更清楚實際可用面積。 從2013年1月1日起，地產代理在處理二手住宅買賣或租賃時，須向客戶提供該等物業的實用面積，而且須按實用面積計算呎價。 其後，於同年生效的《一手住宅物業銷售條例》，亦要求發展商只可以實用面積，表達一手住宅的面積和每平方呎／每平方米售價。 所以無論一手或二手住宅，現時都以實用面積來標示。然而，並非所有住宅物業能提供實用面積，例如村屋是以建築面積標示，該建築面積可從測量師報告查證。 新樓實用面積部分 簡單來說，新樓實用面積包括基本住宅部分連露台、工作平台及陽台，但不包括窗台。空調機房、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的面積不包括在內。然而，部分獨立屋設有車房及私人電梯大堂，是否計入實用面積，則要視乎是否有法律文件，列明只供該物業業主使用。 實用面積計算方法  實用面積是從圍封該物業的圍封牆外部計起，包括圍封牆的厚度面積，但不包括牆面裝修物料。換句話說，並不是所有實用面積空間，都是可用的空間 (即內攏面積或地毯面積)。 另外，若單位牆身與毗鄰單位相連，便會從該牆身中線開始量度。實用面積還包括單位內部的間隔牆及柱。 新樓實用面積資料 根據《一手住宅物業銷售條例》，發展商在售樓說明書、價單和廣告提供的面積及每平方呎／每平方米售價，均須以實用面積表達。因此，發展商的宣傳資料提供準確的實用面積。而地產代理亦須向客戶提供實用面積。之前說過，圍封牆厚度計入實用面積，仔細閱讀樓書列出的牆身厚度尺寸，可進一步了解內攏面積。 而在參觀新盤示範單位時，亦會列明單位的實用面積 (Saleable Area) ，同時並列露台 (Balcony)、工作平台 (Utility Platform) 及 陽台 (Verrandah) 所佔單位的面積，還會列出指明項目的面積，例如窗台 (但不計入實用面積) 。 二手樓實用面積資料 1. 首次轉讓的買賣協議 此份文件可透過土地查冊取得，從中找出物業的實用面積，可使用土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」或由代理代為提供，但一定要是首份轉讓的買賣協議。 2. … Continue reading "分租陷阱你要知！同人夾租前睇清楚"

「黑廁」是新樓和劏房獨有的問題。新冠肺炎來襲，黑廁被揭暗存播毒風險！千居與你分析黑廁的由來，講解如何解決黑廁的衛生問題，比較明廁是否一定比黑廁好。 立即跳往：黑廁由來｜黑廁缺點｜黑廁是病毒溫床？｜解救黑廁衛生問題｜黑廁 VS 明廁｜常見問題 近期更新 黑廁的由來 「黑廁」即是指沒有窗戶的衛浴，由於無窗，缺失自然光線和通風，就被稱為「黑廁」。1997 年前，住宅黑廁設計其實是違反《建築物條例》的。不過，1997 年起，在前特首董建華的帶領下，屋宇署放寬了有關條例，容許新落成住宅單位的洗手間不設窗戶，只要抽風量達每小時 5 次或以上換氣便可。 自此，發展商為了遷就景觀開則，有景觀的單邊位置，自然留給作廳房之用，而與其他單位相連的位置，就成為了無窗的「黑廁」。有傳 2004 年落成的薄扶林豪宅貝沙灣，是全港首個率先引入黑廁設計的樓盤，其後不少新盤也爭相仿效，至今已成為主流設計。 黑廁缺點 黑廁最令人擔心的是通風問題。洗手間是水氣聚集的地點，沒有陽光照射，又不能開窗吹自然風，就只可以靠機械式抽風系統幫手抽走濕氣。 不少住戶會為黑廁加裝「浴室寶」，即是集暖氣、換氣、空氣循環、乾衣、除臭等功能於一身的浴室用電器。黑廁可用天花式或掛牆式的浴室寶，但萬一浴室寶運作失常或不夠力，廁所抽濕就成為超級麻煩的家居問題。除了濕，更是臭，如廁時臭味攻出廳房，叫人難以忍受。 有市民表示，外國的洋房、townhouse，十居其九都是無窗黑廁，外國人一樣住得開心舒適，故不介意港樓採用黑廁設計。但亦有市民認為，香港氣候不如外地般乾爽，而且同一屋簷下住戶較多，洗手間多人用，沒有時間晾乾，步入潮濕雨季，黑廁就更易造成廁所門和門外地腳線發霉問題。 黑廁是病毒溫床？ 2003 年，香港經歷了沙士一疫，牛頭角淘大花園出現大規模爆發，所有居民均須遷往隔離營隔離。世衛進行調查後指出，個別單位浴室的排水口乾涸，排水口與排污渠變得毫無阻隔，當強力的抽氣扇啟動時，便造成倒流的現象，鄰居帶有病毒的濕氣會倒流入廁，又被抽至天井，隨空氣傳播至其他單位。 淘大花園「天井窗」一疫當年引來全城哄動，2020 年新冠肺炎來襲，有市民認為，黑廁沒有窗戶，不擔心病毒從窗傳入，理應可以杜絕淘大事件再次發生。 不過，有專家就指，黑廁沒有窗戶，關上廁所門，打開抽氣時，有機會造成負壓，將帶有病毒的污氣倒流入洗手間，形成淘大花園當年的情況，成為傳播病毒的幫兇。 解救黑廁衛生問題 要阻止污氣倒流，第一步應確保廁所門有百頁狀的抽氣位，而百頁要常打理，避免積塵，或門邊要有罅位，令洗手間的空氣流通，不會密封，開浴室寶或抽氣系統時，就不會形成負壓，引致倒流。 第二步，住戶亦應確保廁所（乃至廚房）的 U 形隔氣管經常有水，而非真空狀態，假使有倒流問題，隔氣管內水份亦能夠阻隔污氣倒流，杜絕病毒經氣霧傳播。 另外，如住戶有感廁所潮濕問題嚴重，怕積聚細菌，可考慮參考酒店的做法。酒店的衛浴多數無窗，但就會長開抽風系統，確保廁所空氣流通。只要廁所不是密封狀況，長開抽氣並無不可，只是電費會比較貴。 黑廁 V.S. 明廁 「黑廁」一名似乎帶有貶義，時有新聞驗樓驗出黑廁問題，但新樓大部分都已經用上了黑廁設計，令有意入手新盤上車的買家擔憂。黑廁是否一定比有窗的「明廁」差？其實不然，說到底都是樓宇質素的問題。明廁有窗但窗細，面向濕漉漉的喉管，而喉管保養不當，有漏水漏氣的問題，低層又經常有老鼠爬水管入屋，窗口抽氣扇不夠力的話，開窗不如關窗，有窗不如無窗。 相反，新盤黑廁抽風系統通常保養得宜，抽濕能力比開窗更強，相比之下，可能黑廁好過明廁。不過，劏房黑廁普遍情況惡劣，違規改建不合乎建築標準，去水渠管亂駁，通風不足，此處的黑廁絕對是難以忍受。 不同的室內格局，會衍生不同的裝修設計，建議搵樓時多留意不同屋苑的戶型變化，即上千居尋找各區放盤。 常見問題